一揽子“新政”导引楼市恢复常态

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张经伟

据悉，央行正在评估房贷政策，或将降低第二套房的首付比例。在降息和RRR降息的背景下，各大商业银行都支持这一政策。不仅如此。此外，之前的公积金抵押贷款降低了首付比例，3月27日，国土资源部和住房和城乡建设部联合下发文件，强调要有供有求，合理安排住房及其土地供应规模；优化住房供应模式，促进土地利用结构调整；加大保障性安居工程建设力度，加强监督管理等。，而房地产市场上的“新政”或“郑慧”一揽子计划正在一个接一个地落地。

那么，房地产市场的“新政”或“郑辉”一揽子计划是“救市”还是“紧急情况”？“拯救市场”是一个敏感的词。去年，所有城市和房地产开发商都期待着中央政府出台“救市”政策。然而，政策的沉默和市场的萧条是在漫长的等待之后迎来的。无奈之下，各城市悄然开始放弃本地限购政策，商业银行限制贷款和首套住房公积金抵押贷款的门槛也逐渐放宽。这一波由地方政府发起和推动的房地产市场“新政”联动，看似由权力主导，但实际上是在市场引导下的政策松动。

让楼市回复正常状态，实质上是消除人为干预，让楼市跟上市场节奏。本轮房地产市场“新政”似乎自上而下取得了和谐的共鸣。不过，必须指出，放宽限购的市场原因是基于楼市的尴尬局面。从70个城市的月度数据来看，几乎所有的二三线城市都面临着房地产市场低迷带来的连锁效应。楼市存量难以消化，楼价低迷，只是表面现象。当地政府最大的担忧是土地财政直线下降，导致已经启动的“未完成”项目；房地产开发商可能会因为资金链断裂而逃跑，造成不良银行账户和新的社会矛盾。更重要的是，2014年是深化改革的第一年。新经济范式强化了地方政府绩效思维的修正，遏制了烧钱买增长的惯性。无序的地方融资平台得到清理，地方债务责任也得到了强化。

过去两年，是中央政府迫使地方政府停止依赖房地产市场，这是挤压房地产市场泡沫的恰当方式。不过，另一方面，要推动楼市回复正常状态，我们绝不能让楼市随市场一起沉下去，更不能让过去几年楼市宏观调控的成果白白浪费。因此，考虑到各地房地产市场的现状，一套对房地产市场有利的政策在某种程度上不是“救市”，而是“救急”。

“储蓄”也是一样，但差别很大。如果是“救市”，就相当于承认了楼市泡沫，也肯定了本地楼市刺激不可持续经济表现的思路，这当然背离了当前经济新常态的宏观逻辑。但“紧急情况”完全不同。无序的房地产市场长期积累的矛盾需要消化，其中许多矛盾是由地方政府主导的土地财政形成的。不当的政策后果只会造成市场混乱，削弱市场信心。因此，在过去两年，市民对楼市一直持观望态度。因此，无论从哪个方面来看，各级政府都有责任从适当的政策入手，给楼市一些信心，消化一些股票。

澄清“拯救市场”和“紧急情况”不会曲解房地产市场当前的“新政”方案，更不用说对其抱有不必要的幻想了。

首先，房地产市场的一揽子“新政”将释放第一套房的需求，改善第二套房。公积金按揭的下限和首付比例可以满足这两项迫切需要，绝不是投机放水和浪费楼市。

其次，一揽子“新政”的要点是消化存量，振兴在建建筑，避免“鬼城”和未竟事业的风险。不久前，香港媒体发布了内地的鬼城地图。虽然有些夸张，但由于各地房地产市场建设过度，新城市确实出现了“黑灯”现象。至于存量，国家统计局发布的数据显示，截至去年年底，中国商品房销售面积为6.22亿平方米，比2013年底增加了1.29亿平方米。按每套100平方米计算，中国至少有约600万套商品房出售。无论是“鬼城”还是股票，空的住房不仅是一种浪费，还涉及到地方债务、房地产开发商破产以及蔓延到金融体系的连锁风险。虽然楼市“新政”方案不能直接消化股市，但可以逐步恢复市场信心。

第三，“新政”方案凸显了经济适用房的监管作用。在保证定量建设的同时，应适当购买存量商品房，丰富经济适用房。

为了促进房地产市场从混乱走向健康的市场化发展，政策工具的应用应该得到谨慎的控制。因此，一揽子“新政”在房地产市场必须尽一切努力，防止重复以往的权力主导的错误。因此，公众舆论和房地产开发商都不应该用“救市理论”误导市场。

(作者是察哈尔研究所研究员，天达研究所特别研究员)