房企转型求生 地产业进入深度调整期

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陆续发布的2014年房企“成绩单”显示，房地产行业正面临销售放缓、利润下滑、两极分化的现状。与此同时，许多住宅企业开始规划“房地产+X产业”的多元化发展，以降低企业的经营风险。据接受采访的专家称，2015年房地产行业的一个突出特征将是，住房企业面临着寻求变革的压力。

销售业绩“冷”

房企将在2014年交出“成绩单”。在已公布销售业绩的40家上市房企中，有24家房企尚未完成年度销售任务。只有保利、中国建筑、世茂和华润置地的销售业绩排名前十。四家企业没有完成年度任务，其余的中小房企销售惨淡。例如，当代地产设定的销售目标是100亿元，2014年实际完成了73.5亿元，完成率只有73.5%。

不到一半的a股房地产企业有望扭亏增盈。在已发布财务报告的36家上市房地产企业中，7家房地产企业预计亏损，17家房地产企业预计净利润同比下降。

绩效差异伴随着并购浪潮。据克尔监测数据显示，近三年来，M&A在房地产行业的占比持续快速上升，2014年实现了跨越式增长。全年M&A交易245笔，总金额1210亿元(含已完成和未完成交易)，同比增长80%左右。中国社会科学院最近发表的《房地产绿皮书》预测，“房地产市场的持续调整将使超过一半的开发商转行或在未来消失在市场中。”

财政压力是突出的

“大多数中小房企根本无法获得贷款，现金流很快被吸走。”福建三明一家房地产企业的总经理吴朝奎谈到了目前的困境，并坦言融资是房地产企业最大的痛苦。吴朝奎表示，目前，银行对中小开发商的开发贷款已经“实际上停止了放贷”。由于缺乏流动性，该公司只能依靠民间借贷来筹集资金，月息约为五分之一至两分钟。

面临融资困难和昂贵融资的不仅仅是小型住房企业。合肥辉煌房地产经济研究所所长龙斌告诉记者。高库存使得一些开发商的资金链更加紧张。吴朝奎说，“近年来，共有17万平方米的房地产得到了开发。到目前为止，有8万多平方米的库存，而库存的一半以上，使它更难提取足够的资本流动。”福建省泉州市一家房地产公司的董事长王也表示，由于房地产市场的波动和公司资金链的紧张，13月底已开发的房地产全部售罄，目前土地尚未被收购，仍处于谨慎观望状态。

住宅企业寻求转型“突破口”

据采访的专家介绍，在融资紧张、销售疲软的楼市调整期，许多房企计划多元化发展，通过“房地产+X产业”降低经营风险。2015年的突出特点将是住房企业面临寻求变革的压力。

目前，住宅企业的转型路径是多样的。行业领袖万科的转型总是聚焦于房地产行业的上下游。万科入股尚辉银行27亿股后，于2014年7月与渣打银行达成合作协议，共同打造金融数字智能社区；与此同时，万科和大云快递公司推出了与快递便利服务点的合作；今年1月，也有报道称万科计划布局家装行业。一些房地产企业干脆成为“承租人”。例如，soho中国董事长潘石屹曾公开透露，soho中国将推出1500个座位的短租服务，并利用线上线下租赁、签订合同和支付短租办公室租金，主要面向一线城市的企业家和人数较少的自由职业者。

跨境转型以恒大为代表。目前，其业务已涉及饮用水、农牧业、能源、媒体、娱乐、体育、美容整形等行业。绿地也启动了大规模跨境投资，以近600亿元人民币投资南京、重庆等地进入地铁行业。对此，上海市一居研究所研究员严跃进提出，资金充足的大型房企可以尝试向新兴产业拓展业务，但中小房企应该在区域市场积累土地储备，围绕新型城镇化建设基准项目，而中型房企可以在城市标志性项目、区域养老项目、棚户区改造等层面上发展；住房企业也可以通过互补资源相互合作来“热身”，降低成本和缺乏专业精神的风险。