三种住房金融制度的比较

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就贷款额度而言，抵押贷款制度受到购房数量和宏观经济政策的限制，但理论上没有明确的限制，只要你有能力，就可以发放更多的贷款。从贷款时间来看，只要按揭贷款符合商业银行的要求，就可以随贷款使用，没有其他限制。从贷款利率的角度来看，抵押贷款是一种商业贷款，它随市场供求波动，具有一定的利率风险。公积金制度和住房储蓄制度在这些方面与抵押贷款制度形成对比。这两种制度的贷款额度是按照个人存款额度来的，贷款是按照获得对等的原则来获得的。此外，贷款时间有限，只能在达到一定的付款期限后才能使用。但是，贷款利率普遍低于市场利率，这比抵押贷款更有吸引力，能更好地为中低收入人群提供住房融资需求。

从制度定位来看，住房抵押贷款制度是面向符合收入要求的人，其基本属性是商业性和资本性；住房公积金制度主要面向城镇固定职业和稳定收入群体，其基本属性是政策性和强制性；住房储蓄制度是由政府支持的一种公益互助的住房融资制度。与住房抵押贷款制度相比，住房储蓄制度的非营利性更加明显，相互合作更加明确。住房储蓄银行不以商业利润为目标，这与普通商业银行不同。

与住房公积金制度相比，住房储蓄制度具有契约型储蓄的性质。储户根据自己的住房需求和储蓄能力，与住房储蓄银行签订住房储蓄合同。将来，有了这个合同，他们将从住房储蓄银行获得贷款。参与人的存贷款金额和方式有不同的合同文本，比公积金更灵活；从经营管理的角度来看，住房公积金主要委托商业银行运营，贷款利率根据市场利率进行调整，贷款期限影响贷款利率，而住房储蓄制度是专款专用，贷款利率不跟随市场，与贷款期限无关。一般来说，住房储蓄系统的合同贷款期限比商业抵押贷款和公积金贷款短，所以每月还款压力相对较大，便于一个参与者在贷款偿还后快速帮助其他参与者购房。

总的来说，这三种住房金融体系在功能、定位和目标上有很多不同，但它们相辅相成，成为世界上主流的住房金融体系。我们不能说哪种制度更有效，但我们应该说，只有三种制度相辅相成，共同发展，我们才能为不同收入水平和住房需求的居民提供有效的融资支持。