中南建设旗下酒店陷“返租”纠纷 项目负责人称“不可能退房”

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◎记者黄伟报道的每一张照片，

“对我们售后包租收入的承诺在后期很难保证，而且酒店的消防验收也存在问题。这是南通中南新世界(报价600628，咨询)中心发展有限公司(以下简称“中南新世界”)拥有的南通标志性建筑。”日前，南通金石国际酒店(以下简称金石国际)业主代表陈女士在接受《中国商报》采访时表示。

在此之前，4月22日，数百名购买酒店公寓的业主代表聚集在金石国际捍卫他们的权利。"我们希望取消《委托租赁经营协议》，同时退房."业主代表李萍(化名)告诉记者。

据了解，进士国际位于南通新城核心区，在崇川路和远林路的交叉口。它是一个集餐饮、客房、服务式公寓和其他功能于一体的大型豪华酒店。由南通中南新世界开发建设。

售后包租收入难以保证

“我们希望开发商届时能退房并收回全部房款。”业主代表吴先生告诉《国家商报》记者。2012年6月30日，他与南通中南新世界签订了《商品房买卖合同》，并斥资140多万元购买了南通金石大酒店一期精装酒店式公寓(金石国际精装酒店式公寓分为三期:一期9~18层，二期19~26层，三期27~34层)，同时签订了《售后租赁合同》。根据吴先生提供的合同，回租期限为三年，自2012年6月30日至2015年6月30日。售后租回租金标准为双方约定总价的8%/年税后。租金一次性支付给买家。

根据吴先生提供的购买发票和合同，当时进士国际的价格是每平方米21172元，在最初的三年里被收回保管。年租金为总房价的8%，费用直接从总房价中扣除。三年后，你可以选择让酒店招待或者自己租。据业主代表介绍，近300名业主购买了这套酒店式公寓作为投资，总购买价格约为5亿元。

但是三年过去了，业主们并没有等待相应的回报。“一开始我们投资了100多万。到目前为止，我们还没有看到承诺的好处。相反，现在时间快到了，进士国际以另一种不平等的方式对待我们。”业主代表徐先生告诉记者。

据了解，业主提及的“不平等方式”是指开发商以6%的利率续租一年后，以高于年度基准利率10%的利率(约为2.7%，低于银行利率)与业主续签合同。如果业主不同意，他可以自行处理所购买的服务式公寓。其中，部分业主了解到，三期酒店式公寓的价格比一期便宜很多，租回期为15年，一期和二期为3年。在业主看来，这是一项亏损的业务，这引起了他们的不满。

那一年被“抢购”的标志性商品房已经成为一个“烫手山芋”，住不起、租不到、卖不出去，因此有100多名业主表示他们想退房。

事实上，“售后租回”已被有关部门禁止。开发商中南新世界仍在以直接租回的形式“变相租回”，对门店产品进行财务管理，承诺在约定期限内回购物业，将物业分成若干份出售，并承诺分红。

中南新世界总经理陈俊向记者解释说:“禁止回租销售的相关法律法规是在2012年以后出台的。在我们了解到这一点后，我们进行了更改，并停止了这种销售模式。”

事实上，早在1996年，工商局颁布的《房地产广告发布暂行条例》第16条就规定，房地产广告不得融资或变相融资，也不得包含增值或投资回报的承诺；建设部2001年颁布的法规仍在实施中。《城市商品房预售管理办法》未被其他法规修订或取代，明确规定房地产开发企业不得以返销或变相销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式出售未完工的商品房。

对于一些业主代表要求退房的呼吁，陈军表示:“我们一直在与业主沟通，不可能退房。如果有大量的人退房，将会对南通的房地产业产生巨大的冲击。与业主讨论的续租方法是最大的让步。业主也可以把公寓交给中南新世界打理，我们会帮业主联系租金。这个解决方案非常合理。酒店式公寓第三阶段的销售模式已经改变，不再使用“售后租回”模式。”

南通市房管局副局长曹斌表示:“房屋出售后返还租金的现象非常普遍，没有业主直接向房管局投诉。但是，如果这件事有问题，就应该调查处理。目前，主要原因是双方之间的合同纠纷。签订这份售后租回合同意味着业主已经认可了这种模式。最合适的办法是通过双方协商解决。”

涉嫌违反项目验收？

此外，业主还认为进士国际的最终验收存在欺诈行为，酒店消防部门未经验收就开始营业并交付业主使用。2010年5月左右，进士国际西南角发生严重火灾，暴露出酒店部分楼层未经消防验收。

