物业蓝海冲动 中海效仿花样年拟分拆平台上市

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观点房地产网

在万科准备将其房地产平台完全市场化的同时，中海地产已经率先实施了其分拆上市计划。

5月18日晚，中国海外发展股份有限公司宣布其全资子公司作为买方与中国海外鸿阳集团有限公司的全资子公司签订了股权转让协议..

根据协议，中海同意以约人民币5，000万元(约6，300万港元)的代价购买中海鸿洋物业管理有限公司100%的股权。收购预计在5月31日或之前完成。

值得一提的是，中海集团在公告中披露，该公司正在考虑通过实物配股、拆分集团物业管理业务以及在香港证券交易所上市等方式向股东分配拆分后的实体股份。

这是中国房地产企业自2014年幻想曲《多彩生活》分拆上市以来，又一次分拆上市的物业管理平台。考虑到中海地产已经发展了20多年，并在业内积累了一定的声誉，这次分拆上市更多的是为了拓展物业管理业务。

截至发稿时，视点房地产新媒体尚未联系中海相关人士对此事做出回应。然而，从上市第一年的业绩来看，2014年的毛利为3.1亿元，同比增长115.8%，毛利率增长18个百分点，达到79.6%。与苦苦挣扎的房地产销售行业相比，这个利润水平已经足够吸引人了。

市场参与者分析了视点房地产的新媒体，称房地产行业前端的开发销售价值缩水，而后端的物业管理有待发现。幻想曲的成功在一定程度上刺激了万科、中海等企业，使他们认识到物业管理仍然是一片蓝色的海洋。

中海地产业务

据视点地产新媒体报道，在中海部房地产开发的投资策略和布局中，中海专注于一线和二线城市，中海宏扬专注于三线和四线城市。同时，中海鸿阳地产为其开发项目提供物业管理和服务。

根据中海宏扬披露的数据，截至2014年，中海宏扬在15个城市(包括北京(房地产))有27个正在进行的房地产开发项目，占土地储备的1207.12万平方米。

对于收购中海鸿洋的物业管理公司，中海显然相当满意。在5月18日的收购公告中，该公司表示此次收购将有利于集团在中国的物业管理业务。

事实上，中海船务早于1986年在香港成立中海物业管理有限公司，并于1991年开始在内地拓展业务。2012年，中国海外房地产业务发展有限公司正式成立，负责商业项目的物业管理服务。

根据中海地产的年报，2014年中海地产在中国管理了约199个项目，管理面积4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山和杭州等29个城市。管理项目包括住宅楼、办公楼、商业综合体、政府物业、高科技工业园区等。

其中，商业项目管理服务覆盖20多个城市，涵盖三大产品系列:中海部甲级办公楼、玉环购物中心和星级酒店。

在香港，除了为本集团开发的香港豪宅项目提供物业管理服务外，中海集团的物业服务还涵盖商业楼宇、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公楼及军用土地，管理面积约450万平方米。

截至2014年底，中海集团实现物业管理收入20.1亿港元，其中港澳(房地产)收入2.3亿港元，内地收入17.8亿港元，同比增长13.6%。管道面积超过5000万平方米，同比增长25%。

粗略估计，如果加上收购中海鸿阳地产(基于中土仓储的发展)获得的管理面积，中海的管理面积将超过6000万平方米，约为2000万平方米色彩生活管理面积的30%。然而，就营业额而言，2014年彩色人寿的营业额为4.86亿港元，不到中国海运的25%。

对此，相关市场参与者分析了视点地产的新媒体，称色彩生活的商业模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，但主要局限于住宅物业。相比之下，中海的物业管理范围不仅包括住宅，还包括写字楼、购物中心等高收益物业，这就是为什么管理面积不如彩生活，但收益却高出数倍。

上述人士继续说道，考虑到中海和中海宏扬在中国拥有大量的土地储备，今后只为这些项目提供物业管理和服务将会产生较高的营业额。

截至2014年底，中国海运在中国内地31个城市以及香港和澳门的土地总储备约为3735万平方米，其实益拥有权约为3496万平方米；中海鸿阳的土地储备为1207万平方米，实际权益约为1137万平方米。仅在2015年，计划竣工面积将达到1200万平方米。

后端管理蓝海？

除中海外，万科、金科等房地产企业近期的一系列行动表明，越来越多的房地产企业也在寻求物业管理的发展机遇。

根据房地产新媒体的观点，截至2014年底，万科物业服务已覆盖内地61个大中城市，服务项目457个，管理面积1.03亿平方米；期间，物业服务实现收入19.9亿元，同比增长35.1%。

5月13日，万科在投资者互动平台上公开表示，未来公司计划实现万科地产的全面市场化，并引入产业合作伙伴机制。同时，自2015年起，万科将全面接受各开发商的物业服务邀请。

随后，5月16日，南京王迪项目-金隅紫晶大厦正式与万科地产签约，合作形式为万科地产的出口人员、系统和整体控制标准。南京万科地产派出人员全权接管该项目。

这也是万科房地产开发22年来，第一次接受其他开发商的房地产项目管理，房地产分拆上市也提上了日程。对此，万科董事会秘书谭华杰解释称，万科地产的市场份额约为0.6%。虽然它的规模排名很高，但如果它想实现更大的覆盖面，就必须走出去。

自称位于中国内地44个城市、拥有150多个管理项目、面积逾7000万平方米的重庆(房地产)房地产公司金科，也于今年初派出团队访问万科和深圳梦幻总部。据推测，金科此举不是为了学习对手的物业管理经验。

2014年，光大证券(601788，古吧)明确表示，物业管理是一个“被忽视的蓝海市场”。据该机构称，自2012年以来，房价和地价在共同繁荣中出现了分化，企业的净利润不断被压缩。相比之下，当物管公司从提供品牌溢价转变为独立产出时，就会带来“实质性的变化”。

具体来说，主要表现在三个方面。首先，物业管理设置了一个从商家到业主的单向入口，对业主的需求做出即时反应，从而实现从掌握物业到获得入口再到垄断资源的转变；其次，目前的房产收入规模是空.的10倍根据2014年的估算值，全国平均物业费仅为1.5元/套。按全国年人均消费18000元计算，社区消费占全国消费的35%,相当于income/きだӛ的物业管理

据光大证券预测，物业管理收入约为2.7万亿元。如果收取3%的港口费，将是798亿元，这是一个有待开拓的蓝海市场。

然而，一个优势会带来一个劣势。相关市场人士向新房地产媒体指出，物业管理行业的进入门槛不高，导致竞争激烈；此外，除了物业管理公司，其他电子商务公司也有方便的订购服务，这也可能会减少客户对集团业务的需求。

上述人士继续表示，目前物业管理的扩张路径仍集中在两个方面，即依靠自身物业的扩张，如中海和万科；抢别人的蛋糕来扩张，比如幻想曲年。这些模式容易复制，没有特殊性。

然而，在当前互联网发展的趋势下，许多房地产企业纷纷推出020服务，如中海的“海”云平台和万科的“瑞服务”。据市场参与者称，这主要是关于如何利用互联网进行思考，未来如何实现自己的特色还有待观察。