A股飙升后 一项10%回报的投资会让你心动吗？

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a股飙升后，

回报率为10%的投资会让你感到兴奋吗？

关键提示

如果按行业划分，投资于房地产行业的信托产品平均收益率最高。房地产行业最困难的时期已经过去。随着行业升温，房地产信托的违约概率将会降低，而不是增加。

特约记者荆北京报道

飙升的a股让所有投资产品黯然失色。然而，猛烈的冲击使一切又变得不确定了。从5月5日到5月7日，a股连续三天下跌，市值蒸发了4万亿。有些人曾经在满仓踩到空，有些人一进入股市就被调整了。大地震后，10%的投资回报会让你感到兴奋吗？

根据实益信托工作室的报告，2014年共有1122种产品投资于房地产行业，平均预期年回报率为9.75%。如果按行业划分，投资于房地产行业的信托产品平均收益率最高。

尽管信托产品经常出现违约，但信托的整体不良贷款率远低于银行。根据信托业协会的数据，截至2015年第一季度末，信托公司全行业风险项目数量为425个(2014年，66家信托公司设立了9091个产品)，不良贷款率为0.68%。一季度末，银行贷款不良率为1.39%。

一位未透露姓名的信托公司高管在接受《21世纪经济报道》采访时表示，房地产行业最困难的时期已经过去。随着行业的升温，房地产信托的违约概率将会降低，而不是增加。

不熟悉的投资选择

由于利率管制的存在，商业银行在选择贷款对象时倾向于关注少数优质企业。许多企业很难通过债券融资和股票市场融资转向信托。这些企业大多集中在房地产、矿产能源和基础设施领域。这些行业的特点是，他们可以承担较高的融资成本与一个大的profit/きだ 0/。

受益信托工作室的数据显示，2014年发行的9091种信托产品的平均期限为1.55年，平均预期年收益率为8.99%。投资房地产的产品数量占总量的12.34%。信托产品的收益率远高于同期银行理财产品(年化收益率为5%-6%)和银行存款利率。

基于10%的年化回报率和复利效应，资产将在大约7.2年内翻一番。然而，对大多数人来说，信任是一种奇怪的投资选择。根据2007年《信托公司集合资金信托计划管理办法》，合格投资者的门槛是单个信托计划的最低投资额不低于100万元人民币。

目前，在购买信托的资金中，各金融机构的自有资金投资居第一位，略高于三分之一，其次是以各金融机构为主体的理财资金，约占三分之一。这两种金融结构的总投资占信托资产的近70%，其中银行基金是主要力量，自2012年获准进入信托市场以来，保险基金已成为买方的强大力量。其余都是高净值个人。

在一些银行家和信托人的朋友圈子里，几个自然人聚在一起以一个人的名义购买一百万美元是很流行的。虽然这不符合管理办法，但还是有很多人这样做。

没有人愿意为风险买单，机构比普通投资者更厌恶风险。以房地产信托为例，当房地产行业经历周期性低迷时，房地产信托产品会出现赎回危机。这场危机没有转化为普遍的违约。即使违约发生，本金也不太可能损失。赚取收入的确定性远远高于a股。

房地产信托的风险

华融国际信托最近发布的一份报告研究了2009年至2014年8月的35起房地产信托风险事件。

报告发现，35个房地产信托项目的风险事件涉及23个融资方，包括姚兴地产、大连实德、高远地产和广药地产，还涉及多个信托公司的项目或一个信托公司的多个信托项目。上述金融家具有一定的实力和行业影响力，这导致信托公司“搭便车”并聚集在一起为他们提供信托融资。然而，由于信托公司未能分析出融资人的适当负债水平，且缺乏对单个融资人的信用限制和集中管理，许多信托公司在一个房地产融资人身上发生了信托风险事件，增加了债务处置的难度。

房地产信托风险事件的暴露量远远高于其他领域的信托项目。一方面，信托公司从事大量的房地产项目。此外，房地产作为资本密集型产业，对宏观调控敏感，容易引发风险事件。另一方面，房地产开发商的运作更容易通过房地产的开发和销售进度来观察。同时，房地产开发涉及大量资金。一旦出现问题，范围就更广，更容易引起社会的关注，这样就可以通过公共渠道获得更多的信息。

从房地产信托风险的成因来看，房地产信托项目的风险诱因在项目的早期就已经存在。从35起房地产风险事件来看，项目成立前存在30个项目风险诱因，约占86%。受其他因素的影响和加剧，项目前的风险因素进一步扩大。

