下半年楼市料延续量升价稳态势

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最近，央行宣布从6月28日起将金融机构人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点，同时将基准利率下调0.5个百分点。业内人士认为，降息将刺激买家继续增加入市热情，尤其是对于供需相对紧张的一、二线城市。预计房地产市场的升温趋势将在6月份继续。目前，经济尚未完全复苏，一系列刺激房地产的其他政策将继续出现。从下半年趋势来看，房地产市场将继续保持稳中有升、稳中有降的态势，特别是在降息降准政策的刺激下。

住房信贷的成本降低了

去年9月底，中央银行颁布了“930新政”，包括“承认住房和不接受贷款”和“最低30%利率”等政策；今年3月30日，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布“330新政”，第二套房最低首付比例调整为不低于40%；去年11月22日、今年3月1日和5月11日，央行三次下调金融机构人民币存贷款基准利率，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。与此同时，截至目前，超过一半的省、自治区和直辖市出台了刺激房地产市场的新政策，100多个城市出台了不同力度的放松公积金政策。其中，北京、上海等30个城市也提到增加公积金贷款。

据连锁地产相关人士介绍，今年以来，房地产市场回暖，尤其是一线城市。自第二季度以来，房价也进入了上涨趋势。本轮RRR降息和降息对房地产市场的刺激效应将很快显现。一方面，它将刺激需求进入市场，推高交易量；另一方面，我们将继续提高我们的预期，加快房价上涨。目前，基准贷款利率已达到历史低点，五年以上的抵押贷款利率为5.4%。目前，优质银行首套住房的优惠贷款利率基本在10%左右。如果将来能达到85%，首笔房贷的实际利率只有4.59%。因此，经过多次降息后，购房者的信贷成本已经大大降低，现在已经进入买房的有利时期。

雅豪机构营销总监郭毅表示，在过去8个月里，信贷利率已经下调了4次，累计降息115个基点。对于购房者来说，虽然这一轮降息仅下调了25个基点，影响并不大，但四次降息累计降低的购房成本已经相当高了。如果贷款是100万元，20年内还清，在这一轮降息后，总成本将减少33924元，每月供应量将减少141元；根据去年11月22日降息后的计算，贷款总成本减少了15.9万元，月还款额减少了663元。

郭毅认为，进入降息通道后，一线城市的资产价值再次进入上升通道。对于购房者来说，一方面，他们会因为降息而获得相对降低购房总成本的好处，另一方面，他们会充分享受到资产价值上升的好处。双重利益和购房首付下调将放大利益，促进市场交易量进一步活跃。今年上半年，随着几轮货币信贷政策和房地产调控政策的放松，北京房地产市场的交易量大幅增加。预计今年下半年北京楼市成交量将保持稳定增长势头。

先前的政策开始生效

6月18日，国家统计局公布了5月份70个大中城市住宅销售价格的变化。5月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品房和二手房价格分别上涨3.0%和3.8%，涨幅最高的分别为6.7%和6.3%，高于上月。扩大了4.9个百分点和3.9个百分点；二线城市的房价总体稳定；大多数三线城市的房价仍在下跌。

据中原地产统计，5月份全国54个主要城市的签约住宅总量为261，990套，同比增长8.4%，同比增长20.1%。商品房交易的复苏将直接改善各地的库存压力。截至5月底，全国商品房销售面积为6.5666亿平方米，比4月底减少15万平方米。

从一线城市的角度来看，数据显示，今年5月，北京售出了5176套纯商品房，同比增长39.1%，同比增长24%。截至6月25日，今年上半年北京二手房网数量为81263套，同比增长89.5%；截至6月23日，上海商品房总成交量为76.6万平方米，同比下降19.2%，同比上升70.4%。平均成交额为33974元/平方米，比上个月增长8.4%，比上年增长26.4%。与此同时，广州新房成交量连续4个月增长，5月份达到9313套，为过去5年同期最高值。5月，广州二手房签约4259套，同比增长121%。

“统计数据的总体改善表明，前期的一系列政策已经开始生效，市场预期已经改变，购买者的信心已经恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示，从整体签约情况来看，一线城市涨幅最为明显。根据中原地产在各个城市的分支机构的反馈，5月份游客数量和签约数量都大幅增加。

张大伟表示，一、二线城市的房价环比数据已转为正数，这表明2014年开始的楼市调整在一、二线城市已基本结束。值得注意的是，房地产市场的销售首先上升，但销售面积的增加并不同步，这主要是由于一、二线城市的房价相对较高，但三、四线城市仍然没有明显改善。对于一线和二线城市，2015年市场趋势将明显改善。从长远来看，一线和二线城市不太可能支撑全国房地产市场的整体上涨。

今年下半年，预计这种延续将稳步增加

对于房地产市场的未来走势，同政策咨询研究部主任张宏伟认为，在降息和RRR降息等政策的刺激下，一线城市的房价将进入上涨通道，甚至在下半年，将再次进入“买高不买低”的市场；二线城市将加速去库存化的进程，存储与销售的比率将普遍下降。去库存周期在15个月以下的城市房价将稳步上升，如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而去库存周期在15个月以上的城市房地产市场也存在去库存压力，但由于部分城市去库存速度加快，市场去库存周期将回到合理区间；对于大多数三、四线城市，由于库存量大，去库存周期长，我们应该坚持去库存。总体而言，在降低RRR和降息的刺激下，各城市的趋势将进一步分化。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为，今年第二季度以来房地产价格的稳步上涨将在下半年继续。在当前的经济环境下，RRR频繁降息将成为新常态。然而，房地产本身的持续稳定发展不能依赖于货币政策的持续宽松，而是依赖于行业内的创新、升级和效率提高。例如，发展间接投资方法，如房地产投资信托基金，为改善客户的升级需求提供整体解决方案和相应的服务，以及测试和促进房地产领域的o2o创新。

据中国证券报报道，在连续降息后，仍有必要引入RRR全面降息。在一线城市交易回暖的趋势下，预计其他重点二三线城市也将加快调整，销售回暖也将增强房企的投资意愿。第三季度将是关键的窗口。(本系列结束)