别墅市场“大风”将至？

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就整个房地产行业而言，别墅是最吃力不讨好的形式，会有无穷无尽的麻烦。然而，别墅是龙湖的特色，龙湖坚持差异化发展。没有差异化，就很难在未来市场发展。-宋海林

4月9日，西三环西局地块项目以“陈曦原创”为案名出现，龙湖表示该项目将于今年年中上市。数据图片天气越来越暖和，北京(房地产)别墅即将进入销售期。今年4月，北京出现了一个高端别墅项目。4月9日，位于北京市丰台区和西三环西局的龙湖项目以“陈曦原创”的名义亮相，北京别墅市场也迎来了久违的明星新盘。但与此同时，各机构数据显示，一季度北京别墅市场成交量创下七年来新低，别墅销售速度放缓，库存仍在增加。

西部局的顶级别墅成为市场亮点

据了解，陈曦原工程将有109栋别墅，由于该项目纯住宅建筑的楼面价格达到6万元/平方米，业内预计其销售单价将达到10万元/平方米。

北京龙湖相关负责人表示，一期将推出部分别墅，预计样板房将于5月开盘，预计将于年中上市，价格将由住房建设委员会审批。据业内人士透露，由于单价较高，龙湖已经降低了别墅的单体面积，以控制总价。西樵透露的原公寓面积为200-500平方米；总价控制在2000-5000万元/台。

目前北京龙湖别墅项目不仅是即将进入市场的陈曦原创作品。记者还从龙湖顺河双龙的原创作品中了解到，该项目主要推介“中央别墅”的16栋独栋建筑，价格接近8万元/平方米。

顺河板块也是北京别墅市场的热点供应板块。目前，除了原龙湖双龙图书、太和北京场，以及预计在下半年推出的第一个开门钟，预计将在2000万元/套的水平上“匹配”。不过，记者获悉，第一个开盘钟的定价和入市时间尚未敲定。

记者了解到，预计4月份进入市场的别墅项目不多，包括朝阳区的红亭别墅、昌平区的金科大厦、顺义区的鲁能七号别墅和北京玉树，价格为2000万元/套。然而，雅豪研究院的研究主任郭毅表示，由于市场仍然越来越冷，别墅开发商的热情不高，估计最终只有50%的项目会在4月份进入市场。

第一季度，别墅供应交易处于低位

“今年第一季度的别墅交易是自2008年以来七年来的最低水平，”雅豪研究所所长郭毅说。交易不畅和市场疲软也降低了开发商出售新房的热情，市场上的新供应量也创下新低。

据雅豪机构统计，今年第一季度北京共售出344套别墅，成交面积11.14万平方米，较2014年第四季度分别下降44.9%和42.3%，较2014年第一季度分别下降25.2%和20.7%。

在供应方面，它也创下新低。第一季度，北京别墅市场只有两个项目进入市场，比2014年第四季度减少7个，比2014年第一季度减少9个。

业内人士指出，今年第一季度交易量下降的最大原因是1月和2月交易量低迷。仲量联行的监测显示，今年第一季度，北京只有37套高端别墅(平均成交价超过2万元/平方米)在1月和2月售出，3月出现反弹。

但业内人士，包括太和集团(000732)副总裁兼品牌总经理沈立安表示，别墅市场将于每年5月至10月进入真正的促销期和销售期，北京别墅市场的需求和交易相对稳定。

仲量联行研究总监马格文告诉《新京报》，宽松政策可能会释放一些被压抑的需求，但价格仍处于高位。另一方面，高端住宅市场的最大限制是购买限制。目前没有迹象表明限购政策今年将会调整，未来几个月将有更多的项目进入市场，这也将使价格上涨面临阻力。

龙湖房地产北京公司总经理宋海林:

谁能笑到最后？会小心处理的

北京别墅市场库存大，销售慢，第一季度销售还没有恢复，所以今年的竞争会更加激烈。然而，中国别墅专家龙虎坚持在北京吃这种“硬骨头”。预计6月份还将推出单价超过10万元/平方米的顶级别墅陈曦的原创作品。《新京报》采访了龙湖房地产北京公司总经理宋海林。他承认北京市场的竞争越来越激烈，所以很难说谁会笑到最后，龙虎会小心应对。

下半年市场可能会好转

新京报:你认为今年北京的房地产市场怎么样？

宋海林:谨慎乐观，从一季度的数据可以看出，市场仍然很残酷。此前很多人预测今年会不错，因为去年市场很冷，但今年第一季度也比去年下降了40%，所以今年只能谨慎乐观。如果有机会，市场可能会在下半年好转。

新京报:北京龙湖公司今年的销售目标是什么？

宋海林:在过去的几年里，北京龙湖已经是一家规模在60亿到80亿之间的公司，今年的销售额将在80亿左右。在北京市场，单纯追求规模扩张是不科学的，会伴随着高点征地和库存增加的风险。一方面，北京龙湖俱乐部将继续开发高品质的产品，另一方面，它将存入一些资金发展控股物业，从而实现质量增长。

今年的10万级产品尤其具有竞争力

新京报:龙湖在2007年进入北京时以别墅闻名。北京别墅市场这些年发生了什么变化？

宋海林:龙湖第一次去北京是基于重庆(房地产)的经历和重庆学校的景观。郎兰山和龙湖香料部有很多重庆产品的影子。2008年，北京龙湖真正的力量得到了龙湖怡和的原址，其年业绩达到35亿。2011年，北京收紧了限购政策。我们在做蓝燕陈欣和双龙的原创作品时，会更加关注业主的需求，关注他们在北京高房价环境下的承受能力和购买力的变化，比如户型的调整。

新京报:北京别墅市场会越来越难吗？

宋海林:北京仍然存在高端或终极改善住房的需求。目前，每年有250亿到300亿元的营业额。从过去几年的经验来看，北京的别墅市场仍将保持稳定的规模，只是看看谁更有能力将这些客户牢牢吸引到你的身边。购买限制不会取消，每个人都会珍惜自己的销售机会，这是龙湖的优势。

新京报:许多竞争对手出现在别墅和平层豪宅中。龙湖的优势够了吗？

宋海林:北京市场的竞争是毫无疑问的。尤其是今年，10万件高档产品蜂拥而至。很难说谁能笑到最后。但我们也有自信，对主人的忠诚是我们最大的优势。在我们目前的购买中，业主的推荐占50%。

未来还将考虑低密度地块

新京报:既然市场有限，龙湖为什么要坚持做别墅？未来的土地购买会选择其他类型的产品吗？

宋海林:在北京的市场上，你经常别无选择。所有低容积率和低密度的地块，龙湖，都将参与，但如果你足够幸运，得到一块土地，一个项目，以及它适合什么，你应该这样做。

这个版本是曾辉写给《新京报》记者的