佳兆业危机入伏化冻

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“在融创参与凯撒收购的过程中，我们看到了融创的很多优势，这是一支优秀的球队，很多地方都值得凯撒学习。”因此，今后会有机会，我希望双方能够合作。”凯撒发言人告诉《证券日报》记者。

这也是融创中国董事长孙宏斌表示凯撒不值得收购后，融创中国尚未完全走出危机的第一个回应。

凯撒应该在一定程度上感谢融创。一些分析师指出，融创中国实际上是在以收购的名义向凯撒提供一笔计息贷款，帮助凯撒支付员工工资、建设资金和其他紧急款项，并确保公司的日常运营。

从最近的形势来看，凯撒的形势似乎也朝着好的方向发展。不仅赢得了两位股东的输血，还赢得了深圳大型场馆的运营权，部分城市的销售也恢复正常。凯撒内部人士也向记者透露，“老板(郭英成)回来后，确实给各分行下达了任务，要求他们尽快恢复各地销售。”

急速下降

自去年年底以来，该地区最大的房地产开发商之一凯撒陷入了困境。由于公司创始人郭英成卷入了官员的反腐案件，深圳大本营凯撒的所有房屋都受到了政府的限制。

根据凯撒2014年12月21日的公告，4个处于预售阶段的物业项目、3个未售出的已竣工物业项目单元以及3个出租或自用物业被锁定。与此同时，相关机构不接受其对8个正在开发的房地产项目所需的执照、许可证、批准、登记和备案的例行申请。这包括所有未售出的凯撒房产。

那时，凯撒开始自救。在该房产被锁定的消息传出后不久，郭英成家族的子公司大正投资(凯撒的实际控制人)以每股2.898港元的溢价，将其持有的5.755亿股旧股票(占凯撒总股本的11.21%)减持至中国人寿。支付16.68亿港元后，中国人寿在凯撒的持股比例将增至约29.96%。并被提升为公司的唯一最大股东。

随后，2014年12月10日，公司创始人郭英成宣布辞去包括董事长在内的所有职务，其弟郭英芝也由副董事长兼执行董事调任至非执行董事。至此，的家族完全退出了的管理，而的故乡、生命人寿的控制人张军开始接管的管理，并派叶、雷接任公司董事长兼执行董事。

显然，凯撒希望通过这种方式传递一些信息来帮助公司摆脱困境。然而，局势并没有像凯撒想象的那样发展。

由于房产被锁定，无法正常出售，凯撒的财务状况迅速恶化。主要金融机构也向法院申请诉讼前财产保全，这导致司法部门冻结了凯撒在各地的资产；随后，一系列攻击接踵而至，如美元债券违约。

此时，迅速衰落的凯撒只有两条路可走，要么破产，要么被别人收购。然而，这家年销售额超过300亿元的房地产企业早在几年前就制定了重返一二线城市的战略，因此在深圳和上海拥有相当高质量的项目储备。因此，许多开发商都对收购凯撒表达了浓厚的兴趣。

当时，刚刚从绿城收购案中逃脱的融创中国显然是最快的。2月6日，双方宣布融创中国与郭英成家族签署协议，并于1月30日以平均每股1.8港元的价格收购凯撒集团25.29亿股股份，占凯撒总股份的49.25%，涉及资金45.52亿港元(约合人民币36.72亿元)。

与此同时，今年2月1日，在融创宣布收购凯撒股权的五天前，融创宣布将以23.74亿元的价格收购凯撒在上海的四个项目。它们分别对应于上海市奉贤区的凯撒八号、上海市青浦区的君辉尚品、上海浦东金融中心和上海市嘉定区徐航镇的凯萨城市广场，它们是上海凯撒的主要土地储备。

事实上，融创的两个基金在当时显然对凯撒至关重要，也帮助凯撒度过了最困难的时期。

不，太晚了。

自融创介入凯撒的收购以来，关于凯撒的“好消息”开始不断出现。

首先，3月份，凯撒宣布了内债重组计划，涉及总额479.7亿元，占其650.09亿元境内外生息债务的73.79%。这一国内债务重组计划也得到了国内债权人的肯定。内债重组迅速完成后，凯撒和融创可以致力于海外债务重组计划。完成债务重组是解决凯撒危机的重要一步。