35个项目中有15个涉及私人融资，导致法律诉讼或资本链断裂。在大连实德和高远房地产案中，大连实德董事长徐明因经济问题被逮捕，导致大连实德民间高利贷数额高达7.855亿元，负债总额高达60多亿元。上海高远房地产有限公司法定代表人因民间融资和资金链断裂而潜逃。

当然，民间融资是问题的一个方面，这最终反映出在信托公司尽职调查期间，房地产企业的整体负债水平无法得到有效评估，这使得房地产企业处于非常危险的境地。一旦现金流得到补偿，这类房地产企业就会打破融资的资金链，进而转化为信用风险，导致信托项目到期无法支付。

其次，一些房企管理能力差。对于融资信托项目，交易对手的管理水平直接影响企业的经营状况，进而直接决定第一还款来源的可靠性。在青岛凯悦中心信托贷款集合基金的信托计划中，凯悦地产成立时间较短，缺乏房地产项目运营经验，尤其是大型综合项目管理经验不足，导致凯悦中心项目在实际运营中存在诸多问题，最终使该项目成为一个未完成的大项目。

同样，舒斯贝尔的特定资产收益权投资集体信托计划，董琦？梦幻旅游度假酒店股权投资集合资金信托计划中的融资人也存在房地产运营项目经验不足的问题，这在信托融资之前就已经暴露出来，但没有引起信托公司足够的重视，这也是导致最终违约的一个重要因素。另一个例子是荣腾商业房地产投资基金信托计划，融资人在当地市场规模很小，不具备监管部门要求的二级资格，根本无法获得银行贷款，但获得了五矿信托的一个大型信托项目。

房地产信托产品的另一个主要特点是受市场影响很大。由于房地产信托融资的房企大多是中小企业，或者自身的资金链比较紧，空的调整空间有限，难以应对政策和市场的波动，更容易出现风险项目。无论是规模最大的房地产信托——中信盛京姚兴房地产基金集合信托计划，还是涉及众多风险信托公司的高远房地产，在很大程度上，房地产监管导致销售不畅、资金链断裂。

房地产信托风险项目与区域因素之间存在一定的关系。然而，与大多数人的认知相反，从一、二、三线城市来看，信任风险项目并不出现在最不发达的三、四线城市，而是主要出现在一、二线城市。总体而言，公司对三、四线城市的项目标准较高，而一、二线城市相对宽松，投资金额较大，这也导致大量信托风险项目出现在被认为安全的一、二线城市，而不是三、四线城市。

会不会更危险？

至于判断房地产信托产品的未来，两位接受《21世纪经济报道》采访的信托公司高管表现出截然不同的态度。一位北京信托公司的高管认为，房地产信托值得做，也必须做，这是一个重要领域。房地产行业的投资能力极强，是其他行业无法比拟的。一方面，房地产市场已经基本调整到位；另一方面，房地产公司正在积极转型和变化，信托公司正在创新和服务。

另一家上海信托公司的高管更倾向于向国有企业放贷，而不是房地产公司。据披露，他们公司内部有一个“黑名单”，任何占用更多土地、扩张速度更快的公司都将被排除在外。

据房地产金融领域资深评论员黄立冲称，房地产行业将继续呈现低迷状态。“尽管政府正在拼命释放流动性以拯救经济，但仍会有大量热钱。但是，由于经济的结构性问题没有得到解决，供求不平衡仍然存在，行业的现金流量不会有很大改善。”黄立冲对《21世纪经济报道》说。

如果有违约呢？从实践的角度来看，上述35起案件采用了提前支付、法律诉讼、实现第二还款来源、第三方接管要约、更新信托产品等方式。在分配方面，34%使用诉讼模式，29%使用第三方接管形式，14%使用预付款。

平安证券首席经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟早些时候公开指出，2015年房地产信托的违约率非常低。在他看来，严格的赎回是很难打破的，特别是因为强大的财务实力，担心失去市场声誉和客户的不情愿。2012年，金融家用相对低利率的信托基金取代了高利率的信托基金。这表明开发商在预测未来时更加谨慎，不愿意承担风险，因此违约风险较低。

他认为，今年下半年，如果优先选择a股成长股和国企改革股，a股指数排在第二位，与股权投资相关的信托被重新选择，债券和理财产品的配置收入将失去吸引力，而房地产可能会逐渐淡出高净值个人的资产配置。(许玉轩主编)