成都地价涨幅远超房价 开发商拿地更看重未来价值

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房地产企业的土地收购成本逐年上升，“转型”成为他们赢得未来价值的必然。摄影李莉摄影李莉楼市回暖，土地拍卖继续进行。

今年5月，成都土地市场再次出现激烈的争夺，兰润、蓝光、万科等品牌开发商纷纷现身抢地。另一方面，仍有许多地块以低价出售和拍卖，其中有许多“准土地国王”满怀希望。

值得注意的是，与“面粉”和“面包”相比，土地价格和房价之间的关系一度被认为是正相关的。然而，根据相关数据，2011年至2014年，成都市的地板价格涨幅为31.1%，而同期的价格涨幅仅为15.39%。这也意味着在房地产企业的项目开发中，土地收购成本在总成本中的比重逐年增加。在当前利润率下降、增速放缓的正面冲击下，“转型”已成为住宅企业赢得未来价值的必然。

冷热交替的土地拍卖在5月份继续分化

5月8日，成都公共资源交易服务中心爆发了一场激烈的战斗。蓝润、蓝光、万科、何能、龙脊、新希望、领地等11家品牌开发商，集体进驻攀钢最后一块住宅用地——锦江区牛沙路。

拍卖会开始时，香港和新希望以5500元/平方米和5600元/平方米的价格展开竞争。随着价格从100元涨到20元，兰奇加入了战斗，三家房地产企业竞相举标语牌，使得底价超过6000元。更多的捕食者也立即出现，蓝光、万科、蓝润等。加入竞标，地块价格飙升。最后，该地块被蓝润以7900元/平方米的底价收购，再次创下攀钢土地拍卖的新高。至此，两年来竞争最激烈的土地拍卖暂时告一段落。

在这种热情的“碰撞”下，5月22日举行的地球拍卖也被寄予了更高的希望。在当天售出的351.16亩土地中，如成华区八里庄路50号、成华区思茅桥路11号旧城改造用地、成华区铁塔厂、高新区大源集团西区一批小舅子的土地，铁塔厂尚未出现，引来了诸多猜测。

总的来说，这个北临新城华大道、南临崔家店路、西临沙河的铁塔工厂区，地理位置十分优越，之前落户的蓝光和中粮项目也确立了知名度。其中，中粮缙云的均价高达11000元，主城二环路外185.75亩的成交量被认为是罕见的，有实力打造标志性建筑。因此，这块“肥肉”也被认为是为了迎接刚刚结婚的成都万达、成都万科等品牌房地产企业的激烈竞争。以4360元/平方米的起拍价，27亿元的起拍价无疑有足够的实力争夺今年的“准王”。

然而，出人意料的是，由于申请人数不足，该地块最终售罄。一些业内人士指出，这块土地的“苛刻”开发要求阻碍了房企“结婚”的热情。根据铁塔厂的土地出让要求，“投标人必须在地块内的二级住宅用地东侧建设一套总产权建筑面积不低于3696平方米、总建筑面积不低于2849平方米的77套住宅作为拆迁房屋。”不仅如此，投标人还必须“设立一个面积不低于4000平方米的街道广场，竣工后免费移交给成华区政府。”

忽冷忽热，在楼市“新常态”下，房地产企业更加谨慎才是真正的选择。

土地交易量的下降趋势没有改变

根据中国指数研究院的监测数据，4月份，全国300个城市土地市场成交量整体下降趋势没有改变，同期下降幅度超过40%；与此同时，中国300个城市的平均房价环比上涨21%，达到1179元/平方米，而平均地价率为15%，也比上个月上涨了8个百分点。

其中，住宅用地(含住宅用地和综合用地，含住宅用地)平均楼面价格为2051元/平方米，环比增长27%，同比增长17%，平均地价为22%，同比增长15个百分点，同比增长2个百分点。成都土地市场的“跌量涨价”现象也很明显。据中成房业数据显示，今年1月，成都市土地市场总交易面积同比下降37.1%，同比下降11.5%；但交易总额同比增长83.8%，交易平均底价也比上个月增长8.1%；2月份，受春节等因素影响，交易均价环比下降55.8%，至1164.6元/平方米；今年3月，该指数再次升至2469元/平方米，同比增长112.0%，同比增长116.8%；截至4月份，虽然上市土地环比大幅下降，拍卖(含终止)率接近50%，导致整体交易量同比大幅萎缩，但主城区平均房价仍环比上涨，最终平均房价环比上涨9.1%，至2694元/平方米。

提高成本，加快住宅企业多元化发展

值得注意的是，成都的房价在同一时期略有下降。根据中国指数研究院的数据，今年前四个月成都的房价分别为每平方米7965元、7911元、7828元和7856元，远远落后于土地市场。

事实上，根据夏普的数据，在2008年至2014年的六年间，成都的地板价格从598元/平方米飙升至1829元/平方米，增幅超过305%。其中，记者注意到，从2011年到2014年，成都市楼面地价涨幅为31.1%，而同期房价涨幅仅为15.39%，相差近一倍。

这也意味着，由于土地价格上涨快于房价，对于大多数项目来说，土地收购成本在开发成本中所占的比例越来越大。这也决定了开发商在征地时越来越理性，同时也需要对土地价值做出更理性、更客观的科学分析。“预计在成都市场的“面粉”和“面包”价格上下颠倒的情况下，未来的房企在征地方面仍将更加谨慎，不会出现特别火爆的局面。”一位市场分析师指出。

另一方面，在当前利润率下降、增速放缓的困境下，“转型”已成为住宅企业赢得未来价值的必然。这种“转变”已经开始了。从“二万平安”，到恒大地产四大产业切入，到任志强推出360个“大蛋糕”，再到大规模绿地消费战略和大规模海外布局，越来越多的房地产企业在“避重就轻”的同时加快多元化投资步伐。

自2014年底以来，南国房地产股份有限公司(002305)控股子公司成都范悦北城房地产以13.7亿元的总价格在成都昭觉寺附近赢得了数百亩土地，试图与电建地产共同推出“商业+住宅”两轮驱动战略。5月22日，在铁塔厂地块被恶意拍卖的情况下，施琅集团与北辰地产、深连欣投资在大源联合赢得了两块住宅配套商业地块，并首次在成都登陆“轻资产战略”...成都正在逐步出现“轻资产”卡战。

可以预见，在未来，这种“企业坚守核心业务，外包非核心业务”的轻资产资本战略也将成为成都土地市场乃至成都房地产市场的新趋势，受到越来越多的房企的追捧。不过，有关人士也提醒说，"轻资产"考验的不是资产，而是开发商的操作能力。在当前不成熟的金融环境下，仍有必要谨慎介入。

我们的记者季雪娇