楼市在经济新常态下加速回归居住属性

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国家统计局对70个大中城市的统计显示，新建商品房(不含经济适用房)价格从2月份的66元大幅下降到3月份的50元；新兴城市的数量激增了10到12个。住宅销售明显反弹，一线城市房价环比上涨转正，二三线城市环比下降明显收窄。在经历了历史上最严重、最长时间的调控之后，伴随着利好政策，楼市的底部理论和逢低买入理论重新浮出水面，房价似乎立即逆转(一些房地产甚至高喊涨价口号)。房地产市场似乎也再次进入了成交量和价格不断上涨的自我强化轨道，市场正在经历一场微妙的心理测试。然而，我们认为有必要理性地分析当前影响房地产市场的各种因素。在新常态下，优惠政策和措施不会导致房价普遍逆转。

房价从去年5月开始下跌，然后在9月份停止上涨。房地产价格的调整已经持续了近一年，从同比价格下降的意义上来说，深度调整也持续了半年。截至今年3月，一线城市房价同比下降4.5%，而二三线城市房价同比下降超过6%。从2011年10月到2012年5月，房价继续环比下降，导致同比负增长。当时，由于房地产“降温”，税收收入和土地出让收入大幅下降，地方政府放松调控，甚至萌生了“放松政策”的冲动，但立即被一一制止。但本轮房价调整是不同的。目前，对楼市将继续单边上涨的预期已经改变。特别是大量保障性住房的建设，极大地缓解了中低收入群体的住房需求，改善了住房市场的市场结构和供求关系。政府逐步巩固了支持住房市场政策的职能。因此，本轮房价肯定已经回落，这比2012年有了更可持续的微观市场基础，地方行政调控手段让位于市场调控机制的条件已经成熟。自去年第二季度以来，大多数城市相继放开了购房和贷款限制。从去年新规定的第二套房“9·30”到今年新政策的“3·30”把第二套房的首付和销售免税期从“5·2”缩短，房地产市场进入了一个政策宽松期，通过鼓励第一套房和改善需求来“稳定住房消费”，再叠加最近的降息和RRR减息效应，“房地产市场，

目前，经济下行压力很大，固定资产投资持续下降，房地产开发投资呈下降趋势。今年一季度，新开工住宅面积下降18.4%，新开工住宅面积下降20.9%(两者均进一步扩大)，两者均延续了去年以来的负增长趋势。类似的情况只发生在2009年和2012年，但这一轮的负增长期已经超过了前两轮。房地产市场的调整是前所未有的。中国经济正处于结构调整和升级的“趋同期”，由于经济增长动力不足，经济下行压力持续加大，这也是新经济常态下经济增长速度转变的根本原因。在区间管理的框架下，经济下滑容忍度与结构调整之间的短期权衡决定了创新、改革和转型仍是当前的主旋律。

虽然房地产政策经历了一系列的调整，这种调整更多的是一种以市场为导向的回归过去非常规的控制政策，以鼓励自住消费需求，但它仍然限制投资投机。中国的城市化还远未完成，急需和改善的潜在需求规模仍然巨大。在经济下行压力加大的背景下，房地产市场的非常规调控措施逐渐退出，对自住消费的支持适度增加，通过直接针对房地产需求群体的激励措施，加快了房地产去库存化，这不仅减轻了经济下行压力，释放和化解了风险，也加快了需求，促进了房地产健康稳定发展。这与过去通过房地产“强刺激”来刺激经济的做法大相径庭，从而滋生了大量的投机性投资需求。通过政策引导，加快住房回归住宅物业，“稳定住房消费”，有效保障增长，为改革、创新和转型创造更加宽松的环境，实现惠民、保增长、促转型的多重目标。这是新常态下房地产回归住宅本质和房地产政策的主题。

各种政策的有利叠加，无疑将有助于释放急需的需求，促进一些潜在的急需和改善的需求提前进入市场，这将在一定程度上支撑房地产市场的“量和价”，也是房地产市场健康可持续发展的前提和目的。然而，自住需求进入市场不会导致房地产市场的“量和价”飙升和螺旋上升。根据西南财经大学中国家庭金融研究中心的数据，城镇对刚性和改良住房的需求不到4%，自住需求只是高房价的受害者和弃儿。

过去十年楼市单边持续快速上涨的重要原因之一，是各方对楼市持续上涨的一致预期。然而，当前新的经济常态改变了房价过度上涨的基础。实质上，房价的过度上涨需要相应的购买力的支持。在新常态下，经济增长下降，潜在经济产出(购买力)不再能够承受高房价和房价过度上涨的压力。此外，房地产市场投资的投机环境也发生了变化。《房地产登记暂行条例》实施后，我国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住房和城乡建设部联网。虽然这不一定与房产税的征收有关，但全国统一的房地产登记改变了大量投资投机者的心理预期，有效减少了投资投机的增量和存量，这是过去房价单边上涨的重要支撑力量。此外，一些热点地区仍在实施限购政策，这也直接将投资投机性购买需求排除在准入之外。

如果我们看一下产业周期，房地产市场的整体供大于求格局已经形成，房地产市场的整体存量较高，边际供给能力处于较高水平；此外，大量的经济适用房市场已经解决了大部分的迫切需求，房价的弹性也逐渐增大。两者的叠加决定了一般意义上的房价难以逆转和反弹。

众所周知，股票市场和房地产市场有一定的需求替代关系。资本市场在战略性新兴产业培育和发展以及国有企业改革中的重要作用，决定了中国股市长期的积极趋势，这无疑将显著改变居民的资产配置策略，在短期内对房地产市场具有明显的需求替代效应。

基于上述逻辑，我们认为去库存化仍是今年楼市的整体基调，局部分化趋势将更加显著，楼市将加速回归住宅属性；由于一些热点潜在需要进入市场，成交量和价格可能反弹，但房价大幅上涨的可能性基本上可以排除。