黄奇帆谈房地产调控：“别一根筋把地价推高”

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“学者型官员”黄和重庆市市长再次“手拉手”教导下属官员。2月13日，在重庆市国土资源和房屋管理工作会议上，黄向国土房管部门的有关负责人作了关于房地产市场发展情况和如何规范房地产市场的讲话。

黄说，从国际经验来看，房地产周期与人口结构密切相关。中国人口的自然增长率在2006年开始低于死亡率，60岁人口的比例在2010年达到峰值。到2020年，退休人数将比每年新增就业人数多300万。在人口下降的过程中，土地需求的增长率将会放缓，房地产需求也将放缓。

正如人口需要减少一样，人均居住面积正在接近规划上限。黄说，1990年以前，上海人均居住面积只有2平方米，现在是40平方米，整个上海有2000万人口，8亿平方米。然而，再过20年，上海仍将是这种景观，就像20世纪50年代在纽约形成的景观一样。现在没有改变。一旦饱和，它就不会改变。人均居住面积已经达到一个平衡点，房地产的绝对需求将逐渐趋同。

为此，黄提出，房地产进入新常态后，应优化房地产市场调控。“房地产就是房地产，一种资源，一个住所，一个民生的保障。大量房地产资产与银行贷款相联系，银行贷款是半金融资产，与金融安全密切相关。动态地说，当我们把它看作一种商品时，我们必须在供求之间形成一种平衡；要把它当成房地产，就必须控制土地价格和房价；当它被视为资本产品时，有必要控制与资本产品相应的财产税、财产税或其他直接税和间接税。”

“作为金融产品的一个特征，当然有金融监管。金融监管主要是关于抵押贷款。如果零首付被放松，那就是美国的次贷危机；控制是零抵押贷款，直到死亡，当房地产市场再次窒息。可以合理地说，对于这种金融产品，第一套房可以在28日和37日开业，第二套房将在64日开业，第三套房将全额预付定金。这是对金融属性最基本的监管。”

“在资本货物方面，重庆率先按照国家要求开征财产税。我们还对不同类别的房屋征收不同的税率，根据国家标准分别为1%、2.5%和5%。普通公寓、高端公寓和别墅的税率不同。”

“对大宗商品而言，供求之间是平衡的。我们需要整个房地产。房地产固定资产年投资不应超过全市固定资产投资的25%。如果必须有超过25%的供应过剩，那就不到25%。如果10%和5%发展起来，供给就会不足，就不适应城市化。”黄说，“有人说如何保持供需平衡，只是在(重庆市副市长，分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)。”

黄对说，“房地产开发商买地后，每一个楼盘都要时刻做好控制性详细规划和建筑设计规划。这个计划得到了规划局的批准。每份名单必须由陈和平圈出。我告诉他，如果你看看这个月，房地产投资额超过25%，变成30%或更多。从房地产商报上刊登规划文章。如果低于25%，将变为15%。这时，只要有关部门按规定批准，

“房地产就是房地产。控制房地产价格的实质是控制土地价格。地价不应该太高，房价一定要高。房价上涨的间接原因与通货膨胀有关，而直接原因与土地价格有关。因此，重庆一直在控制，使底价不超过目前房价的1/3。”黄对说道。

他强调:“调控土地价格非常重要。不要认为土地价格高就能赚钱。政府收入高是件好事。这是一件好事。然而，如果它是以利润为导向的，它将推高土地价格，从长远来看，这会使房地产价格过高。工商企业房地产资源的高成本使当地工商经济萧条，无法健康运行。最后，这个地方的人气变成了泡沫房地产，而不是务实的行业，最终破坏了整个城市的发展方向，后果很严重