社科院发布2015年楼市预测()

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日前，由中国社会科学院财经学院、城市与竞争研究中心和社会科学文献出版社联合发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014-2015)》预测，限购政策有望全面撤销，中国房价将软着陆。主要是；一线和二线城市房价的持续下跌将是一个高概率事件；万科和其他房地产寡头正在形成；未来，超过一半的房地产开发商将转行或消失在市场中；高端住宅市场的需求将受到抑制。

一线和二线城市的房价将会下跌

对于一、二线城市房价将继续下降的预测，报告中列举的主要原因包括:市场投资属性过高，空房价严重；居民投资和理财渠道增加，住房投资完全减少。仅靠刚性需求或改善需求，很难消化现有的商品库存并支撑房价上涨。

"购房限制将全面放开，房价将一路下跌."报告显示，目前仍有四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)和三亚(房地产)由于需求结构的特殊性，仍在实施限购政策。

在未来的一年里，一线和二线城市房价的持续下跌将是一个很有可能发生的事件。随着房地产市场的不景气以及支持住房消费的调控政策的主要方向发生变化，仍坚持限购的五个城市有望在一年内完全放开。

“在住房购买限制完全放开后，住房市场“供不应求”的假设很难成立，房价只涨不跌的神话将彻底崩溃。”据报道。

三、四线城市的房地产市场已经调整了一段时间，三、四线城市主要集中在中西部城市，其经济增长速度快于全国平均水平，房价不太可能快速下跌，整体形势仍然稳定并在下降。

未来，住房市场将进入中速增长的正常状态，中国房地产将进入“白银时代”。2015年住房市场趋势:整体下降继续，一、二线城市在2015年下半年复苏，三、四线城市在2016年下半年复苏。

房地产市场有望实现软着陆

2015年，中央和地方政府将大力推出救市政策，房地产市场有望实现软着陆。

根据研究团队的分析，未来中央和地方政府预期出台的救市政策包括:完全取消限购政策；进一步放宽二套以上住房的抵押贷款条件；进一步降低住房交易税，包括营业税、契税和个人所得税；政府以经济适用住房为目的购买剩余商品房；加大旧城和棚户区改造力度，扩大需求，减少供给；进一步放宽购房定居政策。

总的来说，推出密集救市政策对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极作用，并能有效防止楼市崩盘。但是，在住房投资收入低、住房供应相对过剩的环境下，即使政府大力刺激，房地产市场也会失去活力。

城市人口流入的宏观拐点尚未出现，房价不会整体崩溃。从人口流动的拐点来看，中国作为一个发展极不平衡的大国，存在着城市化、大规模城市化、郊区化和反城市化等看似矛盾的动态。因此，目前宏观总体上不存在人口流动的拐点。

房地产寡头格局正在形成

尽管2013-2014年房地产市场整体低迷，但万科、恒大等一批龙头企业依然表现良好。万科前三季度销售额接近1500亿元，恒大的销售面积超过1300万平方米。

更值得注意的是，领先房地产企业的销售和销售面积增长率远远高于整体市场的负增长水平，部分房地产企业2013-2014年的销售和销售面积增长率甚至高于2012-2013年的增长水平，逆市增长势头强劲。

根据统计结果，2014年前三季度，销售额最大、销售面积最大的70亿美元房地产企业包括万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中国海外地产和万达集团。从销售额和销售面积来看，近几年前十名和前三十名房地产企业的增长势头保持稳定。

虽然2013年市场整体复苏并未给这些龙头企业的业绩带来预期的快速增长，但2012年和2014年市场低迷的不利环境并未对其产生明显的负面影响。

规模相对较小的住宅企业的业绩已明显分化，华润置地、首开股份(600376股)等公司的业绩大幅下滑；流失率高的住宅企业，如徐汇和阳光城(000671)，业绩增长迅速。

在房地产市场容量萎缩的同时，大型住宅企业仍保持稳定快速的增长速度，这意味着小型住宅企业正被加速挤出。整体下行的市场环境加快了房地产行业的整合，行业集中度在2013年至2014年间快速上升。

30%~40%的房企可能被淘汰

在房地产行业初期的“黄金时代”,迅速扩大的市场规模和随之而来的巨大利润吸引了大量资本涌入空，许多效率低下、管理不善的开发商只能依靠单个项目或买卖土地来获得高额利润。

然而，随着房地产市场监管措施的逐步完善，市场竞争强度逐渐升级；特别是2014年以来，市场供求矛盾逐渐凸显。在交易萎缩和库存积压的情况下，小规模和低效率的住房企业将加速失去它们所依赖的狭窄的市场空空间。

根据国家统计局发布的数据，2012年房地产开发企业数量达到89，859家。随着2013-2014年房地产市场的低迷和行业集中度的大幅提高，大量竞争力较弱的中小住宅企业主动或被迫退出市场，住宅企业数量大幅减少。

据估计，30%~40%的房企将在两年内被淘汰，数量减少的趋势在短期内不太可能反弹。

房地产行业的萎靡不振和利润率的逐渐下降也促使大量以非房地产行业为主营业务的企业加速退出。医药、生物、食品饮料、农业、林业、畜牧业、渔业等行业的许多上市公司，如华东制药(000963，古坝)、北大荒、方水晶(600779，古坝)，都已经完全剥离了房地产业务或明确表示要退出。

高端房地产将面临压力

世界发达经济体将在2014-2015年出现结构性复苏，美国经济的反弹将与欧元区和日本的经济衰退并存。绿皮书预测，东亚和东南亚较低的经济增长率将抑制中国的住房市场，而房地产企业的海外投资将削弱国内住房市场供应。此外，海外购房将抑制中国高端住房市场的需求。预计世界经济对中国住房市场的影响总体上是负面的，一、二线城市，尤其是一、二线城市的高端住房市场，将承受更大的冲击。

(梅静)