横琴楼市曲谱：怎一个涨字了得

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[保税区房地产系列第2号报告]

《时代周刊》记者刘娟实习生吴康发来自珠海横琴(房地产)，从珠海市一路南下，经过横琴大桥，进入秦恒岛。迎面而来的是一片片如火如荼的建筑工地，被称为“世界上最大的建筑工地”。投资2400多亿元的60多个项目正在加速推进。

横琴有什么魔力让投资者如此渴望？横琴有三个澳门(房地产)岛，有很多文章要写。

每一轮优惠政策都会带来新一轮的成交量和价格上涨。在中国第三个国家级新区、珠海和澳门24小时通关政策以及拟议中的自由贸易区试点的推动下，横琴地产已经上升到寸土寸金的水平。房价在六年内上涨了五倍多，但仍被买家抢走，其中空和港澳买家占80%以上。

目前，横琴房地产市场正在经历一个不断扩大的过程:从2013年的12万平方米到2015年的50万平方米，这个巨大的变量是外界希望在八个月后看到的答案。

土地交易“过山车”波动

在珠海的146个岛屿中，秦恒岛是最大的。过去，它因出产丰富的牡蛎而得名。2009年之前，秦恒岛只是一个不为人知的小岛，几乎没有开发商进驻，90%的土地没有开发。

作为探索“一国两制”下粤港澳合作新模式的示范区，横琴新区于2009年12月16日正式成立，原本默默无闻的秦恒岛开发全面推进。在先后占领珠海、澳门24小时通关、自贸区试点等一系列政策高地后，“横琴”一词也成为珠海房地产市场新的卖点。

据合肥房地产经济研究所向《时代周刊》记者提供的数据显示，从2010年到今年3月，横琴地区共售出70宗土地，总面积628万平方米，总建筑面积1428万平方米，总成交价415亿元。

必须说，在短短的几年时间里，面积狭小的横琴创造了土地交易史上一个独特的奇迹，其中最值得一提的是2013年。今年，许多“中央”资本、外资房地产企业和珠海领先的房地产企业法华争夺横琴，揭开了横琴抢地的新篇章，创造了一个又一个记录。

2013年7月2日，横琴新区在十字门中央商务区拍卖了8万多平方米的商住用地。广东招商局惠实业有限公司以15800元/平方米的底价和38.48亿元的总价中标。当时，珠海是单价之王。同年1月，法华还拍摄了一幅十字门的地块，当时的底价只有5600元/平方米，半年间地价飙升了1万元/平方米。

短短四个多月之后，k2房地产和法华相继创下珠海市单价新纪录，并先后在横琴卖出了1.8万元/平方米和1.84万元/平方米的高价土地。同一天，他们没收了这两个约25万平方米的商业和住宅用地，总成交价达到104亿元，这也是珠海多年来土地拍卖的最高总价。

过去，珠海的地王往往位于寸土寸金的拱北和拥有情人路海景资源的唐家湾。然而，法华的单价18400元/平方米的记录在珠海还没有被打破。今年1月底，龙光以17600元/平方米的价格获得了珠海市长盛路北侧的地块，这是除横琴外珠海主城区单价最高的土地。

2013年，也是横琴土地交易最美好的一年。土地收入301.7亿元，占当时珠海土地出让收入的70%。这两个数字太惊人了，中国的任何一个城市都很难获得如此高的土地销售收入份额。

然而，这一惊人的举动并没有持续到2014年。整个2014年上半年，横琴的土地市场处于休眠状态，半年没有土地交易。这一僵局直到去年7月底才被打破，澳门嘉靖集团率先出手。虽然横琴的土地市场在去年下半年有所回升，但2013年不会再热了。

根据珠海市国土资源局的数据，2014年珠海市土地交易量大幅下降63%，总额为158.47亿元，其中横琴新区贡献43.71亿元，少于2013年的最后一天。珠海大横琴投资有限公司以底价赢得一块总价款为77.75亿元的土地收益。

值得注意的是，在珠海去年的总交易面积中，横琴新区的成交额为104万平方米，仍居各地区之首。

“2014年横琴市低迷的土地市场并非如此。在深圳(房地产)前海和广州(房地产)南沙，也有土地以底价出售甚至拍卖的情况，这与去年的国家货币政策、土地存量和房地产市场发展有关。总的趋势是同步和一致的。”广州方圆房地产公司首席市场分析师邓浩志分析了《时代周刊》记者。

据《时代周刊》记者报道，这也与横琴当地的特殊土地供应政策有关。由于土地征用状况的限制和居住用地的稀缺(功能偏向于展览、体育、酒店、创意等。)，许多国内外房地产企业很难直接启动。

事实上，去年下半年，横琴的很多地块进入市场都只是为了粤港澳合作工业园区的澳门企业。去年12月15日，原珠海市市长何宁卡(现广东省发展和改革委员会党组书记)表示，横琴的发展将坚持“澳门第一”的原则，到2019年澳门回归20周年时，一半以上的建设用地将出售给澳门，30%以上的常住人口将来自澳门。

今年以来，横琴的土地交易逐渐恢复了热情。在过去的三月里，横琴以11.54亿元的土地销售额领先，占珠海土地总成交量的9个组成部分。

房价一步步上涨

横琴土地市场格局极大地影响了当地住宅价格的上涨。对于待售的房地产来说，酒店、娱乐、展览等配套设施先行，以及缺乏纯住宅用地供应，是一个绝佳的提价机会。

横琴的房价已经接近一线城市的水平。2014年，它成为珠海最贵的地区，平均价格为41500元/平方米。相比之下，珠海楼市的整体平均价格仅为19，100元/平方米。事实上，从2009年每平方米8000元的平均价格来看，横琴的房价在短短六年内上涨了五倍多。

