上海土地供应紧张 房价下调难

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关键是房地产企业逃离了三、四线城市，涌入一线城市，导致高地价。上海(房地产)计划在2015年提供400-600公顷的土地，包括经济适用房，而商业住宅用地的实际供应量甚至更少。

我们的记者苏轼在上海报道

上海土地市场的供需矛盾日益扩大。几个房屋开发部门的相关负责人认为，一线市场的征地和销售压力正在接近上限。

一方面，上海的土地供应逐年减少。例如，上海住宅用地(包括经济适用房和商品房)的计划供应在2014年为700公顷，2012年和2013年为1000公顷，2011年为1200公顷，供应持续萎缩。根据上海市新发布的2015年土地供应计划，商品住宅建设用地供应的规划面积(包括经济适用房面积)为400-600公顷。

另一方面，随着土地供应的减少，土地价格继续急剧上升。据多家机构统计，2013年上海土地市场总交易面积(包括住宅在内的所有经营性用地)为1204.96万平方米，总出让金为2116.86亿元，平均价格为17567.89元/平方米；2014年，土地交易总面积为662.45万平方米，总出让金为1575.5亿元，平均价格为23782.93元/平方米。

上海2015年的土地供应计划是400-600公顷，包括经济适用房，而商业住宅用地的实际供应甚至更少。"上海没有那么多的土地可以投放市场。"一位业内资深人士指出，房地产企业逃离三、四线城市，涌入一线城市，导致土地价格高企。

高价一个接一个地出现

3月25日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》，要求住房供应明显过剩的市县或建设中住宅用地规模过大的市县减少住宅用地供应，直至停止计划供应。尽管这一通知对稳定土地价格有长期影响，但很难大幅调整价格，因为上海市场的整体供应远远低于需求。

根据已发布的土地供应计划，2015年北京市(房地产)规划土地供应总面积为4600公顷，住宅用地规划土地供应面积为1200公顷，同比下降27%。这两项指标都是十年来最低的；广州(房地产)2015年规划总土地供应面积为1622公顷，较2014年大幅减少24%。

2014年，上海的土地供应计划只有700公顷，比2013年的1000公顷减少了30%，创下近五年来的新低。事实上，2014年，上海只完成了80%的土地供应计划，供应面积为563公顷。"对于一个拥有2500万常住人口的城市来说，这一数字要小得多."华东太和集团(000732)投资总监王献伟表示，上海在过去五年里一直无法完成土地供应计划。在2013年上海实际建设用地超过2020年土地利用目标的背景下，近年来上海住宅用地供应大幅减少，2014年住宅用地供应计划比2011年下降了42%。

根据韩毅智库研究中心的报告，从供应方面来看，上海今年计划供应的住宅用地(包括经济适用房)将达到400-600公顷。2014年，价值为700公顷，2013年为1，000公顷。供应继续萎缩，经济适用房被排除在外。实际商品住宅用地供应量减少，供应量持续萎缩。与此同时，需求也在增加。土地开发已经到了城市的边缘，周围的价格很高。

3月20日，华润与法华财团拿下闸北区住宅办公用地。表面上看，底价是34871元/平方米。但是，由于该地块包括经济适用房和人材出租屋，只出租不出售，且有较大的写字楼，市场价值较低，因此实际商住楼层价格远高于此数，与方星2013年所取的大宁王迪实际交易楼层价格基本一致。目前，周边房价为3万元/平方米。

4月16日，大明市(600094，股票吧)(600094.sh)以50.76亿元的总价，以29697元/平方米和27909元/平方米的底价，出让并赢得了唐镇的两块纯住宅地块。扣除5%的经济适用房后，实际楼层价格分别为31260元/平方米和29378元/平方米。这是唐震两年后第一次推出住宅用地，吸引了很多房地产企业到现场购物。多达19家房地产企业参与了现场投标，最终交易溢价超过50%。

首次进入上海的房企是最勇敢的

房地产企业涌向一线城市，导致高地价。目前，这种趋势还将继续，这将直接导致高地价，这可能会大大推高未来的房价。

根据一家房地产企业的市场调查，从2008年到2014年，上海外环线以内的商品房平均交易价格从14629元/平方米上升到47561元/平方米。上述业内人士认为，在未来3-5年甚至更短的时间内，上海外环的商品房将和北京一样豪华。

三线、四线甚至二线城市房地产企业遭遇的高库存风险也成为其重返一线城市的驱动力。中国企业(600675，古巴)(600675.sh)在2013年年报中披露，杭州张家坝地块(房地产)计提存货跌价准备1.1亿元。2012年，中国企业以28亿元赢得杭州张家坝地块，底价约为18206元/平方米。城东新城的供应量很大，离这个街区有一条路，现有房屋的价格约为25000元/平方米。

因此，外国房地产企业不得不挤进一线城市，而不用担心销售压力。来自上海市国土资源局的统计数据显示，自2014年以来，厦门国茂(600755，股份吧)、珠海(房地产)法华、北京金隅、重庆(房地产)东苑、珠海格力、厦门(房地产)源昌、钟敏投资、中国电力建设(601669，股份吧)等多家房企都是上海首次置业，这些首次置业企业购买的土地量几乎达到上海年土地销售收入的1/3。

底价很高，而周围的房价还没有上涨，所以新开的房产不得不亏本出售。4月18日，上海闸北区大宁金茂大厦开业。据公开信息，该项目推出了284套，拆除率高达90%。记者现场看到，大部分交易面积约95平方米，总价约600万元。根据开盘当日平均售价68，000元/平方米，与实际房地产价格51，000元/平方米相比，扣除建筑安装费用、装修费用以及财务、销售和管理费用后，几乎没有利润。

根据韩毅智库研究中心的分析，由于稀缺和持续的人口流入等因素，未来一线城市的地价很难大幅放开；二线城市的地价和容积率之间的弹性更大。根据2013年和2014年平均地价与总交易价格的关系，弹性系数达到6.26。

因此，房地产企业对二线城市高度敏感。考虑到二线城市更依赖土地融资，地方政府愿意用价格换数量。预计明年一季度左右，一些供应量较大的二线城市的地价将会有一定程度的调整。

但是，由于房地产企业回归一、二线城市导致土地市场竞争激烈，需求方数量增加，供应方推动土地的压力和意愿叠加，明年土地价格将更加差异化。预计一、二线重点城市的地价可能会上涨，原因是大量开发商从三、四线城市撤出后涌入。