松绑刚需符合百姓期待

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第一套房公积金贷款首付比例降低，第二套房个人贷款首付比例降低，个人转让住房免征营业税期限缩短...多部门联动起到了组合拳的作用，促进了房地产市场的稳定健康发展，突出了“分类指导、地方政策”。监管意图传达了一个明确的信号，即支持自营职业和改善住房需求-

3月30日，经国务院批准，中央银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，下调了住房公积金最低首付比例和第二套商业个人住房贷款。

根据通知，对于拥有一套住房和相应未偿还抵押贷款的家庭，改善的自住住房的最低首付比例调整为不低于40%。此前，二手房商业贷款首付比例不低于60%，北上广深首付比例为70%。

经过这次调整，第一套普通自住房公积金贷款将不再区分面积，并将统一调整到20%的最低首付比例。此前，首套普通自住房公积金贷款低于90平方米，最低首付比例为20%；90平方米以上的，最低首付比例为30%。该通知还支持第二套住房购买者申请公积金贷款。对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的实缴职工家庭，如果他们为了改善居住条件而再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住住房，最低首付比例为30%。

政策并不“令人恼火”

中国银行国际金融研究所副所长宗亮认为，这一政策是落实今年《政府工作报告》提出的“支持居民自谋职业、改善住房需求”的重要举措，体现了稳定增长的意图，不是所谓的“刺激政策”。

随着房地产市场进入调整期，区域分化加剧，一系列抑制房地产市场过热的政策不再适用于当前的房地产市场供求状况。2014年9月，央行发布“287号文件”，放宽首套住房贷款标准，支持居民合理住房消费，对促进刚性住房需求释放起到积极作用。本通知是287号文件的延续。

“随着中国城市化的快速发展和居民收入水平的提高，空仍然存在巨大的刚性需求和改善住房需求的空间。”中国民生银行首席研究员文彬认为，自去年以来，中国房地产投资增速放缓，库存上升，房价下跌。尽管央行在去年9月调整了抵押贷款政策，但由于第二套住房的首付比例较高，仍限制了需求改善的释放。

与此同时，中国家庭的储蓄率仍然很高，杠杆率很低，财务状况稳定，他们有能力扩大抵押贷款杠杆率。在此背景下，调整个人住房贷款政策，支持合理的住房消费，对稳定增长、推进改革、调整结构、造福民生具有重要意义。

文彬认为，下调第二套房最低首付比例，再加上央行最近两次降息，可以有效提高居民购房能力，减轻还贷压力，有利于改善民生，同时也有利于房地产市场的稳定健康发展。

监管避免“一刀切”

这一政策也试图避免“一刀切”的单向调整。在降低住房公积金和二手房贷款首付比例的同时，政策也更加注重采取市场化、常态化和长期化的措施。

“全国不同地区和城市的房地产市场有不同的特点。比如一些一线城市需求旺盛，而二、三线城市需求疲软，需要根据不同情况灵活调整。”宗亮说。

过去，在房价上涨的趋势下，在调整住房信贷政策时，住房信贷政策主要与房地产宏观调控相配合，相对刚性，多为短期应急措施，调整方法多与行政措施相结合。然而，中国幅员辽阔，不同地区和城市的条件不同，房地产市场周期也不同。区域差异将成为未来房地产市场运行的新常态。

“这次调整把市场留给了空，不同地区、不同金融机构可以灵活调整。”宗亮认为。今年的《政府工作报告》提出“坚持分类指导，因地制宜”。也就是说，住房信贷政策应充分考虑当地房价波动、信贷环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平、需求改善弹性、贷款风险保障程度等宏观审慎因素，进一步完善区域差别化住房信贷政策，以适应不同地区不同情况，避免“一刀切”的单向调整。

业内专家建议，今后住房信贷政策调整应更加市场化，更多地依靠市场自律机制，尊重市场主体意见，以充分发挥市场化作用，避免市场无序竞争。

房地产金融恢复正常

“目前，中国房地产市场已经从供过于求转变为供求基本平衡。早期为抑制房价过度上涨而采取的非常规抵押贷款政策，也需要根据市场变化恢复正常。”文彬说。

与财政政策和货币政策相比，最低首付比例调整政策具有针对性强、成本低、应对房地产波动效果好等优点。作为重要的宏观审慎工具之一，最低首付比例已被引入许多经济体的监管实践。目前，世界上已有20多个发达和新兴经济体实施了最低首付比例作为宏观审慎工具，英国等国家也在考虑将最低首付比例引入监管领域。

业内专家认为，目前中国的住房信贷政策非常稳定。“从国际角度看，调整后，第二套房40%的最低首付比例仍相对谨慎，这可以防止投机性需求的扩大。”文彬说。此外，我国首套商品房贷款的最低首付比例为30%，也处于国际合理水平。从国际经验来看，个人住房贷款的最低首付比例一般在20%至30%左右。

对于未来走势，宗亮认为，随着房地产金融市场回归原点，房地产市场将回归正常状态，需求将正常释放，房地产市场的稳定发展将得到促进。