豫南小城的房地产死结

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经过一年的努力，杨莉(化名)在除夕夜从他工作的深圳(房地产)赶回了河南遂平的老家。在飞速的发展中，不仅有对父母和一对孩子的思念，还有“在县城买房子”的梦想即将实现的喜悦。

“别的不说，我想让我女儿的儿子去县城上学，接受更好的教育。”杨莉出生并成长在遂平县文成镇的一个村庄，在深圳工作了十多年。这一次，他终于攒够了钱，在家乡买了一栋房子。

同村的大哥柏杨(化名)过年不开心。他没有出去工作，而是选择在县建筑队“盖房子”——近年来，建筑是这个面积小、人口少的小县城最热门的行业之一。但是今年，柏杨没有得到报酬。"老板说开发商欠他们钱，没有钱给我们."

两个民族兄弟不同的心情和经历，反映了豫南一个小县城房地产市场的现状和生态链。

农民成为县城购房的主力军

为了在春节假期的短短几天内完成购房，杨丽要求妻子提前返回遂平县去开拓市场，最后锁定了位于县城老城区南部的一个社区，总价格为32万平方米，拥有多套公寓。全县有重点小学、初中、高中和医院。

交了押金后，杨莉突然松了一口气，看着女儿上初中，儿子上小学二年级。

“不仅仅是我，我周围的同事也是如此。我回到家乡买了一套房子，然后让我的父母带着他们的孩子去县城生活和上学。村里的学校真的很糟糕。”杨莉告诉《中国商报》记者。

记者在遂平县开了半个小时的车，基本上覆盖了所有的主干道。回想20多年前的遂平县，只有两条主干道，即建设路和老107国道。现在，一条双环路已经建成，一条宽阔的大道环绕着县城。沿线有一栋新建筑或正在建设的建筑；过去，居住在城市附近的大小村庄(城乡结合部)和农田都消失了，它们也被改造成新的商品房社区，有高层建筑和一条马平川路。小县城似乎更喜欢高层住宅建筑，大多数都在15层以上。因为这些新建的建筑大多围绕在老城区周围，县城的中心区域，原本是按照建设路和107国道修建的，显得狭窄、破旧和局促，仿佛是两个不同的世界。对于这样一个小县城来说，城市化是一个破旧立新的过程。

一个房地产经纪人的主人带记者参观了房子。因为新房不容易卖，而且中介有灵活的客户，新楼也会把少量的房子卖给中介。“你看，这个社区真美。空的入住率至少是40%。”中介老板指着郭淮路的一栋新楼对记者说:“大部分买家都在外地工作，很多人都是为了孩子上学而提前买的，但现在他们不住了，或者老人带着孩子住在农村的房子里。即使你住在这里，你也会在寒假和暑假回到旧的农村房子。”在中介老板看来，县城新楼购买率高是一个非常重要的原因。在晚上，记者看到有十几个高层住宅小区，其中真的只有几个灯，是非常冷清，没有小地方庆祝新年。

杨莉和许多农村户口的购房者一起，构成了河南南部小城遂平楼市消费的主力军。“这些年新开发的项目大约90%都是农村人，大部分都在外地工作，然后回来买房子送孩子上学，还有一些在县城买婚房，但实际上他们一般都不住在这里。”遂平县房地产圈成员郭健(化名)告诉记者，为了鼓励农村居民在城市买房，从2012年10月到2014年10月，该县还出台了一项优惠政策:在农村家庭购买住房不征收契税。

在郭健看来，这样一个小县城几乎没有改善的需求，约占房地产市场的10%。“它不同于大城市。老年人生活非常舒适。我们自己的房子也很大。没有必要买新房子来改善。”

缓慢移动的房地产，下跌的房价

中介老板告诉记者，遂平市区面积只有18.5平方公里，常住人口超过16万，但县城里大约有40栋大大小小的建筑。

郭健曾经是这个小县城的开发商之一，他说“滞销现象严重”已经成为县城楼市最突出的问题。“它不能卖，很难卖。”郭健介绍说，许多项目去年甚至连续几个月的销售业绩为零。“除了河南省著名开发商城南建业的房子，卖起来不容易。”

2014年初，县城建部门的一位朋友向他透露，全县约有12000套空住宅，包括已建成的经济适用房和商品房。“这个数字应该很高。”但是，郭健没有具体向记者分析房地产销售缓慢的原因。

与销售放缓同时发生的是房价持续下跌。

一个温泉概念的房地产位于遂平县老城107国道北侧，附近是县城的统一工业区。该项目于2012年开业，目前仍在出售。春节期间，虽然售楼处开门迎客，但房地产行业的冷人气掩盖不了冷现状。

“现在80~130平方米的两居室、三居室、3~16层都有房子。价格在2400到2500英镑之间。”售楼处一位名叫陈的营业员告诉记者。2012年“十一五”期间，该房产平均价格为2800 ~ 3200元/平方米，当时咨询的三楼80平米两居室价格为24万元。对此，销售人员表示:目前的价格是春节后的价格折扣。

上述中介老板还透露，他所代理的几个项目的新房已经给予了很多降价优惠，但仍无法出售。“当地小市民的心理是买进，而不是买进。如果你不买，他不会买，我也不会买。但是它对政策刺激不敏感，那么中央银行9呢？30新政、降息和RRR降息对市场影响不大。”

混乱的房地产生态链

在“巴掌大”的小县城里，25~30个开发商蜂拥而至，其中大部分是外地人，尤其是一些大型项目的开发商，而当地的中小开发商则被“压榨”。在郭健看来，当地“房地产开发是混乱的”。除了是开发商，郭健的父亲也是建筑商。父亲和儿子一起几乎可以串连起县城房地产开发的链条。“现在这条生态链非常畸形。一天中最困难的部分是建筑工人被夹在中间。”

郭健向记者描述了小县城房地产资金的生态链:开发商只负责“拿地”(taking land)的钱，而建筑公司却付钱让开发商盖房子，而现状已经变成99%的房子卖不出去。开发商欠建筑商钱；在上游，大多数中小开发商以高利率从担保公司借钱，担保公司借给开发商的钱是从许多个人(投资者)那里筹集的。

“当担保公司从个人筹集资金时，月利率是一点二分。向开发商贷款时，月利率为3.4个百分点，最高为5个百分点。”郭健告诉记者，开发商现在处于“瘫痪”状态，作为整个资金链的中心环节，这直接导致了大量上游担保公司的倒闭。就目前而言，似乎许多小投资者也在赔钱，而下游的农民工一年到头都拿不到辛苦赚来的钱，于是他们试图遏制当地政府。最后，压力降临到建筑商身上，他们要么自己掏钱，要么借钱支付工资。"我的父亲(父亲的昵称)今年将自己掏钱支付农民工工资."郭健透露，许多建筑企业被工人包围，他们甚至不能出去买年货。许多两头都欠了钱的中小开发商已经开始将债务藏得无影无踪。

“现在市区的土地已经卖完了，周围的农村都已经搬迁了。农地价格约为每亩150万元，这已包含在房价中。土地成本约为每平方米500~600元。”郭健向记者介绍。

在郭健看来，目前小县城房地产开发的混乱局面几乎是一个无法解开的结，它被包裹在小县城快速的城市化进程和地方gdp对房地产的过度依赖之中。为了扭转小县城的经济结构，统一规划的工业区内的工厂“从不闲置”(河南方言:靠不住)。胡艺大量滞销的新建筑和高层住宅可能成为小县城未来经济发展的最大变数之一。