房价普跌 多地相继推出楼市新政

本篇文章2869字，读完约7分钟

18日，国家统计局发布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动数据。统计数据显示，大多数城市的房价在2月份回落到去年的水平。另一方面，市场研究显示，由于春节假期的影响，2月份楼市整体库存略有反弹，仍处于高位盘整期。据业内人士分析，两会期间，房地产市场利好信号传递，促使各地在不同城市实施政策，出台新政策调整房地产市场。

70个城市的房价没有同比上涨

根据国家统计局的数据，就新建商品房(不含经济适用房)价格而言，70个大中城市中有66个城市环比下降，2个城市上涨，2个城市持平。在环比价格变化中，涨幅最高的是0.2%，最低的是1.3%。

值得一提的是，与去年同月相比，2月份70个大中城市中，有69个城市房价下跌，1个城市房价持平。在2月份的同比价格变化中，最高价格持平，最低价格下降了10.8%。

从二手房价格变化来看，与上月相比，今年2月，在70个大中城市中，有61个城市房价下跌，5个城市房价上涨，4个城市房价持平。在环比价格变化中，涨幅最高的是0.3%，最低的是1.2%。

与去年同期相比，今年2月，70个大中城市中有69个城市出现下滑，1个城市出现上升。在同比价格变化中，涨幅最高的是1.0%，最低的是14.2%。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟分析说，春节假期因素导致房价环比小幅上涨。根据公布的数据，2月份，70个城市新建商品房价格比1月份下降了0.1个百分点。

"由于春节因素，该连锁店的销售量下降得更多."刘建伟表示，2月份恰逢春节假期，房地产销售进入淡季。交易量方面，2月份全国70个大中城市新建商品房销售量较上月下降近10万套。虽然二、三线城市新建商品房的交易量在二月份下降较多，但一些三线城市迎来了春节返乡潮，交易量下降较少，有些城市甚至有所扩大。从近几年的季节性变化来看，3月份的整体销量与2月份相比将明显回升。

对于房价同比下降趋势，刘建伟认为，主要是受去年同期高基数的影响，使得今年2月份房价同比继续下降。

连锁房地产市场研究部的张旭(音译)表示，二手房价格环比下降的城市数量仍占多数，新房数量正在扩大，市场仍处于低点。尽管去年第四季度房价下跌，但城市阵容收缩，一些城市企稳回升。“但预期不明确，受春节影响，整个市场的观望情绪依然存在，价格徘徊在底部。”

根据易居房地产研究所当天发布的研究报告，从统计局的最新数据可以看出，被监测城市并没有出现同比上涨的趋势，这表明部分城市和房地产企业在2月份仍在积极降价。同时，这也意味着70个城市的房价已经回落到2月份的水平。

股票市场的整体库存正在高水平上巩固

截至2月底，易居监测的35个城市新建商品房总存量为2.7148亿平方米，同比增长0.1%，同比增长19.1%。同样，由于春节，推动住房企业的步伐已经放缓。另一方面，房地产市场的交易量略低于房地产企业推动的交易量，这使得2月份的库存在1月份短暂下降后继续小幅上升，基本持平。从2014年第四季度以来的库存趋势来看，库存仍处于高位盘整趋势。

具体来说，在这35个城市中，有31个城市的库存同比增长。其中，南京、长沙和北京的库存分别增长61.5%、43.7%和43.5%。

值得一提的是，在这三类城市中，只有一线城市的库存环比下降。截至2月底，一、二、三线35个城市新建商品房总存量分别为3715万平方米、1909.9万平方米和4334万平方米，同比分别增长-0.9%、0.3%和0.2%，同比分别增长34.2%、17.4%和15.3%。

其中，2015年1月至2月，一线城市库存呈现下降趋势，反映出一线城市供需关系的微妙变化。根据对电子住宅的分析，二线和三线城市的库存在2月份都出现了轻微反弹。

据悉，2月份35个城市的月度新增供应量大于新增成交量，这是2月份整体库存环比小幅上升的主要原因。

张旭告诉记者，从房地产企业的销售情况来看，由于受2月份传统假日销售淡季的影响，1-2月份商品房销售面积和销售量均有所增加，楼市销售数据不容乐观。几年前，当各种支持市场的政策没有产生立竿见影的效果时，交易量下降了，住房企业没有完全摆脱去工业化的压力。特别是，随着二、三线城市供给的增加和需求的减少，库存增加，价格缺乏上升势头。

“3月以后，随着进入市场的买家需求增加，去转换速度将会加快，2014年的累计库存压力将明显减弱”。张旭预测，一些一线城市和库存压力较小的城市可能会出现房价止跌回升的迹象，但房地产市场的整体复苏将会缓慢，需要一段时间。

自去年下半年以来，“去库存化”、“稳定住房消费”和“支持合理住房需求”已成为政府当前房地产市场政策的主要方向。叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，尽管受到2月份春节假期的影响，房地产市场交易量大幅下降，在交易清淡的情况下，市场价格缺乏上涨势头。“一些二、三线、四线城市提供的逃逸序列是影响市场价格下跌的根本原因。”

因此，胡景晖认为，在全国房地产市场“供、需、储、销、建”分割的实际情况下，中国房地产市场的“去库存化”将成为一个长期的过程。

调整房地产政策的前景

易居表示，在大部分城市相继取消限购政策、放松二手房贷款政策、央行降息的背景下，空.各房企和城市的去库存化速度仍在加快尤其是自2015年以来，许多政策给房地产市场的寒冬带来了温暖。例如，央行在2月5日和28日两次下调RRR利率，政府工作报告提出支持居民自谋职业和改善住房需求，所有这些都释放了积极影响。

易居研究所研究员严跃进表示，从一些城市的角度来看，在“因地制宜、分城市实施”的理念下，地方政府将出台更加宽松的房地产市场政策，这将推高市场成交量。

事实上，由于两会期间房地产市场平稳发展的信号，业界普遍认为2015年房地产市场政策将继续宽松。随着两会的结束，一些城市开始调整房地产市场政策。

17日，济南市发布相关通知，称第一套自住住房已结清购房贷款，申请住房公积金贷款改善居住条件的家庭购买了两套自住普通商品房，实行第一套公积金贷款政策，即购买90平方米以下商品房首付比例为20%。

同日，宁波通过了《关于创新保障性住房供给方式的指导意见》，强调保质保量完成在建保障性住房项目，充分发挥市场作用，创新住房供给方式。

中原地产首席分析师张大伟认为，到目前为止，许多房地产刺激政策已经出台。“两会结束后，地方政府开始出台鼓励自谋职业和改善需求的政策，主要集中在公积金政策和回购商品房存量上，以打造经济适用房”。

张大伟认为，当地政府的房地产市场刺激政策将在2015年继续升级。“今年的房地产政策将延续去行政化和市场化的思路，预计将进一步放开营业税的征收和限购，地方政府也可能直接出台减税和购房补贴等各种刺激政策。”

胡景晖还表示，随着宏观经济“稳定增长”的影响越来越大，中国在经济领域的刺激“工具箱”有望在未来进一步打开。随着今后货币政策的宽松调整、公积金政策的有效激活以及地方政府对房地产交易税费的政策调整，预计房地产市场对股票的消化将会加快，价格将会逐步稳定，但预计价格完全走出低谷还需要很长时间。