深圳房贷收紧 投资客转战惠州东莞

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◎各位记者白

在杠杆率难以提高、总房价持续上涨和贷款政策收紧的共同作用下，“3·30新政”后的市场预期被推迟，深圳楼市的投资需求开始向周边城市转移。

端午节期间，惠州房地产市场挤满了来自深圳的买家。他们认为，只要深圳成为“硅谷”的期望没有被打破，这些地区迟早会迎来一个房价上涨的时期。对于这些收入相对较高的人来说，惠州的房价一点也不贵，还有首付低的优势，每月还贷不到2000元，所以压力不大。

深圳的营业额下降了

不久前，疯狂的深圳房地产市场开始显示出重回正轨的迹象。“3.30新政”出台后，深圳房价陡升“大阳线”，只涨不跌。然而，在6月的第一周，深圳房地产市场的交易价格略有下降，但这并不意味着同一所房子的价格是宽松的。深圳房地产研究中心主任王峰表示，房价下跌主要是由于龙岗区等大量低价房进入市场，降低了平均价格。

在六月的第二个星期，物业市场的总成交额亦下跌。根据深圳市土地委员会的数据，一手住房售出1752套，面积18万平方米，比上个月下降6%。由于购房手续的时间差，深圳市土地委员会的数据比较滞后。目前，第二周进入市场的新品数量为611套，推量下降，同期未批准销售。

推低与行业对市场趋势的判断有关。深圳市房地产经纪协会发展研究部主任徐枫等业内人士认为，今年下半年，深圳的交易价格虽然不会下降，但也不可能继续大幅上涨，近期已经释放出大量需求，因此很难在未来几个月内保持疯狂的成交量。

对深圳买家来说，从某种意义上来说,“3 30新政”已经成为空的一个利润信息。深圳常住人口平均年龄在34岁左右，高学历人口比例较高，主要从事包括金融在内的第三产业，对货币政策极其敏感。

最初，“3月30日新政”旨在降低交易成本和进入壁垒，增加市场活动。因此，在政策宣布的当晚，大量二手房持有人热衷于“反转价格”，买家在预期杠杆率上升和价格上涨的情况下恐慌入市，从而造成了过去两个月的“抢房”局面。

根据国家统计局发布的数据，深圳在5月份排名全国第一，达到6.7%，创下了房价环比上涨的历史纪录。

但实际上，在政策出台80多天后，杠杆率并没有提高，第二套住房贷款的首付仍是70%。加上总房价的上涨，进入门槛反而提高了。由于房地产市场的繁荣和抵押贷款限额的紧缩，深圳的许多银行提高了贷款利率。以四大国有银行首套住房贷款利率为例，中国银行(报价601988，咨询)提高了0.2倍，中国建设银行(报价601939，咨询)提高了0.2倍至0.3倍。

资金溢出到外围

在这种背景下，许多房地产市场基金纷纷涌向惠州和东莞。

端午节期间，国家商报的记者在惠州的几栋楼里看到了很多深圳牌照的汽车。一家上市公司的一名高管告诉记者，在深圳升格为直辖市的消息传出后，深圳周边一处房地产的销量飙升，一些客户一次购买了40套。

低总价和高杠杆是这些房子的共同特征。以惠州龙光城项目为例，一套70平米的房子平均价格从每平米5000元涨到6000元后，总房价只有40多万元。尽管与其他三、四线城市相比，它并不便宜，但与深圳数百万套房子相比，它简直是小巫见大巫。同期，与第一条路相隔的平山新区的平均房价超过了1万元。

除了惠州第二套房40%的首付政策外，惠州的开发商还提供了优惠房价和降低首付。

深圳宝安的一位买家说，她刚刚在惠州买了一套毗邻深圳的房子。根据第二套房40%的首付政策，她一次支付15万元，每月还约1000元。"还款压力不大，应该定期进行."。

惠州楼市开始升温。根据中央参考咨询所的数据，5月份惠州售出2597台，交易面积同比增长40.45%。

除了惠州，东莞凤岗镇的房地产市场也在升温。深圳的行政地图狭长，两边宽中间窄。东莞的凤岗镇似乎在地图上插入了深圳，它与深圳福田、罗湖等中心地区的距离甚至小于深圳的一些边缘地区。