地价抬升 一线城市房价争新高

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地价上涨，一线城市的房价争创新高

当前的市场特征是土地价格上涨，房价上涨，高房价挤出有效需求。一些有效的需求需要在经济适用房市场的帮助下解决住房需求。

随着价格限制的逐步放开，房价再次被“炒作”。

首先，4月28日，位于外滩董家渡的绿城黄浦湾新居透露，将于5月推出该楼盘，其中顶层价格为每平方米38万元，高层区几十套景观房的价格也超过30万元，面积为450-500平方米。

随后，深圳(房地产)也透露，单价超过20万元的项目将首次出现。北京也不甘示弱。位于西三环附近的龙湖陈曦的原作将于年中出售。平房的价格将从12万英镑/平方米开始，别墅部分最高可达20万英镑/平方米。近日，有报道称，空中四合院将在东四环附近的晓云路8号出售，报价可能达到30万元/平方米。

华润置地北京地区营销管理部总经理助理秦江无奈地表示，目前豪华住宅项目面临的主要问题是成本刚性。为了获得市场认可，开发商不得不将自己分成豪华阵营。

奢华的趋势显而易见

早在四年前，北京奢侈品市场就有预售许可证高达30万元/平方米的房地产。

2011年5月25日，北京钓鱼台七号院4栋楼获得预售许可证。其中，3号楼30万元/平方米，1号、4号楼20万元/平方米，2号楼18万元/平方米。由于公众舆论的强烈关注，该项目天价已从北京市住房和城乡建设委员会网站上悄然退出。据该公司知情人士透露，当时的高价房是定制产品，尚未售出。

与四年前不同，北京楼市结构发生了重大变化，北京楼市“豪宅化”的速度正在加快。“在过去两年里，北京五环路只有14个住宅用地供应点，四环路只有5个，未来四环路将基本上没有住宅用地。目前，五环路的商品房存量只有8万套左右，四环路的存量不足1万套。”北京中原地产首席分析师张大伟预测，今年北京四环路的新房价格已普遍进入“8万元门槛”。

在这种情况下，北京将会有越来越多的单价超过8万元/平方米的新单元。由于这些地块是应政府要求分配用于建造某些公共建筑，如公共租赁住房或自住商品房、购物中心等。，高端住宅项目的纯度会越来越低，这就对住宅企业建设高端项目提出了很大的考验。

龙湖陈曦的原作就是其中的代表之一。项目所在土地于2014年2月13日，龙湖以35.7亿元的总价和5.4万套统一价格商品房的竞得价格，相当于每平方米68，213元的底价被收购。如此高的地价极大地考验了开发商的产品设计和营销能力。龙湖将项目设计成两种产品形式:小型高层建筑和别墅。北京龙湖的营销总监李良认为，就市场发展而言，2015年是高端市场分化的一年。高房价推高了房价，市场将与“假豪宅”和“真豪宅”展开竞争。五环路以外许多没有质量特色的项目将面临去转型速度下降的问题。

降低交易压力

从表面上看，一线城市一些顶级项目的价格正在迅速上涨，但对于开发商来说，价格并不重要，实现交易才是根本。

据雅豪机构统计，2015年，包括陈曦原创、中和万柳书院、融创农业展览馆项目、保利东巴项目首个开盘在内的近20个豪华住宅项目将进入市场，未来价格均将超过10万元/平方米。

奢侈品项目在市场上堆积如山，市场交易变得越来越活跃。据中原地产统计，截至4月28日，今年北京共售出104套房产，总价超过5000万元，创历史新高，均价也首次超过10万元/平方米。其中，3个合同已经签订，总价为1亿元。

“随着豪华住宅项目数量的增加，2015年北京豪华住宅市场将出现一定程度的竞争。对于顶级豪宅，有两个要素:位置和产品。”李昂透露，他们发现新客户的机会是，由于房地产登记政策的推广，许多客户正在整理自己的物业。一些房产最初以每平方米56000元的价格购买，但现在已经涨到了56000元，所以他们将出售几栋房子，并更换一套终极住宅。

北京豪宅的实际交易价格并没有那么夸张。根据北京市住房和城乡建设委员会的网站数据，截至2015年5月10日，北京共有570套单价超过5万元的豪华住宅售出，面积为107，800平方米，平均价格为68，139元/平方米，总成交额为73.45亿元。其中，46%的豪宅单价在5万至6万元/平方米之间，26%在6万至7万元/平方米之间。平均成交价超过10万元/平方米的项目只有两个，即万柳书院和长安太和。万柳学院的最高成交价格为130，925元/平方米。

北京市房地产协会秘书长陈至表示，当前市场的特点是土地价格上涨，推高房价，以及由于高房价而挤出有效需求。一些有效的需求需要在经济适用房市场的帮助下解决住房需求。

并非所有项目都在努力占据房价的制高点。陈至说:“在北京四环路沿线很多楼盘价格已经超过8万元大关的背景下，保利西岳城项目所在的柳巷桥段价格仍保持在4万至5万元，其压价值不言而喻。”