房企转型瞄准新兴概念

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5月28日，中国房地产协会、中国房地产研究协会和中国房地产评估中心联合发布了《2015年中国房地产上市公司评估研究报告》和《2015年中国房地产上市公司百强名单》。报告指出，过去一年，房地产市场的行政干预政策趋于减少，宏观调控政策更加市场化。近年来，房地产市场持续快速发展，供给逐渐充足，需求增长放缓。房地产市场正在从卖方市场向买方市场转变，行业整体利润正在缩小，内部逐渐分化。

行业重组加速

自2015年以来，房地产行业一直刮起暖风。一季度，全国房地产开发投资16651亿元，同比增长8.5%，增速较2014年第四季度的5.6%略有回升。虽然市场成交量依然低迷，但一、二线重点城市成交量率先反弹，整体市场逐步稳定。

过去几年，房地产行业的利润率相对较高，许多上市公司都涉足房地产业务。据中国房地产评估中心监测，沪深两市共有303家上市公司涉足房地产业务，约占沪深两市上市公司总数的18%。2012年后，房地产市场分化程度不断上升，行业洗牌加速。2014年，沪深两市从事房地产业务的上市公司不到200家，五年内有100多家a股房企退出房地产业务。

在此期间，许多非房地产企业涉足房地产后，发展形势不容乐观，一些企业甚至主业受到损害，因此逐渐剥离房地产业务。近年来，一些以房地产为主营业务的企业继续表现不佳，并逐渐退休。其中，顺元工业已转型为基于智能处理器的系统级集成电路设计和软件服务提供商；政和实业主营业务变更为石油勘探开发及石化项目相关业务；从2013年开始，银基发展进入了一个渐进的战略转型时期，从房地产行业向新型烯烃-碳材料行业转型(报价000511，咨询)。

从本次评估的一些核心评价指标来看，2014年房地产上市企业平均总资产为447.88亿元，同比增长23.42%；房地产业务平均收入95.75亿元，同比增长3.99%；平均资产负债率同比下降0.06个百分点，至65.75%；平均净负债率同比上升9.19个百分点，达到88.86%；平均净利润为15.02亿元，同比增长9.16%。

值得注意的是，2014年房地产行业的债务水平仍处于较高水平。高负债水平反映出在市场低迷和销售下滑的情况下，企业的扩张更加依赖借贷。高杠杆和高资本成本驱动的广泛采用的债务融资模式导致了新的高债务风险。从长期负债率来看，2014年房地产上市公司平均资产负债率为65.75%，比2013年略有下降0.06个百分点；平均净负债率为88.86%，比2013年高出9.18个百分点，为过去五年的最高点。

瞄准新兴概念

对于房地产行业来说，除了优惠政策之外，今年最重要的话题是整个行业发展方向的转变。万科、保利、绿城、世茂等多家龙头企业先后提出转型为轻资产。中天城头(报价000540，咨询)、金科(报价00656，咨询)、远洋控股(报价00046，咨询)、中南建设(报价00961，咨询)等一批中小企业相继转向互联网金融、医疗卫生等领域

由于两地房地产业发展进程不同，投资者偏好和估值体系存在差异，a股市场和港股市场对轻资产模型的看法也不同，这使得沪深两市上市房地产企业的估值普遍领先于香港上市企业。

万科的小盘股交易和社区服务、保利的房地产基金业务和老年社区运营平台、金科的工业地产投资和新能源、中南建设的住宅产业化建设都受到投资者的追捧，企业股价大幅上涨。

在香港股市，绿城、幻想曲等企业提出了代建制和社区服务的概念，但投资者普遍认为，房地产行业正面临一个拐点，轻资产业务难以为企业贡献可观的利润。

互联网化正在深化

2014年，房地产行业加速转型，“房地产+金融+互联网”逐渐成为房地产上市企业的战略重点。上市房地产企业在经营模式、营销服务、制度管理等方面进行创新，努力实现可持续发展。

在运营模式上，随着房地产市场的成熟，资产密集型模式下的行业利润稀释问题日益突出，轻资产转型成为许多上市房地产企业的关键词。万科、保利、世茂等上市房地产企业相继提出了向轻资产发展的战略。轻资产模式主要侧重于基于互联网的小盘股交易、代理建设、房地产基金和社区服务。

在产品创新方面，经过多年的发展，大多数上市房地产企业已经形成了标准化的住宅产品模式。在此基础上，一方面，上市房地产企业通过产品的微观创新拓展其发展空空间，另一方面，拓展房地产业务之外的其他相关产业，打造“房地产+x”跨境产品，不断延伸产业链。Gemdale创新地推出了“home+”系列产品，并率先推出了智能和魔法单元，以满足不同的使用需求。世茂集团为80后和90后客户推出迷你酒店、迷你商场等微创产品。以恒大和绿地为代表的房企在农业、养老地产等领域有所扩张。除了房地产业务领域，增加了他们的利润渠道。

融资方面，上市房地产企业通过reits和保险合作不断创新，如平安控股碧桂园、万科与尚辉银行牵手、恒大地产与中国人民保险集团签署战略合作协议等。与此同时，越来越多的房企开始试行水房地产基金。保利地产(报价600048，咨询)、金代尔(报价600383，咨询)和R&F等大型开发商已经成立了自己的房地产基金公司，并开始了其基金的筹资活动，以经营房地产项目。保利地产和中信证券(报价600030，咨询)于2010年共同成立了“信用保险基金”。截至2014年底，基金管理规模达到280亿元，同比增长40%。