赣西小县城：新盘供应足够消化9年

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一辆载满返乡人群的大巴呼啸而过，马路两旁满是灰尘的房间、房产和巨大的宣传广告牌依然醒目:“首付0元，抢豪宅1818元/平方米”，“忙着外面干活，回家买套房。”

这是江西西部的一个小县城鲁西春节时的景象。与一年前相比，这里的房地产项目数量并没有增加，但房价却“稳步下降”，有的甚至下降了30%。

“最近几年，县里新开的楼盘太多了。供过于求，房子卖不出去，开发商急于套现。”住在泸西县的周帆告诉《中国商报》记者，即将实施的房地产登记制度对当地房地产市场产生了影响，一些拥有几套房的人开始出售他们的房地产。

黄金时期的扩张

2013年底，在外工作的陈愉(化名)回到泸西县买了一套新房子。他的家乡在其他城镇，他准备回家创业。在县城居住是必然的选择。

泸西县是一个人口产出大国，像陈愉这样的农民工已经成为房地产销售的主要目标群体。

对他们来说，家乡是最终的目的地。不管他们在外工作有多好，在家乡拥有房产不仅是对家庭的一种解释，也是对自己的一种出路。因为大城市的房价太高，在大城市定居不容易，所以最好在你的家乡买一套。

陈愉买房的那一年正好是鲁西楼市的黄金时期，他的新房价格约为3700元/平方米，这是鲁西的最高价。

可以说，鲁西房地产的发展与中国房地产的发展趋势不谋而合。2013年，中国房地产销售面积达到高峰，今年鲁西的待售建筑和新建建筑也呈爆炸式增长。

春节期间，记者走访现场，发现2013年鲁西有6处楼盘在出售，包括怡和花园、半山区花园和时代经典，还有一处新建楼盘。2010年之前，泸西县只有一两处房产出售。

这些建筑的建筑面积一般在10万~ 20万平方米左右。2013年新开的半山区花园是鲁西的“超级市场”，占地300亩，建筑面积42万平方米。这在一线和二线城市很常见，但在鲁西很少见。

据记者粗略估计，上述7栋建筑的规划建筑面积超过110万平方米，其中不包括一些较小的建筑。

鲁西110万平方米的概念是什么？根据泸西县政府的官方数据，在过去的几年里，泸西的商品房年销售面积约为12万平方米。根据这一计算，上述建筑的供应量足够鲁西消化9年。

近年来，鲁西飙升的房地产市场是开发商聚集的主要推动力。

根据泸西县政府的官方网站，2011年至2013年，泸西的房地产销售数据呈现稳定增长趋势。新建商品房年销售面积分别为13.26万平方米、12.36万平方米和14.36万平方米；销售额分别为2.73亿元、3.71亿元和4.53亿元；平均售价是“大跃进”，2011年为2058元/平方米，2012年上涨46%，至3001元/平方米，2013年小幅上涨至3154元/平方米。

降价和销售潮

然而，2014年，全国房地产市场低迷，供应过剩的鲁西也未能幸免。

今年鲁西新建商品房销售面积和销售金额有所下降，分别比2013年下降14.7%和12.8%。

“现在房子很难卖。回来看房的农民工很多，但实际成交率很低。”鲁西时报的一位经典房产顾问告诉记者。

卖房子越难，推销房子就越难。无论是在县城，从县城到每个乡镇的路上，还是在乡镇集市上，到处都有房地产促销广告。

王云(音译)在泸西的一个乡镇开了一家商店，他说:“每次你去市场(传统的农村市场)，县城的房地产就会发传单鼓励大家去城里买房子。”

事实上，对于一些偏远乡镇的人们来说，能够在城市里买房是一种莫大的荣幸。许多乡镇的教师和公务员会在县城买房子，平时住在乡镇，周末回县城。一些店主也选择在城里买房子，并把他们的孩子送到城里学习。然而，这种需求毕竟是少数，拥有耕地的农民不愿进入城市。即使他们想去城市，他们也更愿意选择更高水平的城市地区。

最直接的促销是大幅降价。2014年，鲁西新建商品房平均销售价格为3224元/平方米，略高于2013年，但实际情况可能会向坏的方面发展，部分房地产价格已降至2000元/平方米以下。

例如，现代？一品的家庭打出了“首付0，1818元/平方米”的广告，比开盘价低了30%。时代经典为春节促销提供了两栋建筑，平均价格为2000元/平方米，比2013年9月的2998元/平方米低33%。当地的半山花园最耐摔，也从最高时的3700元/平方米降到了3300元/平方米。

“该县人口有限，供应过剩，如果房价低，就很难出售。”周帆告诉记者，在县城，大多数人都有自己的房子，新楼的主要销售对象是从农村进城的公务员、教师、医生和商人，但这部分需求有限。有些人甚至手头有几套套房，过去很好，是为了投资而买的，但现在市场不好，他们必须登记房地产，所以他们开始出售——先在亲戚朋友中消化，如果消化不了，就挂小广告出售。

陈愉证实了这一说法，他被一些卖房子的公务员包围着。一个担心反腐败，另一个害怕征收财产税。

二手房销售进一步增加了供应量，开发商资金回笼缓慢，开发进度也开始放缓。一个房地产项目本应在今年7月完成，但现在将推迟到9月，周边地区承诺的配套设施尚未建成。