随后在4月初对房屋的解锁对凯撒来说意义重大。早在去年年底，当凯撒在深圳的上市被锁定时，凯撒的内部人士就对《证券日报》记者表示，“问题的关键是凯撒在深圳的上市何时才能解锁，否则其他方式对公司走出危机的意义不大。”据报道，深圳的业务量约占凯撒总业务量的五分之一，而深圳的房屋被查封对凯撒来说无疑是致命的。

据报道，4月3日晚，凯撒在深圳的大部分项目从“被政府查封”变成了“司法查封”。包括凯撒中心广场、凯撒悦丰花园、龙岗区凯撒龙岗大道1号、大鹏新区kpr凯撒广场、前海区凯撒前海广场。

凯撒相关人士向《证券报》表示，截至目前，凯撒的所有行政和司法查封已经解除，这意味着2014年以来的政府封锁危机已经不复存在，由行政原因导致的封锁也不复存在。

至于一些仍被标为“被政府锁定”的项目，上述人士解释说，这些项目已全部由业主支付，但由于它们是拍卖行，在办理生产许可证之前，不能实现所有权的转移。如果这部分房屋目前被政府解锁，债权人将申请司法查封，小业主的权益将受到侵犯。因此，这些“政府锁屋”其实是凯撒与有关部门的默契。在与债权人就重组计划进行谈判后，所有被锁定的房屋将被解封，相关业主也支持公司的做法。

4月13日，在该房产解锁后不久，郭英成被重新任命为凯撒董事会主席，而他的前任秘书郑毅也回来了，两人都成为了凯撒的执行董事。此外，中国人寿还向凯撒提供了高达13.77亿元的贷款，帮助凯撒支付土地出让金。

5月21日，深圳市盐田区政府采购中心正式宣布，在深圳盐田体育中心运营管理单位的公开招标中，凯撒集团击败了全球众多文化体育公司，成功中标。在这方面，业内人士普遍认为，凯撒申办成功，一方面是因为它拥有丰富的文化体育产业运作经验，更重要的是，这意味着凯撒与政府的关系有了很大改善。

人们分别发展和锻炼各自的才能。

然而，当凯撒扭转局势，逐步走出危机时。郭英成和孙宏斌之间的矛盾开始显现。

5月28日，融创中国宣布，由于部分收购前提条件尚未满足，且买卖双方均认为这些前提条件在今年7月31日的收购要约期内无法满足，公司在对各方条件进行评估后，决定于当日终止收购凯撒部分股权，公司的两笔预付款连同利息将由凯撒大股东分两阶段返还。第一笔11.625亿港元的款项已经偿还。

事实上，自郭英成4月份回到凯撒以来，双方的不和谐已经开始。

在郭英成重新担任凯撒董事会主席后不久，融创在凯撒的关键人员被清洗，融创的团队被完全调离凯撒的办公室。

对此，有业内人士分析，融创的收购价格一开始肯定很低，每股收购价格比净资产低60%。目前，郭英成看到局势有所缓和，判断他可以自救。显然，他不愿意继续出售。除了收购资金，融创不再有任何资本投资，这真的让郭英成很不满意。事实上，最初收购协议中设定的一些先决条件也给了郭英成一个回头的机会。

此外，各种隐性债务的出现和凯撒年报的粉饰，确实让孙宏斌犹豫了。

孙宏斌最近也表示:“如果你不收购凯撒，融创认为凯撒不值得收购。它想不想卖对我来说并不重要，因为我不想买。”同时，针对融创除收购资金外不再有任何资本投资的问题，他强调自己只对融创的投资者负责，收购凯撒的底线是不能影响融创的投资者和债权。融创不会给凯撒任何保证或额外的东西，但只会花钱购买凯撒的股票。

“这是我的底线，因为我对融创的投资者及其债权负责。融创原本是一家非常好的公司。我不能因为收购凯撒而拖累融创，那我就做不到。”孙宏斌说道。

在双方宣布分手后不久，融创再次宣布，已决定终止对凯撒沪市四个项目的收购，因为完成收购所需的条件无法在短时间内达到。根据融创与凯撒签署的终止协议，凯撒需向融创返还10.12亿元人民币，并按年利率10%支付资金占用费3512万元，共计10.48亿元人民币。

