在房地产市场政府角色需重新定位

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随着中国经济增长进入“新常态”，中国房地产市场经过十年的“黄金时代”也面临着巨大的挑战。房地产行业将呈现什么趋势？政府应该扮演什么角色？今天，复旦大学房地产研究中心主任殷伯成教授接受了《理论周刊》的专访。他认为，随着中国经济的发展和居民收入的增加，房地产市场的需求将继续增加，而本轮调整也是为了中国房地产市场今后更加稳定和健康的发展。要使市场趋势逐步稳定和健康，需要在多方面努力，政府不应再在楼市中扮演“打”或“救”的角色。

由通货膨胀引发

房价的上涨很难再现

记者:在新的经济常态下，你如何看待当前楼市的走势？

尹伯成:2014年中国宏观经济运行指标显示，国内生产总值增长7.4%，城镇新增就业1322万人，居民消费价格上涨2%。应该说，这是一份很好的成绩单，它不仅表明去年经济继续运行在一个稳定合理的范围内，而且还显示出优化中国经济结构、提高经济质量、改善民生的良好趋势，因为7.4%符合新常态下经济增长的规律和预期，而新产品、新产业、新业态、新模式正在真正加速。12.3%的高技术产业和10.5%的设备制造业反映了产业的新力量(310328，基金栏)。网上购物、网上贷款、电信和信息消费的高速增长反映了新商业形式的快速发展。在消费、投资和出口三大需求结构中，消费支出对国内生产总值的贡献率有所提高，劳动生产率有所提高，单位国内生产总值能耗有所下降，这些都表明中国未来的经济增长有着良好的基础、潜力和前景。

但是，我们必须清醒地看到，7.4%不仅比7.5%的预期目标低0.1%，更重要的是，目前整个经济都处于下行压力之下。除了国际因素的不确定性之外，中国“三相叠加”的影响也将给经济低迷带来巨大压力，其中房地产(000736，股票吧)行业的走势是一个重要因素。

众所周知，房地产是一个“巨无霸”，涉及国民经济的60多个上下游产业。自去年以来，中国房地产业的发展出现了多年来强劲的掉头态势。全年全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，过去增长高达20%-30%。去年，住宅投资同比增长9.2%，新增建筑面积同比下降14.4%，商品房销售面积销售金额同比分别下降9.1%和7.8%，土地购买面积同比下降14%。这在以前从未发生过。自去年第四季度以来，随着限购、限贷等政策的放松，市场形势发生了一些积极的变化。70个大中城市住宅销售价格、销售面积和销售金额的下降幅度正在缩小。因此，有人认为今年楼市的走势可能和2008年一样，经过短暂的下行调整后，会再次进入上涨通道，使房价再次上涨。

这种由经验主义导致的盲目乐观是不现实的。虽然不排除一些一线城市房价可能会小幅上涨，但总体而言，此次楼市调整与2008年相比，以及当前楼市走势与2009年开始的走势之间，都存在显著差异。最重要的是，2008年的调整及其之后的快速上涨是政府行政政策干预的结果，而这种调整是由市场力量造成的。党的十八大以来，政府很少提及楼市调控，从去年开始，政府逐步放宽购房和贷款限制，并采取了一些鼓励购房的政策措施。然而，这并没有改变楼市下调的大趋势。根本原因在于，一旦政府的行政管制退出舞台，市场供求力量将成为市场走向的决定性因素。

在过去的几年里，中国的房地产市场取得了长足的进步，房价持续上涨。房地产投资利润极其丰厚，吸引着各种资金蜂拥而至。由于房价上涨过快，涨幅过大，使得需求跟不上，导致供过于求的局面。根据上海市易居研究院的数据，去年11月，全国一、二、三线35个城市新建商品房总存量分别为3859万平方米、20154万平方米和4098万平方米(以上35个城市中有许多三线城市未列入)，分别比上年增长38.4%、15.4%和17.9%。在这35个城市中，新建商品房的存量比是15.8个月。为什么需求跟不上？商品房需求可分为初次购房的刚性需求、改善现有住房居民扩大住房需求的需求和利用商品房作为投资工具的投资需求。刚性需求和改善性需求将长期存在，并将在城市化进程中扩大。问题是，中国商品房价格十几年来一直在飙升，这使得房价水平超过了居民的购买力，许多城市的房价收入比超过了10倍。例如，北京四环路的住宅平均成交价格已经达到6万左右，与台北、香港、新加坡大致相当，但居民收入远低于这些城市。2013年，北京居民人均收入为40321元，约为新加坡的1/6。当然，北京四环路以内居民目前的收入远高于40321元，但也远低于新加坡居民。由于房价与收入前的国际大都市一致，对商品房的需求高度集中在中高收入人群中，他们的住宅消费需求已经得到满足。他们大多数买房子是为了投资，也就是说，他们买房子不是为了自住，而是为了投资收益。获得投资收益的渠道无非是通过租房获得租金，通过房价上涨获得买卖差价。当房价过高时，不仅租金收益会很低，而且房价也很难再次上涨。一旦房价不再上涨甚至可能下跌，对住宅投资的旺盛需求将会逆转。不难理解，自去年许多地方放宽购房和贷款限制以来，商品房需求为何没有多大改善。人们的心理规律之一是买入而不是买入。一旦房价难以上涨甚至可能下跌的预期形成，实际的市场需求就会受到影响。更值得注意的是，近几个月来，中国长期低迷的股市突然发挥了力量，股价和成交量一直在波动中攀升，使得原本热衷于房地产投资的资金转向股市，使得楼市雪上加霜。