根据相关部门2012年6月7日提供的南通市消防支队建设项目消防验收意见，南通中南新世界中心发展有限公司中南汇泉国际广场(进士国际)室内装饰工程消防验收不合格。

但根据业主提供的《商品房买卖合同》，交付日期为2012年1月31日，表明消防验收不合格的房屋已于同年1月交付给业主。有趣的是，根据2015年4月14日中央商务区(中南汇泉国际广场)cr0504-a-d01地块消防验收批复，该项目(金狮国际)所有土建工程均通过验收，装饰部分未申报消防验收:地上8层，19~23层，25~34层，36~37层。其中，27-34层属于第三阶段精装服务式公寓。

为什么有些楼层没有进行消防验收？《全国商报》记者陈采访了南通市公安消防队验收科，他说:“后面的9至18层楼应该重新验收。”2012年10月通过消防检查。”

当记者提出查看这10层楼的消防验收报告时，陈拒绝了的要求，理由是此类信息不能泄露。记者没有看到中南新世界9-18层二级消防合格报告。关于一些楼层为什么不进行消防验收的问题，陈解释说:“验收是一种许可。当一个企业向我们申报时，我们会去检查验收。如果企业不申报，我们就不强制申报。然而，该企业未经消防验收投入使用。我们发现会进行调查，关键问题在于企业。”

业主代表张先生表示，通过消防验收是商品房合法交付的条件。《中华人民共和国消防法》(1998年9月1日实施)第十条规定:“建设工程竣工时，必须经公安消防机构验收；未经验收或经验不合格者，不得投入使用。”

律师表示，买家可以要求退房

消防问题没有解决，也不知道9-18层是否同步装修验收。根据业主提供的合同，酒店式公寓在交房时必须同步装修和验收。

针对中南国际广场酒店式公寓装修工程未竣工验收的问题，部分业主向南通市城乡建设局提出了异议。主席团的有关人员由全国人民代表大会常务委员会法制委员会编制；建筑法；根据解释，认为中南国际广场的装修工程不是施工过程中的装修，也不涉及主体或承重结构的变更，不在《建筑法》调整范围内，不需要进行装修工程的竣工验收。

然而，业主拿出装修工程施工合同等相关证据，再次提出质疑。2015年6月3日，南通市建设局质监站向相关业主下发了《关于中南国际广场酒店公寓精装修施工调查的说明》。在此描述中，南通市建设局质监站认为“中南国际广场酒店公寓9~18层精装修工程于2011年5月18日开工，2012年1月12日竣工验收前开始大规模施工”，即公寓装修工程正在施工中。

《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建设工程，必须符合规定的建设工程质量标准，具有完整的工程技术经济资料和签订的工程保修书，并符合国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

另外，2012年1月12日南通市公安消防队批准的《建设工程消防验收意见》(通[2012]0022号)中明确规定，验收范围为地上8~23层、25~40层、54~57层，使用功能性酒店式公寓(不含室内装修)，本工程消防验收综合评定为合格。

但2015年6月3日，南通市建设工程质量监督站出具的《中南国际广场竣工验收说明》明确指出，中南国际广场酒店式公寓9~18层精装修工程于2011年5月18日开工，2012年1月12日竣工验收前开始大规模施工。

对比以上两份文件，业主发现有不一致之处:南通市公安消防队的消防意见书显示，9-18层精装修工程在2012年1月12日前“未内装修”。然而，在南通市建设工程质量监督站的案例描述中，大规模的建设已经展开。

关于这两份文件的不同之处，南通消防队的罗说，他们只是看土建施工程序是否完整，与装修没有什么关系。中南新世界对此未作解释，并认为处罚会被接受，但不会为此返还购房者的全部房价。

陈俊说:“我们已经在申请消防验收。未经认可，我们已停止使用。第三期酒店式公寓尚未开始销售。”

然而，作为买家，记者拨打了中南新世界开发的金石国际三期酒店式公寓销售热线。销售人员向记者介绍了购买进士国际投资的优势，并表示现在购买有相应的折扣，只剩下最后几套。

北京盈科律师事务所南京分所律师谭晓辉表示，买家可以要求退房。《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业和房地产中介服务机构发布商品房销售广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但出卖人对商品房开发规范范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是明确的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响，应当视为要约。即使该描述和承诺未包含在商品房买卖合同中，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。