下半年楼市延续分化格局 房贷优惠现分化趋势

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今年下半年，房地产市场继续分化

不同地区抵押贷款利率折扣的差异

□我们的记者陈莹莹

近日，深圳等一线城市和一些热点城市的“每日光盘”新闻频频见诸报端。相比之下，一些房地产企业正加速从三、四线城市撤出。业内人士表示，抵押贷款和公积金政策的放松提振了房地产市场的信心。总体而言，一、二线热点城市与三、四线城市之间的交易进一步分化，尤其是一线城市的交易明显加快，个人住房贷款差别利率优惠趋势将越来越明显。对于房地产开发企业来说，继续加快销售和储备，调整城市布局，降低经营风险是“王道”。

三级和四级房地产市场的交易不景气

房地产市场政策的持续放松，使得深圳、杭州等热点城市的交易量有所回升，但这并不能让许多三、四线城市的房地产市场走出低迷，这可以用“半海水，半火焰”来形容。

万达集团董事长王健林最近公开表示，无论政策多么刺激，二、三、四线城市，尤其是三、四线城市，都不太可能因为土地供应和存量过大而发生重大变化。如果供应量不增加，将需要三年时间才能上市，这样中国的房地产市场才能进入健康状态。

"房地产市场越低迷，救市政策出台的频率就越高."中原地产首席分析师张大伟向《中国证券报》表示，从“330”新政到各地公积金新政，地方政府的政策密集调整无疑是为了“救市”，但从存量、人口流入等因素来看，三、四线城市楼市整体降温趋势难以改变。据中原地产研究院统计，2015年前5个月，在该研究院监测的全国54个城市中，一线城市共签约17.11万套，同比增长41%；二线城市签约70.66万套，同比增长13.4%；三线城市签约16.9万套，基本持平，而四线城市成交量略有下降。

新华社的房地产价格监测系统数据还显示，5月份贵阳、昆明、成都等城市的新房销售数量仍在逐年下降。据相关统计，继“红五月”热交易后，南昌市场在6月第一周(6月1日至7日)陷入“深渊”，新增商品房成交量回落至879套，同比下降50%；房屋成交量降至688套，比上个月下降56%。

“总体而言，除深圳外，全国大多数城市的房价都没有大幅上涨，许多城市的房价都处于同比或环比小幅下降的状态，这表明大多数城市，尤其是三、四线城市，仍处于去库存化阶段。”该政策研究所所长张宏伟说。

中国房地产研究会副会长胡志刚指出:“近几年来，一些三、四线城市盲目开发土地供应，一些住宅产品存在质量低、同质化严重的问题。当住房消费回归理性后，这部分住房自然会被忽视。一些城市的建设规模仍然很大，销售速度跟不上库存的增加，库存压力不是下降而是上升。”

抵押贷款减让的趋势正在分化

随着房地产市场交易的日益分化，个人住房贷款的优惠政策也开始分化。《中国证券报》记者走访了北京、天津等地的银行网点，了解到个人首笔住房贷款的贷款利率获得15%的折扣并不少见，享受优惠待遇的门槛也比去年低了很多。一家国有银行北京分行的账户经理表示:“目前，我行可以为个人首套住房贷款提供15%的最低利率折扣。只要资质符合要求，就可以申请，不会强制购买产品。”北京几家房地产中介的工作人员表示，北京二手房首套贷款的利率优惠最近一直在调整，目前的折扣主要是8.8%，一些银行可以提供8.6%甚至8.5%的贷款利率折扣。

这样，以一笔100万元、20年期(等额本息还款法)的贷款为例，对比基准利率(5.65%)和优惠利率8.5% (4.80%)后，发现享受8.5%的优惠利率后，月还款额减少472.65元，利息支出总额减少113，436.17元。这无疑减轻了购房者的负担。

