佳兆业深圳8项目解锁 生命人寿火速支援13.77亿贷款

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由于“锁屋”事件，凯撒(01638，hk)遭受了一系列的债务危机，现在有一个很好的转机。

昨天(4月9日)，凯撒宣布深圳8个项目的部分房屋已经“解锁”，项目状态由被房管局锁定变为被司法机关查封，意味着引发凯撒危机的行政封锁正式退出。然而，由于司法扣押，这些物品仍然不能正常出售。随后，凯撒第二大股东生命人寿宣布，计划向凯撒提供13.77亿元的两年期贷款，以支付该公司去年收购的深圳大鹏新区的土地。

然而，这并不意味着凯撒完全摆脱了债务困境。随着国内债权人一个接一个地申请资产保全，凯撒的商业地位已经完全停滞，该公司只获得了暂时的喘息机会。由于债务重组谈判停滞不前，凯撒债务危机的结果仍令人困惑。

港交所证券投资银行董事黄立冲向《国家商报》表示，由于大多数国内债权人都是有担保债务，在目前房地产市场逐步复苏的情况下，他们可以通过分拆和出售凯撒的项目，大大降低亏损的可能性。但对于缺乏抵押品的海外债权人和股东来说，一旦他们破产清算，他们可能会损失所有的钱。

财产被“解锁”并被法院没收

根据公告，凯撒在深圳的四个预售项目的部分房屋已于4月7日“解锁”，即凯撒大鹏假日广场、月峰花园、中央广场和山海梅雨园(凯撒前海广场)。此外，该公司在深圳的三个已竣工物业项目的所有未售单位，以及一处出租物业，也都已解锁。

自去年12月初以来，上述8个项目已被深圳市国土资源局相应的地方分支机构锁定，以备案销售协议、限制任何转让或抵押登记以及限制产权。据该公司估计，被“锁定”的房屋总价值超过50亿元人民币，这使得凯撒在深圳的所有商业活动立即处于“震惊”状态。解锁该项目意味着解除政府层面对该项目的行政封锁。

然而，住房的“解锁”并不意味着凯撒的商业状况将立即回到正轨。根据公告，在上述“未锁定”的项目中，大量未售出的单元被当地法院没收。截至4月7日，上述8个深圳项目的物业总面积约为145，200平方米。

金融机构争先恐后地“践踏”自我保护，这是凯撒的国家项目被债权人一个接一个申请查封资产的主要原因。据凯撒介绍，截至4月7日，公司债权人已向相关法院提交国内贷款资产保全申请70件，公司收到相关法院关于国内贷款资产保全的民事裁定28件，法院应诉通知书60份，增加至约148.27亿元。

据《全国商报》记者报道，深圳凯撒共接到6起诉讼，法院命令该公司作为被告参加4月16日和5月5日的庭审。

由于流动性枯竭，凯撒只能依靠外部融资来维持现金流支出。昨日，凯撒宣布，第二大股东生命人寿将向公司提供13.77亿元贷款，用于支付公司与生命人寿去年共同赢得的大鹏地块的土地价款，以避免因拖欠土地价款而受到处罚。

海外债权人指望新的买家

尽管“解锁”房产是融创提出收购凯撒的先决条件之一，但这并不意味着收购过程预计会加快。随着住房的“解锁”提高了债权人在谈判中的信心，在各方利益的纠缠下，凯撒危机的结果更加令人困惑。

对融创来说，赢得凯撒更难。黄立冲告诉记者，由于深圳楼市明显复苏，这意味着凯撒在深圳的资产在“解锁”后将变得更有价值，债权人将有更多的筹码，因此融创很难找到合适的理由让债权人做出让步。尽管在第一轮海外债务重组谈判失败后，凯撒和债权人仍在就新的重组计划进行沟通，但除非融创做出实质性让步达成协议，否则这笔交易不太可能完成。

外国债权人指望一个新的“白人战士”来接管。凯撒离岸债券的一位投资者告诉《国家商报》，随着行政封锁的解除，凯撒在一线城市的资产吸引力明显提高，他们希望实力较强的大型房地产企业将接手并提出更好的债务重组计划。

一位不愿透露姓名的房地产企业高管认为，由于凯撒目前的情况比融创提出收购要约时更糟糕，公司流动性几近枯竭，短期债务大幅上升。即使一个新的“白色战士”出现，提议的债务重组条件可能更糟，海外债权人可能得不偿失。

事实上，对于国内债权人来说，如果收购僵局没有进展，他们可能会要求清算，最终让凯撒破产。

凯撒债务危机的亮点

2014年11月28日

凯撒深圳四个项目的2000多套房的来源被“锁定”。

12月4日

凯撒宣布大正(大股东)将其11.21%的股份出售给中国人寿。

十二月十日

凯撒董事会主席郭英成辞职，第二大股东人寿的代表接任。

十二月三十一日

上海万科将接管凯撒上海万青赵晔房地产开发有限公司100%的股权和股东贷款..

2015年1月1日

郭英成辞职引发提前还款拨备，涉及贷款本金总额4亿港元及利息。凯撒没有按承诺偿还。

1月6日

凯撒龙岗旧城改造项目合作方要求终止合作协议并返还已支付的12亿元人民币。

1月8日

凯撒无法按时支付2020年到期的2600万美元债券利息。

2月1日

融创以近23.75亿元的总成本收购了凯撒沪市的四个项目。

2月5日

融创购买了25.29亿股凯撒股票，并正式成为凯撒的最大股东。