大中小城楼市加剧分化 开发商用脚投票

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“3·30新政”后，楼市交易明显回暖，但土地市场的分化并没有太大变化。

根据国家统计局近日发布的数据，前四个月，房地产开发企业征地面积为5469万平方米，同比下降32.7%，比1-3月下降0.3个百分点；土地交易价格1571亿元，下降29.1%，下降1.3个百分点。

上海易居房地产研究所研究员严跃进分析了《中国商报》，他说，这是因为房地产市场的库存仍在增长，房地产市场尚未完全稳定。目前，住宅企业的主要能源仍是去库存化。只有当库存被移除，土地收购和投资的热情才会增加。

更重要的是，尽管房地产市场交易正在回升，但地区差异进一步加剧。中原地产首席市场分析师张大伟分析了该报，称房地产市场尚未完全活跃。现在，房地产市场的真正复苏是在十几个城市，而三、四线城市的复苏率很小。

从土地市场来看，目前一线城市的土地争夺战正在如火如荼地进行，三线、四线城市甚至一些二线城市的土地很少有人问津。

“3月30日新政”指的是近期的一系列房地产市场调整政策，其中包括3月30日，当时三部委联合发布了一份文件，放松了二手房贷款政策。

根据中原地产市场研究部的数据，4月份，一线城市共售出9块住宅用地，平均楼面价格创下每月14012元/平方米的新纪录。例如，在4月27日举行的上一届北京土地拍卖中，经过近140轮现场竞价，首创置业以56.4亿元的总价中标海淀区中关村地块(报价00931，咨询)，其中自有商品房6.05万平方米，公租房7500平方米。

4月29日登陆上海的碧桂园以62.16%的溢价和8108元/平方米的底价赢得了嘉定徐航镇63000平方米的纯宅基地。

根据张大伟的分析，“3.30”政策对楼市的影响主要体现在一线和二线城市，地价明显处于高位。

另一方面，从供应节奏来看，随着特大城市的边境管制越来越严格，未来一线城市新增的空地块房源将越来越少。据中原地产市场研究部统计，截至日前，今年一线城市仅供应69套住宅用地，供应的住宅用地总建筑面积仅为930万平方米，仅相当于前三年平均供应量的28%。

然而，一线城市的土地市场很热，而三、四线城市甚至一些二线城市的土地市场却很冷清。例如，5月12日上午，武汉举行了土地拍卖，共有5块土地挂牌出售。其中，黄陂区4块地块全部以闪电底价出售。在4月14日之前，也有一次土地拍卖，其中6块土地被挂牌出售，其中2块被拍卖，其余以底价出售。同一天，成都市公共资源交易中心出售了四块国有建设用地，其中两块备受关注的地块以拍卖方式结束，而新都的其余两块地块以底价出售。

近年来，在北京、上海等一线城市拓展业务的太和集团(Quote 000732，consulting)向《中国商报》记者表示，该公司近两年的调查发现，许多二、三线城市供大于求的现象过于严重，土地供应过大，房地产市场无序发展的现象相当严重。因此，他们没有进入这些市场，而是集中在北京、上海、南京等核心城市和福建的大本营。

以经济总量排名前十的武汉、成都等二线城市依然如故，一些三线、四线、五线城市的土地市场更加冷清。

江西一个县城的开发商告诉本报，当地政府现在缺钱。“县里真的想卖更多的土地，但是每个人的房子都卖不出去，而且土地还没有开发。谁有心思拿走它？”

在这种情况下，房地产企业进一步聚集在一线城市和一些二线热点城市。