当然，作为一个房地产市场，房地产市场始终是一个区域市场。在北方、上海、广州和深圳等一线城市，由于需求强劲，房价将相对坚挺，有时甚至会小幅上涨。然而，大多数拥有大量库存的三、四线城市和二线城市可能没有这么幸运。在供需矛盾日益严重的情况下，用前几个月的一些政策措施来扭转楼市的整体局面是不现实的。

当然，如果我国出现非常严重的通货膨胀情况，人们会觉得最好是尽快把烫手山芋的钱投入到房地产投资的避难所中去，那么中国房地产市场的形势将会迅速逆转，但这很可能是不可能的。首先，目前中国广义货币供应量已经达到120万亿元，是gdp的两倍。中央政府不可能释放更多的钱。尽管中国在实施稳健的货币政策过程中多次下调RRR利率以应对经济下滑，但大多数都是结构性定向宽松，而非无原则的货币扩张。因此，货币因素需求带来的通货膨胀条件是不具备的。其次，以国际油价为代表的能源和大宗商品价格继续下跌，这使得成本提升的通胀条件不具备。由此可见，由通货膨胀引起的楼市重现和房价再度上涨的局面可能难以显现。

政府不能离开

强烈刺激的老路

记者:面对房地产行业的衰退，你认为政府会“拯救市场”吗？

尹伯承:当然。问题是如何保存它。像2009年初那样存钱有用吗？可能没用。2009年的房地产市场形势是由政府政策主导和控制的，但现在是由市场主导。供求矛盾如此之大，政府想救也救不了，限制购买和放松贷款政策的效果越来越小就证明了这一点。此外，中央政府已多次明确表示，市场应在资源配置中发挥决定性作用，政府不应再在房地产市场中扮演“打”或“救”的角色。中央政府多次强调，虽然中国经济面临各种下行压力，经济不稳定因素环境复杂，但不宜重复过去简单强刺激政策的老路，而是要适应新常态。我们必须从一个新的正常水平来理解当前的房地产市场形势。归根结底，所谓新常态是由经济增长放缓、经济结构优化和经济创新推动的。目前，中国经济正处于“三相叠加”阶段。增速和换挡是由经济发展规律决定的。结构调整之痛是中国加快发展方式转变的积极选择。消化早期刺激政策是解决多年积累的深层次矛盾的必要阶段。目前，中国房地产市场的调整只是结构调整之痛的一部分，也是消化早期刺激政策的要求。因此，这种调整不再是旧的房地产市场调控政策模式的再现，而是新经济常态下的必然现象，不值得大惊小怪。

经过这一轮调整，

会更加稳定和健康

记者:请判断下一阶段房地产的发展方向？

尹伯承:虽然我们应该看到房地产市场调整的必然性，但我们不应该失去信心。从长远来看，中国的房地产市场仍然很有希望，因为中国的城市化在继续推进，居民对住房改善的需求仍然非常强烈。随着中国经济的发展和居民收入的增加，房地产市场的需求将会继续增加。本轮调整也是为了未来中国房地产市场更加稳定健康的发展。

然而，正如车辆突然刹车容易发生事故一样，中国房地产市场目前的调整也应该是渐进的、适度的、合理的，绝不能出现过度波动。房地产业是一个有影响力的行业，涉及数十个上下游行业。据估计，2014年房地产投资对宏观经济增长的直接贡献为0.48%，比2013年低0.30%。可以说，房地产投资的下降是2014年国内生产总值增速下滑的主要原因。还应该指出，从控制经济和金融风险的角度来看，房地产市场的调整幅度不应过大。我们应该知道，当地方政府推动经济增长时，基础设施建设是主要部分，其资金是通过直接或间接债务获得的。根据国际货币基金组织的估计，中国的广义政府债务已占国内生产总值的近50%，这些债务的大部分本金和利息必须通过出售土地使用权的收入来偿还。如果楼市过度低迷，房价过度下跌，土地转让将成为一个问题。不仅许多基础设施建设将成为半工半读项目，而且许多公共产品供应和民生问题将成为难题。我们应该知道，经济结构优化和创新驱动不可能在短时间内完成。我们还应该知道，去年国家财政收入的增长率只有8.6%，是自1991年以来23年来的最低水平，这与房地产业的低迷有关。仅房地产营业税的增长率就从2013年的33.6%降至4%。因此，房地产投资和房价不应该跌得太多，房价也不应该像一些人希望的那样跌得太多。这种情绪化思维是不可取的。政府不希望市场走这条路。

为了使市场趋势逐渐稳定和健康，需要在许多方面做出努力。库存压力大的开发商应该继续选择以价换量，并迅速消化库存。需要买房的消费者也应该放弃房价会持续下跌的幻想。只要房子的性价比达到了你的经济和心理价格，他们就应该在应该卖的时候卖。银行需要在抵押贷款方面给消费者更多的好处。政府应该从多方面寻找解决商品房库存压力矛盾的方法，包括拓宽开发商融资渠道、灵活运用公积金、现状及原因、购买部分商品房作为经济适用房。总之，我们不能把营业额保持在低水平。毕竟，一个稳定、健康、合理的房地产市场环境是中国整个经济社会稳定和深化改革大局的需要。

(明天的照片)