对此，一些业内人士也指出，在不到一个月的时间里，凯撒可以立即向融创退还两笔总计近20亿元的资金，这表明其资金链压力得到了缓解。

自助之路

事实上，仅从目前的情况来看，郭英成选择自助并没有错。

近日，有报道称，杭州当地银行已开始降低对凯撒的风险评估。6月，中国银行股份有限公司杭州分行(报价:601988，请查阅)发布了凯撒在杭州的区域性住宅项目九龙山，允许其贷款抵押物由土地变更为现房，这意味着该项目可以顺利申请房产证并进入正常销售流程，然后恢复资金运作。

与此同时，凯撒有八个可以正常销售的区域项目，包括重庆、绥中、辽宁、长沙、上海、成都、苏南和佛山。在湖北、山东和珠海，一些项目开始正常销售。知情人士还透露，凯撒所有分支机构都在与金融机构讨论解除司法扣押，许多城市已经在跟进这一过程，当地银行也在逐步放贷。

此外，据了解，凯撒创始人郭英成最近出席了凯撒16周年庆典活动，并在当天召集凯撒在华高管召开视频会议，要求凯撒在华所有房地产项目必须在7月31日前恢复销售。与此同时，集团财务部的人迅速带领当地公司的高级管理人员与合作金融机构联系，协商解锁事宜。

对此，凯撒内部人士向《证券日报》记者证实了上述消息。“目前，只有杭州的项目由银行发布，其他项目仍在讨论中。只能说进展还不错。同时，一些城市的项目确实已经恢复销售，主要是因为这些项目的债权比较明确，公司和债权人谈得很好。尽快恢复销售和提取资金对双方都有好处。老板回来后，他一定给了我们一些任务，但很难说具体的截止日期是否是7月31日。

还值得注意的是，凯撒最近调整了管理。6月11日，凯撒宣布，由于有意将更多时间用于其他公务，叶丽丽辞去执行董事兼副董事长职务，金志刚辞去执行董事职务，变更将于当日生效。同时，凯撒董事会进一步宣布，任命执行董事郑毅为公司首席执行官。

据悉，34岁的郑毅于2007年加入凯撒集团，担任郭英成的秘书，并在集团的多个子公司担任多个职位。对此，有业内人士指出，让郑毅担任CEO可以更好地实现郭英成的意图。毕竟，郭英成仍在中国香港，他何时返回内地仍难以判断。

完成本次管理调整后，的五名执行董事分别为、孙越、雷、于建清、郑毅。叶离开后，雷是《人生》的唯一代表，其余三人是的嫡系部队。

显然，郭英成正逐步重获对他创办的公司的完全控制权。然而，自助之路并不容易。

虽然全国各地的销售开始逐渐恢复正常，但国盈的造价师暂时还没有回到大陆，他仍然处于遥控状态。同时，公司的财务报告也没有披露。对此，凯撒告诉《证券日报》记者，由于证券交易所的规定，所有有关财务报告的新闻都将以公告为准。

此外，与海外债权人的谈判仍在继续，这也是解决凯撒危机的关键一步。融创退出谈判后，郭英成委托凯撒前副董事长谭里宁主持债务重组。据悉，谭丽宁在房地产和企业融资方面有着丰富的经验。在加入凯撒之前，她曾在高盛置地和和盛创展担任高级职务，并在多家大型国际投资银行从事公司金融业务。

谭立宁透露，凯撒正在考虑融创以外的收购要约，并向海外债权人承诺将尽快提供相关信息，包括国内重组的最新情况、公司与国内贷款方的谈判进展、是否考虑融创要约以外的其他关联方的要约、海外重组的拟议时间表以及未来几周如何开展工作。

凯撒的内部人士也透露，该公司已经提出了一个重组计划，比融创更有利于债权人，双方仍在谈判。在凯撒危机完全解决之前，《证券日报》记者将继续关注此事的发展趋势。