降准效应：楼市预期改善 去库存仍为要务

本篇文章2052字，读完约5分钟

本报记者王赢北京报道(房地产)

新的住房市场继续显示出复苏的增长。根据中原监测的40个重点城市的数据，上周新建住宅交易面积增长了22%，一线、二线、三线和四线城市的增长率分别为24%、24%和6%。除贵阳和惠州(房地产)下跌超过10%外，上周中原监测城市的成交量基本呈现稳定增长趋势。

中央银行再次宣布，从4月20日起，将起飞和降落1个百分点，并继续推进房地产市场的预期改善。连锁房地产的分析师张旭认为，随着RRR的降息，房地产企业可以更容易获得贷款，减轻资金压力。但是，购房者贷款的审批速度和优惠利率可能会进一步提高。第二套房首付比例最低为40%的银行数量也会随着第二套房客户实施3.30政策而增加。

期待逐步改善

“最近，很明显，与春节前相比，售楼处的游客数量增加了很多。房地产市场复苏的迹象显而易见。”西山艺术世界的一名销售人员告诉《21世纪经济报道》记者。

机构监测数据显示，新屋市场成交量已恢复逐月增长趋势，各城市均出现反弹。二手房市场单周成交量达到历史新高，表明“330新政”对二手房市场的刺激作用更加显著。

根据中原监测的21个重点城市的数据，二手房交易面积上周增长了54%，所有监测城市均全面增长。从单周二手房交易量来看，仅次于2013年3月最后一次公交效应的井喷阶段，成为又一次历史高成交量。同时，自“330新政”以来，中原门店的新客户数量一直处于较高水平，这表明营业税免税期的调整对二手房市场的拉动作用更加显著。

克里克的研究员杨克威认为，对于目前陷入僵局的房地产市场而言，此次RRR降息无异于一场及时雨。从行业基金的角度来看，这有利于330住房贷款新政等政策的迅速落地。对于业内人士来说，房地产开发投资和新开工的下降趋势逐渐稳定，这有利于恢复房企的信心。此外，RRR降息促进了抵押贷款政策的实施，这也将在一定程度上为持续释放改善的需求提供信用保证。此外，股市现在处于高位，一些在股市赚钱的人可能会重新进入楼市。

目前，“330新政”第二套40%首付政策尚未在大多数地方实施。例如，根据cric的研究，在广州(房地产)，除了建行等少数银行外，第二套的首付比例保持在70%，利率普遍上升。银行不积极实施的主要原因是其紧缩的货币政策和有限的贷款额度，而当前资本成本高，银行按揭业务利润低，积极性不够。此次RRR降息为银行释放了大量流动性，可贷金额大幅增加，这在很大程度上缓解了银行可贷资金不足的问题，从而推动了新政的实际实施。

益州研究所研究员朱光表示，央行下调RRR利率将有助于降低商业银行的运营成本，提高其放贷能力。据初步估计，RRR降息将释放约1.2万亿元。开发商更容易获得开发贷款，信托和私募的利率也会下降，从而缓解金融压力，货币供应量的增长可能间接带来贷款利率下降的效果。

去库存化的趋势很难改变

RRR降息后释放的流动性，加上去年底以来的两次降息，将推动更多低成本资金进入市场，加强金融机构对稳定增长和重组的支持，有助于提高整体市场预期。

根据易居研究所提供的数据，3月份，35个城市新建商品房的存量比是15.5，这意味着市场需要15.5个月来消化这些存量。2015年2月，该比率的值为15.6个月。结果显示，3月份去库存速度加快，这与2月份春节相比市场成交量的改善直接相关。可以预见，在各种政策效应的影响下，改善购房的需求将积极释放，储蓄与销售的比例在后期仍将有下降的势头。

然而，分析师倾向于认为，RRR减息对房地产行业的刺激作用可能有限。尽管目前房地产市场销售复苏的趋势明显，但全国市场仍存在总体供大于求的局面。因此，去库存化仍然是大多数城市和住宅企业的头等大事。国家统计数据还显示，前三个月房地产投资增长率降至个位数，创下2009年7月以来的新低。与此同时，新住房建设的增长率在负增长范围内持续了14个月，因此房地产市场需要一段时间才能完全恢复。

标准普尔的信用分析师叶奥星预测，今年主要在中小城市开展业务的开发商在减少库存和提高盈利能力方面将面临更大的困难。尽管竞争激烈，库存增加，但这些城市的房地产销售并没有明显恢复。

标准普尔预计，未来12个月销售业绩不佳将对中国房地产开发商的流动性造成压力。叶奥星表示:“流动性仍是中国房地产开发商的主要风险之一，许多流动性较弱的公司的流动性持续恶化。现金余额的下降和短期内到期债务的增加加剧了再融资的风险，特别是那些进行了高成本替代融资的房地产开发商。”他认为，刺激政策的积极影响可能会在2015年下半年显现。

同一个政策研究部门的咨询主管张宏伟认为，在房地产市场“新常态化”的下半年，房地产市场环境发生了实质性变化。如果上半年开发商继续规模增长模式，将会产生更多的库存，而房企将会积累更多的经营风险，因此房企寻求转型是不可避免的。

一位知名的国内房地产经理告诉《21世纪经济报道》，尽管政府一再推出稳定房地产市场的措施，但他对传统的房地产市场预期持悲观态度。在他看来，中国的经济转型势在必行，要逐步摆脱对房地产的依赖。