区域分化愈演愈烈

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在整体交易扁平化的表象下，房地产市场的区域分化正在加剧。记者发现，中国许多三、四线城市的库存规模没有提高，消化缓慢。

在鲁南的一个城市的新区，过去两三年已经建成了大量的商品房，但是大部分的库存还没有消化，这凸显了“空市”的景象。虽然地方政府部门出台了减税、免税、发放住房补贴等政策来吸引农民到城市购房和农民工回乡购房，但效果并不好。

据报道，为了控制库存规模，当地政府去年停止了新区的开发。然而，今年春节期间，这一地区频频发生欠薪事件，主要原因是由于缺乏资金回笼，房地产开发商无力支付工人工资。

这种情况已经成为三、四线城市房地产市场风险的缩影。根据国家统计局的数据，截至2014年底，中国商品房销售面积为6.2169亿平方米，比2013年底增加1.2874亿平方米。自2012年4月以来，中国商品房库存已连续33个月上升。与最低点相比，中国商品房的总库存在最近两年几乎翻了一番。

相比之下，尽管一线城市的春节楼市没有亮点，但市场基本面是不同的。以北京(房地产)为例，自2015年以来，北京的土地市场一直处于集中交易状态。截至春节，北京土地市场公开成交额已达452.29亿元。在不到两个月的时间里，土地交易量相当于2014年全年的25%。2014年，北京土地出让金达到1916.9亿元，创历史新高。

在一线城市中，除了深圳(房地产)由于地理限制无法大规模推出土地外，2015年北方、广州和广州的土地市场都迅速升温。表现最突出的北京在底价、升水率和竞价次数方面都有上升趋势。上海(房地产)和广州(房地产)的土地也很受市场欢迎。

分析人士指出，土地市场回暖主要是由于一线城市的供需关系紧张，其“避风港”的角色不断显现，这加剧了房地产企业的回暖势头。尽管这种情况会增加一线城市的土地供应，但土地成本的增加将为2015年一线城市房价的上涨铺平道路。

张大伟指出，经过房地产市场发展的粗放型阶段后，房地产市场的区域分异特征将日益激烈。其中，在整体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以改善，大部分三、四线城市将继续努力“去库存化”。

这种差异已经反映在最近的房价数据中。根据国家统计局发布的数据，今年1月，中国70个大中城市中的64个城市新建商品房(不含经济适用房)价格环比下降，4个城市持平，2个城市上升。就城市而言，房价持平或上涨的城市主要集中在一线和二线城市，房价下跌超过0.5%的城市主要集中在三线城市。