去化慢、供应大、租金降 成都写字楼“等风来”

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《国家商报》(博客、微博)实习生王婷婷来自成都

为什么马云把阿里的西部基地放在成都？马云为什么要花4000万元在成都买一套房子？万达为什么要在成都投资数千亿？

作为商业地产和电子商务的龙头企业，这两大巨头在成都的大规模投资背后，显然对成都的消费潜力和区域增长前景感兴趣。

截至2014年，成都新增财富500强企业14家，驻外机构25家以上，居中西部城市首位。目前，全球500强企业中已有260多家落户成都。上述企业在成都消费市场上“跑来跑去”，将成都写字楼市场带入了回暖的“前夜”，成都写字楼价格反弹可能只是时间问题。

好的风靠的是它的力量，但是要穿过它需要很长时间。

目前，成都写字楼市场正处于巨大的去转型压力之中。

根据数据，截至2015年2月，成都现有销售办公楼的库存约为328万平方米。根据近年来14万平方米的月平均去化学率，去化学周期为24个月。

据中成房业统计，截至今年3月31日，成都写字楼存量为602.5万平方米。此外，2015年，成都新供应的甲级写字楼预计将达到887，000平方米，空之前，2014年这一数字仅为231，000平方米。

“预计到2015年底，成都甲级写字楼的供应高峰期将结束。”第一太平戴维斯(Savills)中国西部项目与发展咨询部高级助理总监罗在接受《国家商报》采访时表示，成都写字楼市场的大量项目是集中开发和供应的。在经济形势下滑的情况下，写字楼的终端需求受到一定程度的影响，而投资需求受到抑制，导致去工业化进程缓慢，导致目前写字楼市场库存高、高/高/“0/0”的局面。

高力国际数据显示，2014年成都甲级写字楼的净吸纳量较2013年下降了59.2%，第四季度净吸纳量为62，708平方米，空入住率为34.5%。根据世邦魏理仕的数据，今年第一季度，该市的净吸纳量同比下降近60%，至65，000平方米，而空的整体购买率上升至35.4%。

此外，去年第三季度和第四季度，成都写字楼市场出现了强有力的退租和搬迁浪潮。《东大街时报》8号办公楼的代理人张告诉记者，去年上半年，房子仍然很紧，很容易出租。在7月和8月，有房子挂出来出租和出售，他手里的房子也增加了五六个。“现在中心区的房价基本上只有16000元/平方米。去年早些时候，它的上市价格仍在2万元/平方米左右。现在有很多租金在80~90元/平方米。在过去，基本上是数百个。”根据成都商报提供的数据，在去年的租出潮中，时代8号的租出率达到了30%，这是一个典型的案例。“去年第四季度，不仅东街商业区，还有成都cbd，都出现了一批以小额贷款和融资担保为代表的地方非传统小金融企业，这都是资金链短缺造成的。受此影响，核心商务区的整体去整合几乎停滞不前。”世邦魏理仕指出。即使你不担心去城市化，还有另一个需要担心的问题，那就是写字楼租金的下降和地区差异。

数据显示，截至2015年第一季度末，成都写字楼平均租金为82.4元/月/平方米，去年第四季度甲级写字楼平均租金也降至100元/月/平方米。成都销售办公楼的价格已经从一年前的平均每平方米9076元下降到现在的每平方米7828元。

下半年，成都写字楼市场将受到30万平方米新交付甲级写字楼的冲击，租户竞争将更加激烈，这将直接影响租金水平，以及新老写字楼和新老地区之间的竞争和调整。

在中央商务区和东街，为了抵御旧楼业主的租出潮和高质量新项目的竞争，许多项目在账面价格和免租期方面提供了更大的优惠。然而，由于未来核心地区的新供应量逐渐减少，该部门的租金预计将相对稳定。

今年年初，在成都国际金融中心(ifs)的新闻发布会上，九仓中国房地产有限公司董事助理兼总经理邵永观对记者表示，在未来区域差异日益明显、供给不断增加的格局下，写字楼的核心竞争力差距将会更加明显，竞争将会更加激烈。“虽然成都写字楼的供应量正在增加，但高质量的项目可以刺激租户对升级和搬迁的需求，而旧项目面临租户迁出的可能性。目前，成都市场上由实力雄厚的开发商开发的位置优越的建筑相对较少。这种明显的竞争力差距将促使消费者在大量的房子中选择更新更好的办公楼。”邵永关说道。

《黄帝内经》说东风生于春天。成都写字楼市场将从今年春天开始改变，等待风来。