华容湾是横琴新区第一个开放的住宅项目。在珠海新浪乐居的房产详情页面上，公寓均价从2013年的26000元/平方米上涨到目前的43000元/平方米，毛坯房售价也达到了70000元/平方米。目前，横琴销售的另外两个项目k2荔枝湾和法华首都的均价已经达到43000元/平方米。

目前，联邦广场、联诚印章、梧桐树大厦、保利国际广场等项目也将进入市场，横琴地产市场将更加多元化。根据中原地产的监测数据，2015年珠海待售项目总供应量约为124.56万平方米，其中最大潜在供应面积为横琴33.5万平方米，占总供应量的27%。

在横琴买了套房的张先生说，与澳门每平方米10多万元的房价相比，横琴的房价并不贵。“与另一边的澳门房价相比，即使我们的项目售价为4.2万元/平方米，也要低近一半。因此，项目客户主要来自澳门，比例超过70%。”华容湾距离澳门只有五分钟的步行路程。该项目相关人士告诉记者，附近其他商住项目的主要购买力也来自澳门，其中有很多澳门投资者。

“横琴的房地产市场有着长远的前景。一方面，它受到一系列优惠政策的推动；另一方面，这是大量澳门购房者的投资。仅去年最后几个月，澳门对横琴地产的投资就不低于100亿元。”谈到未来，长期关注横琴楼市的市场分析师张强(化名)表示，未来将有更多澳门居民4000多亿元的存款流入珠海横琴。此外，秦恒新区的优惠政策将给澳门更大的经济空空间。只有这样，横琴的未来才是光明的。

澳门三元色彩(国际)设计工程咨询有限公司董事长傅俊在接受采访时表示:“如果横琴新区的配套设施得到进一步改善，我相信很多澳门人会把这里作为澳门的一块飞地来置业。毕竟，横琴已经在规划中预留了三条连接澳门的海底隧道，其中一条位于横门中央商务区北段。”

在FTZ 2015年正式上市的倒计时中，专家预测，未来五年，横琴的房价将升至9万元/平方米。珠海资深房地产经纪人程广平表示，随着自贸区政策的发展，横琴的房价未来仍将上涨，澳门客户仍将是横琴置业的主力军。

土地投资也需要工业第一

面对横琴房地产市场的强劲势头，珠海房地产业开始认为，房地产市场的发展速度已经超过了城市发展的速度。在人才匮乏、房价高企的挑战下，横琴应该如何走出一条健康可持续的道路？

京泽国际董事总经理唐铁军在一个论坛上表达了他的担忧。在他看来，横琴现在已经进入了一个“特区特卖”的怪圈，横琴的发展与珠海的联系并不那么紧密。他建议横琴应该站在更高的高度，跳出澳门去看横琴，警惕珠江三角洲地区的经济大鳄，借鉴前海等新区的先进经验和教训，弥补自身的不足。

在有利条件的推动下，横琴过热的楼市也引起了业内人士的关注。“去年第三季度末和第四季度初，横琴楼市进入快速上涨期，最高限价从3万多套飙升至4万多套。”对于横琴地产市场，珠海实业营销策划部主任李有自己的看法。去年的横琴房地产市场是一个过热的市场，原因很简单。如果你以一年到一年半的周期来看，这个市场一定是过热了，开发商和买家都有些不理智。总体而言，横琴的住宅产品和商业产品已基本成为投资导向型产品。

珠海扶南房地产开发有限公司副总经理孙超认为，目前横琴的楼市只是一些概念炒作，房地产行业还没有落地。让我们来看看横琴住宅的公寓类型，它们都是中小型单位，只有二三十平方米。它们不适合买家居住，只能在将来出租；至于办公楼，其高昂的价格对于小企业来说是难以承受的。如果继续这样下去，横琴地产的格局和未来将会非常严峻。

对此，横琴县官员解释说:在横琴产业进入之前，政府不想从事房地产和住宅产业，否则它很可能会像中国的一些新区一样，成为一个没有工业支持的无人居住的“鬼城”。

横琴新区管委会主任牛静告诉《时代周刊》，横琴的发展步伐是先完成基础设施建设，引进高端产业项目，然后根据横琴的产业发展状况，及时启动新的房地产项目土地出让。

2015年1月16日，横琴的两块地分别以2.28亿元和5400万元的底价成功售出。房地产行业的两个“局外人”，珠海宇成信科技有限公司和汤臣边建(300146，古巴)制药有限公司赢得了比赛，这多少有点令人惊讶。其中，汤臣汴建药业有限公司收购的1.5万平方米土地作为中药保健及业务的配套用地。

毫无疑问，横琴新区要成为居住、商业、教育、医疗等功能区的气候还需要一段时间。为了丰富横琴新区的产业布局，横琴推地的步伐明显加快，出现了“定向”招聘的趋势，澳门企业成为优先目标。今后，横琴新区的土地拍卖也将有明确的限制，所有符合《粤澳合作框架协议》和《横琴新区产业发展指导目录》的项目都将获得优惠待遇。可见，横琴新区未来的发展将逐步从高速扩张模式向定向定量发展模式转变。

"未来，横琴的土地价格和房价的上涨是可以预料的."合肥房地产经济研究所所长龙斌博士告诉《时代周刊》记者，但这不是一次性事件，土地和房地产价格的上涨绝不是短期投机现象。投资者应该着眼未来，制定长期投资计划。