中小户型激战亦庄河西

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上周末，亦庄金茂悦推出了68套配有精装修和技术系统的小公寓。今年5月，海子大厦将在一栋临街建筑中推出一套新的两居室公寓，价格可能在32000元/平方米左右。目前，金隅东县的均价约为2.9万元/平方米，新增了该地区其他项目主要使用的新风系统。(续b09版)

由于去年夏天亦庄河西区的楼市销售停滞不前，今年亦庄核心区和河西区的整体月成交量仍在100套左右徘徊。目前，包括亦庄金茂月和北京城建(600266，股份吗？海和金柯？与去年同期相比，金隅东县的平均销售价格基本持平，甚至低于去年的平均水平。这一次，许多项目，如亦庄金茂悦已得到推广。它能激活河西地区的房地产市场吗？

战争前景

亦庄金茂月

“小金茂”开创并发挥了大社区的概念

4月11日，亦庄金茂月发布了“小金茂”启动仪式。令人费解的是，一直专注于改善中型公寓产品的亦庄金茂悦为何也选择了人性化路线。

方星房地产营销管理部助理总经理霍博宁表示，方星房地产目前在亦庄河西区有4块土地储备，这些地块相互连接，可以共享绿化和配套设施。房星的计划是把这四个网站变成一个“大社区”。这次推出的小型公寓产品不是针对第一家庭人群，而是针对这个社区中需要购买小型公寓的顾客。

“去年，我们发现许多成为亦庄金茂悦的老顾客也想在社区里为他们的家人再买一套小公寓。”亦庄销售负责人金茂月说。据报道，这次推出的68套房子，都配备了精装修和技术系统。目前，许多老顾客都来咨询。

据熟悉亦庄金茂悦的业内人士透露，方星海在制定产品类型时一直持谨慎态度，不会贸然攻击近期市场。这次推出的小型产品符合其正常的销售节奏。除了已经推出的两个地块上的产品外，房星在河西区还有两个土地储备，预计将在今年年底或明年年初投入使用。根据地块的容积率，它将把重点放在别墅项目上，这不同于目前地区的产品。

北京的城市建设？海子大厦

在5月份推出小型股后，价格已经调整

北京城建街对面是亦庄金茂悦吗？海子大厦也有小单位出售。4月11日，记者来到其售楼处，对比了亦庄金茂悦和金地万科？金玉县东部，那里人缘不太好。

据销售人员介绍，两栋78平方米的房屋总价约为270万元，相当于每平方米3.5万元左右的均价，几乎相当于三栋房屋的价格。当记者提到亦庄金茂悦的新小公寓时，销售人员介绍说，海曙大厦也将在5月推出一批两居室。“因为这栋楼面向街道，所以价格低于目前出售的两栋房子。应该在32000元/平方米左右。”

事实上，自去年以来，中档产品、精装修、新风等科技系统的卖点，也是针对改善购房者的，使得海子富和亦庄金茂悦有了一定的同质性，双方展开了激烈的较量。

记者在北京市住房和城乡建设委员会网站上查询到，自2013年底以来，海子富已取得364套预售许可证，其中160套已通过源网签约，均价为33246元/平方米，与目前的35000元/平方米报价相差甚远。

一位在海子大厦看房的购房者表示，该地区的几个项目都有自己的优势，但小单元的价差不大，但海子大厦可以在今年年底交房，这更有吸引力。

金色万科？金玉董军

新政很好，折扣降低了

今天也是星期六，在金地湾？在金玉县城东项目的售楼处，很多买家都在询问房屋情况，其中很多是三口之家。据该项目销售人员介绍，目前该项目75平方米的两居室价格在210万至220万元之间，相当于均价28667元/平方米。一套90平方米的小房子的价格是250-270万元，相当于平均每平方米29000元。它们都经过精心装饰和交付。

“3？新政后，咨询和访问项目数量大幅增加。4月底或5月初，该项目将新增90平方米的三套住房，价格将有所上涨。”该销售人员表示，从4月7日开始，该项目取消了总降价20万元的折扣，改为4月25日前一次性首付款16万元的折扣。记者还发现，除了销售价格有一定程度的修正外，该项目还增加了该地区其他项目主要使用的新风系统。当记者在2013年底访问该项目时，他没有看到新鲜空气系统的宣传。

一位熟悉河西板块的业内人士表示，目前亦庄河西区的配套设施还不成熟，尤其是交通配套设施。因此，定位新改变的和刚刚需要的黄金万科？去年，金玉县东部的去化学情况并不理想。北京市住房和城乡建设委员会网站显示，签约房屋的平均价格为25694元/平方米。

战争前景

新政促进了改良项目的改进

“3？自30新政以来，许多改良项目的受欢迎程度急剧上升。

据亦庄河西区一个待售项目的营销负责人介绍，自4月份以来，该项目的访问量呈指数级增长，第二套房的首付比例和贷款利率的调整加快了购房者的出售步伐。

张大伟认为，事实上，自去年的“9？自“30政策”以来，购买二手房的人纷纷获得优惠政策和信贷，加快了进入市场的步伐。亦庄河西区以改良产品为主，这符合当前的优惠政策。可以说，近期的政策对河西区是一个很大的利好，尤其是对该地区的两套改善项目，今年的销售情况将进一步好转。

在业内人士看来，与北京五环路附近的区域相比，亦庄地产市场的整体价格处于较低水平，未来空的房价将会上涨。然而，由于河西区的商业和教育设施仍需改善，升级该板块需要一段时间。

高端项目量区域将更加活跃

专注于中端改善的亦庄河西区会欢迎高端产品吗？访问期间，记者了解到，随着北京别墅市场进入黄金时期，除了亦庄河西区及周边地区的冯丹一号别墅产品外，紫晶一号院和中信别墅两个别墅项目的成交量也将陆续增加。

其中，故宫一院预计上半年推出别墅产品，法式庭院500-800平方米，预计2500万元/套；法国500-535平方米的联排别墅预计为1600万元/套；500-800平方米的法式庭院，估计为2500万元/套。中信别墅也将在5月推出大型产品，具体规模和平均价格尚待确定。

“随着该地区及周边地区高端项目的大量涌现，区域产品线也越来越丰富，这将带来越来越多考虑不同的买家，这将对区域客户的引入产生积极的影响。”郭毅认为。

战术分析

雅豪市场组织营销总监郭毅:

“去年以来，亦庄河西区的很多项目的成交额一直保持在较低水平，价格也全部回调。这与该地区项目高度集中和产品类型趋同密切相关。许多缺乏核心竞争力的项目争夺有限的客户，这可能最终导致价格战。不过，像亦庄金茂悦这样的新产品的推出，虽然量不大，但对该地区新客户群体的引入和活跃的区域市场氛围有一定的影响。”

亦庄一号改良项目销售负责人:

在节假日和周末，项目通常会计划一些与家庭生活相关的活动，以吸引潜在客户前来参观并了解项目和该地区的更多信息。这些活动在促进直接交易方面可能不太有效，但在提高受欢迎程度、增强客户熟悉度和认知度方面却很有效。另外，我们可以在与客户的沟通中了解他们的真实需求，这有助于下一步的规划。

B09-b10版写作、摄影/新京报记者杨