万达联手万科 万亿地产联盟诞生

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昨天(14日)上午10点，在北京东三环附近，万达总部综合楼项目酒店7楼的大宴会厅里，王健林和于亮的名字被放在一起。舞台背景板上的显示屏两侧，一面是商业地产霸主“万达”的蓝色标识，另一面是住宅开发商“老大哥”刚刚推出的新红色标识“万科”。

一个小时后，大连万达集团(以下简称“万达”)和万科集团(以下简称“万科”)在这里举行了新闻发布会，并签署了战略合作协议，宣布两家公司正式“携手并进”。

《中国商报》记者在现场了解到，两家公司的合作方向包括联合征地开发、轻资产战略和金融创新、社区消费o2o等。，而区域市场可能涉及国内市场和海外市场。

合作征地和分工开发

这种“强强联合”带来的基本关联是，基于双方的业务优势，万达将负责未来合作项目的商业部分，万科将负责住宅部分。

现实也证实了上述推测。根据新闻发布会上披露的消息，万达万科未来合作的核心场景是双方在土地市场共同竞标土地，然后将项目开发的工作按照住宅和商业的产品类别进行划分。

根据协议，万达和万科将共同组建一个由双方高层领导牵头的联合协调小组，相互交流项目合作信息；双方将长期合作；由于万达和万科都有海外发展计划，双方未来的合作将不仅限于国内，还将在全球范围内展开。然而，与之前双方没有股权合作的说法不同，万达董事长王健林在回答记者提问时表示，双方将在合作项目的基础上建立一家合资公司。

关于“两万”合作的协同效应，和凯瑞研究中心的付分析称，双方合作的直接优势在于提高了中国土地收购的议价能力，尤其是对三、四线城市的地方政府而言。同时引进万科和万达这两个领先品牌意义重大。品牌效应的叠加增加了两家公司与地方政府之间的谈判筹码，也有利于大规模区域发展模式的尝试。

诺亚财富高级房地产研究员张军也向记者预测，两家公司的战略合作将增强他们获得项目的能力。另外，她认为，目前万科年销售额超过2000亿元，总资产超过5000亿元，万达年销售额超过1600亿元，总资产超过5600亿元。两个企业的共同努力可以产生“近5000亿的销售收入和超过1万亿元的总资产”的“大效应”。

白银时代寻求“轻资产”

他们都是江湖名人，相识多年。为什么两个“大兄弟”在这个时候选择“结拜兄弟”？

2014年以来的楼市低迷催生了“白银时代”的概念，这让开发商感到前所未有的压力。对于这种看似意料之外的“10万”合作，于亮昨天坦言，押马自由成长的黄金时代已经过去，“2万”合作的行业背景正是白银时代的到来。

告别“弯腰省钱的时代”。万科总裁于亮掌舵下的万科转型思路是将城市配套提供商从住宅专业化转型，积极推进轻资产运营；万达在2014年开始推行“轻资产”模式，希望将其收入和利润逐步转移到文化、旅游和金融等服务行业。

“轻资产”解决了资金利用效率问题。在双方宣布向轻资产过渡之前，两家公司的探索已经开始。2013年，万科将北京金隅万科广场的股权出售给麦格理进行套现，通过出售股权并负责交易管理和运营来降低商业综合体开发过程中的资本成本。此外，万科正试图通过房地产投资信托基金增加房地产退出的灵活性，其“鹏华前海万科房地产投资信托封闭式混合证券投资基金”最近已被中国证监会接受。

巧合的是，以远见卓识著称的王健林在十年前就考虑过利用房地产投资信托基金打包房地产上市。不幸的是，由于税收和收益率的限制，这种金融工具在中国一直存在政策障碍。有消息人士告诉记者，除了引进资金参与万达广场的开发，万达还在研究更灵活的融资方式，其中有很多类似reits的产品可供公众参与。

王健林昨天提到，通过与万科的合作，万达可以集中精力加快实施轻资产战略。据嘉里研究中心介绍，从目前宣布的“2万元”合作内容来看，万科可以利用万达的地方政府资源和海外资源，增加市场条件较好的三、四线城市的布局，弥补商业运营的不足，商业配套也可以增加住宅产品的溢价。

在朱一鸣看来，与万科合作可以减少万达的土地投资，而规模仍在扩大的万达可以用更少的资金推动更大规模的项目开发。万科拥有丰富的住宅产品线，这也有利于合作后提高综合体的整体质量。他建议，如果双方能够在未来推出基金公司控股的商业业务，或者将它们打包上市，这将是应对它们的最佳方式。