相比之下，许多三、四线城市，甚至中西部的二线城市，都有“铁板一块”的个人住房贷款，而且几乎没有优惠贷款利率。南昌建设银行某支行的贷款账户经理告诉记者:“目前，我还没有听说首套房贷利率可以贴现，这基本上是基准利率。我们只能给你更快的贷款。”虽然在“330”新政中，第二套住房贷款的利率有所“放松”，可以由银行根据借款人的信用状况和还款能力自主决定，但利率基本保持在原来基准利率的1.1倍甚至更高。

值得注意的是，今年以来，全国32个省市都调整了住房公积金政策。这一轮地方政策调整的主要内容是增加贷款额度，放宽住房单元数量的确定标准，降低首付比例。例如，北京、浙江和福建的第一套房首付公积金贷款可低至20%。江苏最低首付比例降至40%-45%。对于云南首次申请公积金贷款，最低首付比例降低到20%。

然而，许多房地产业人士对新公积金政策的效果并不“感冒”。贾伟安捷公司分析师吴昊透露，公积金贷款的新政策促使许多首次购房或第二次购房的人选择公积金贷款。然而，北京多家银行都知道，申请组合贷款的程序相对复杂。提交材料后，借款人需要到银行和公积金管理中心办理两次审核手续，审批和放款时间最早约为三个半月。“二手房市场的复苏促使‘一买一卖’的业主加速进入市场。这些人担心房价上涨会影响下一笔交易，他们不愿意等待贷款太久。”

业内人士表示，预计未来房地产市场的信贷政策将继续宽松，建议将首套房首付比例从30%下调至20%。张宏伟表示，短期而言，目前市场仍处于调整期，市场基本面没有明显变化。“去库存化”仍然是超过一半二线城市和大多数三、四线城市房地产市场的主题。从这个角度来看，有必要进一步调整首套住房的首付比例，首付比例应降至20%，以加快去库存化。

不过，华夏银行发展研究部战略办公室主任杨赤表示，该行不会对个人抵押贷款采取“一刀切”的策略，在实践中，该行将根据不同地区、不同客户类型灵活设定首付要求，以控制风险。同时，顺应利率市场化趋势，银行将继续优化资产风险定价，“按价支付”将成为抵押贷款定价的基本策略，差别化住房贷款利率优惠趋势将越来越明显。

企业仍然需要进行库存管理

业内人士预测，在“红色五月”之后，房地产市场已经站在了“窗口”上，一、二线热点城市与三、四线城市之间的交易差异将在下半年进一步加大。除了一线城市和一些二线城市，在房地产市场进行交易仍然很困难。事实上，中国指数研究所发布的“2015年5月中国房地产指数体系100城市价格指数报告”显示，5月份全国100个城市的住宅平均价格为10569元/平方米，高于0.45%；其中，48个城市环比上升，52个城市环比下降；上升的城市包括上海和深圳，而下降的城市大多是二线和三线城市。

目前，房企不再盲目扩张，而是加快城市布局调整，以保持来之不易的“成果”。根据国家统计局发布的最新数据，5月份房地产开发景气指数为92.43，较上月下降0.13点。1-5月，中部地区投资6309亿元，增长4.9%，增速下降0.9个百分点；西部地区投资6999亿元，增长4.0%，增速回落0.6个百分点。

同一个政策咨询研究部门预测，在库存减少周期在15至20个月之间的城市，如重庆、杭州、武汉、福州等。，库存脱销周期将在今年下半年回落至不到15个月，脱销压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归理性。其他城市，尤其是那些去库存周期超过20个月的城市，仍面临去库存的压力，如Xi、青岛、天津、沈阳等城市，舟山、保定、东营、临猗、运城、莆田、南平、江阴、徐州等三、四线城市。由于土地供应量大，市场供大于求，房价难以上涨。甚至一些城市仍然坚持“改变价格。”

张宏伟表示，房企的首要任务不是在基本面良好的城市做少量的“日清”，也不是大幅提价，而是利用当前政策的“窗口期”，积极耗尽库存，同时调整优化库存结构。“囤积房产的结果只能是错过了重成交量的‘窗口期’和企业扭转局面的机会。对于企业来说，必须加快销售业绩的恢复，调整企业的城市布局，优化储备项目的结构，降低企业的经营风险。”