2014土地市场备受打击：一线价涨三四线趋冷

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2014年，房地产市场低迷，终于过去了。一些研究机构发现，2014年土地市场遭受重创，土地出让金明显下降，一线城市与二三线城市的绩效差距加大。

对于一些严重依赖土地融资的地方政府来说，2015年它们将面临更大的财政压力。其中，三、四线城市的房地产市场存量仍然较高，开发商的征地意愿进一步下降，这是目前全国房地产市场和地方金融链条中最薄弱的环节。

土地交易创下五年来的新低

2014年典型城市土地交易报告年终版。报告显示，在市场低迷的影响下，去年中国10个典型城市的土地交易面积为2.531亿平方米，下降了近30%；土地出让金收入8841亿元，同比下降15.4%；

报告显示，2014年，土地交易量达到了五年来的最低点，但平均交易价格达到了五年来的最高点，平均土地交易价格为3493元/平方米，比2013年上涨了13.2%。

康雅娟认为，楼市降温导致城镇降温。从交易量来看，一方面，房企购买土地的热情有所降温，另一方面，地方政府的供应热情也有所下降，导致交易量偏低。从交易价格来看，地价主要是上涨的，这主要是由一线城市带动的。一线城市土地资源稀缺，房价强劲，对企业极具吸引力，在激烈的竞争下，不可避免地会出现高价土地。

在接受《国家商报》(博客、微博)采访时，李占军表示，尽管2014年土地交易量有所下降，但开发商未来仍将继续“抢地”。我们不能因为一年的波动就低估未来的土地市场，土地供应将继续减少，尤其是一线城市。随着土地拆迁成本的提高，土地价值的升值是一个长期趋势。

区域差异加剧了

根据该报告，一线城市的平均土地交易价格以较高的速度上涨，而二线城市的平均土地交易价格略有下降。这表明一线城市的土地价值仍然被市场深深认可，吸引了许多大企业竞相布局。预计2015年土地市场将在2014年的基础上复苏，但不同地区的差异将更加明显。

康雅娟指出，“冷房地热”现象在大城市较为突出，房企逃离三、四线城市、集聚一、二线城市的趋势仍在继续。

在一线城市，由于市场降温，成交量再次下降至6825万平方米，降幅为32.4%。然而，2013年平均交易价格继续呈上升趋势，达到7429元/平方米，增长37.8%。由于土地资源稀缺，房价远强于三、四线城市，一线城市的地价在寒冷的市场中依然突出。

在典型的二线城市，土地总周转量在过去两年逐渐下降，2014年为1.8485亿平方米；从平均土地交易价格来看，基本稳定在1500-2000元/平方米之间，2013年和2014年分别大幅增长44.2%和2040元/平方米，略有下降3.2%。

从交易量来看，广州在一线城市中降幅最大，上海降幅最小；在二线城市中，重庆的降幅最大，Xi的降幅最小。十个典型城市的土地平均交易价格主要是逐年上升。一线城市的平均房价正在上涨，涨幅很大；在二线城市，除了天津和Xi，其他城市的平均房价都有所下降。尤其是杭州，下跌了10%，房价跌幅最大。

地方财政会变红吗？

李占军认为，在现阶段，土地租赁作为地方政府收入主要来源的状况不会改变，不同城市土地租赁的贡献差异将成为常态。

但与此同时，他指出，土地出让金的明显下降不会对地方财政产生根本性影响。除了土地出让金，地方政府还可以通过税制改革和国有股减持来补充资金和偿还地方债务。

明远房地产研究院总编辑潘认为，2014年房地产市场低迷，中小开发商对市场不乐观，导致土地收购热情不高。目前的地价对开发商来说压力很大。中小开发商根本买不起一线和二线城市的土地。只有“巨无霸”房企才能继续拿地，他们经常选择“财团”来降低财务压力和风险。

对于2015年地方政府的财政压力，潘认为，由于政府在土地市场调控中具有主导力量，可以通过控制2015年土地流转的速度来补充资金。首先，我们应该阻止拍卖流动，然后争取更高的溢价。从长远来看，提升城市品牌和规划水平有利于地方政府出售土地。如果地方政府过于依赖土地租赁，2015年的压力将会更大。对于那些较少依赖土地租赁的地方，波动不会太明显。

在全国范围内，最大的地方财政压力可能在三、四线城市。目前，这些城市的土地储备仍然非常困难，开发商普遍认为没有必要在三、四线城市征地。如果地方政府缺乏其他支柱产业，消费能力太弱，金融问题可能会更加暴露。