国家住房储蓄制度的运行模式和机制设计

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住房储蓄系统本质上是一个互助合作的非营利组织，其形式可以是在一个国家的集体或国家住房银行内建立的互助合作社。相互合作本身要求个人贡献、资源共享和平等获取权的内涵，这就形成了个人资源和集体资源在时间维度上的配置。根据其他国家的发展经验，住房储蓄银行需要按照合同约束、先存后贷、固定利率和专项资金的原则运作。

操作模式的选择。德国的住房储蓄系统是封闭运行的，即住房储蓄银行的资金只能用于向其参与者发放贷款，而不能用于其他目的，从而使住房储蓄银行不受资本市场波动的影响。法国的住房储蓄系统采用开放式运作模式，没有专门的国家住房储蓄银行，但商业银行和储蓄银行提供住房储蓄贷款。此外，参与者的存款资金可以用于贷款需求，也可以用于直接投资资本市场(如法国的抵押债券市场)以获取利润。根据我国的实际情况，建议住房储蓄系统主要借鉴德国的经验，建立一个封闭的专业的全国性住房储蓄银行，以保证我国中低收入居民的住房购买需求。

基本运行机制。参与者根据自己的住房需求和储蓄能力与住房储蓄银行(如国家住房银行)签订协议。协议的主要内容包括参与者在一定期限内按时还款，住房储蓄银行承诺在参与者达到还款期限后的某个时间向其提供住房贷款，即在提前存款的基础上获得住房贷款。住房储蓄合同金额由存款金额和贷款金额组成，其中存款金额包括参与者存款、存款利息和政府奖励金额，约占合同金额的50%。住房贷款的利率一般低于资本市场利率，并且是固定的，不随贷款期限的长短而变化。

合同执行的三个阶段。对于参与者来说，住房储蓄合同的实施应分为三个阶段。首先是取得贷款资格前的存款阶段，即参与者需要按时足额支付合同中约定的存款金额。然后是获得贷款资格后和获得贷款分配资格前的等待阶段。所谓贷款分配是指住房储蓄银行将住房贷款合同金额分配给参与者。贷款分配资金来源包括存款、利息、补贴资金、还款金额以及必要时从商业银行借入的资金。可以说，资金的数量在一定时期内是有限的，所以参与者需要在获得贷款资格后排队等候，住房储蓄银行按照既定的规则依次发放。在最后阶段，参与者获得住房消费的住房贷款。在此阶段，参与者应与银行签订正式的贷款合同，并根据贷款担保要求，以抵押或其他抵押和质押方式对住房贷款进行担保。这个合同不等于住房储蓄合同。

不同类型的合同。在实践中，应根据不同参与者的能力和需求设计不同的住房储蓄合同。基于月存款比率(月存款与合同金额的比率)，根据平等获取权的原则，设计了不同的合同条款，并在满足贷款分配条件的时间、获得贷款分配的最早时间、评估值系数、月还款比率、最长还款期限等指标上进行了差异，以满足不同人群的需求。月存款比率越高，满足贷款分配条件的时间越短，最早贷款分配时间越短，评价系数越高，月还款比率越高，还款期限越短越长。但是，不同类型合同的贷款利率是一样的，没有区别。还需要注意的是，不同的合同类型是否可以转换取决于合同类型，需要确认的是，有些合同可以转换，但有些合同不能转换。

参与的或有权参与的。参与者与住房储蓄银行签订的住房储蓄合同也赋予了参与者这一权利。符合申请贷款条件后，参与者可根据自身情况决定是否申请贷款；当住房贷款不申请或不受理时，参与者可以自愿提取存款并获得相应的存款收入用于自己的其他消费，存款利率应与贷款利率相同。放弃贷款分配的参与者应按合同约定向住房储蓄银行支付一定的费用(如合同服务费)，没有其他限制。根据其他国家的经验，参与者也应该能够在合同期限内通过合同将贷款分配资格转让给他人，从而达到灵活执行合同、流动性更好的目的。

政府的激励政策。在建立国家住房储蓄体系的过程中，政府发挥了非常重要的作用。与公积金制度不同，政府的作用并不体现在通过法律手段确保强制支付，而是在住房储蓄银行的运作中，通过各种鼓励政策鼓励个人积极积累资金解决住房需求。政府的激励政策应包括住房公积金对中低收入人群的激励以及相关税费的减免或补贴。例如，在德国，对于年收入不超过25，600欧元的住房储蓄参与者，将根据他们的存款和利息支付一定比例的奖金，鼓励个人支付更多的存款并使用更多的住房储蓄。此外，政府应适当补贴存款利率，鼓励个人参与住房储蓄。这里需要特别注意的是，政府的激励政策是否会对宏观经济特别是资本市场产生影响，主要取决于资本运营模式。如果是在法国的开放经营，就必须注意政府政策的影响，而这个问题在德国的封闭经营中是不存在的。(作者:邹