从“支撑”到“标配” “后轨交时代”的新常态

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轨道交通网络的改善将是未来五年房地产市场的“新常态”。晨报记者杨申来报道，上海市轨道交通2015-2020年建设规划近日公布。根据规划，到2020年底，上海轨道交通里程将增加260多公里，形成一个总规模为18条线路(其中12条穿越黄浦江)、总里程约800公里、500多个车站的庞大轨道交通网络。

作为楼市的“宠儿”，轨道交通备受追捧，大多数舆论认为轨道交通对楼市的溢价效应已经提前透支。然而，许多业内人士表示，在新一轮轨道交通建设热潮过后的“后轨道交通时代”，已经进入理性增值期的上海轨道交通房屋对购房者仍有吸引力。

地上的上海和地下的上海

2014年12月29日，上海轨道交通建设指挥部办公室宣布，新一轮建设项目初步审批顺利启动。13号线一期(金沙江路至长寿路)和16号线(龙阳路至罗山路)共10公里的新线全年建成并投入运营，总长近170公里，是近年来罕见的。这些线路将在年内投入试运行，届时整个网络的总长度将达到548公里，将有337个站点。此外，四个在建项目，约65公里长，也将进入今年的建设高潮。许多业内人士表示，上海轨道交通网络的又一轮大规划将带来上海整个城市发展的重建。

“12号线、13号线和14号线的持续建设将进一步改善中心城市的场地布局。到那时，上海内环90%以上的区域将达到至少一个800米左右的轨道交通站的高密度标准，这与香港非常接近。水平。”戴德梁行董事、华东战略发展咨询部部长马？华表示，根据戴德梁行对上海房地产市场的监测和对区域发展的了解，轨道交通网络的完善将使成熟行业“跟人走”,并两次优化上海城市发展模式空空间。

另一方面，新兴的外围地区也将形成“人随线”的状态，这将促进中心城市的进一步扩张。随着多条轨道交通的连接，更多的外围板块将被纳入城市中心圈。“过去，1号线的莘庄板块和2号线的张江板块通过轨道交通线的连接大大缩进了与市中心的交通距离；与未来的青浦17号线类似，它也能为西虹桥乃至青浦市注入更多的发展动力。”

第一太平戴维斯中国项目与发展咨询部主任谭认为，随着城市经济的快速发展和城市化进程的不断扩大，涌入上海的人口正在迅速增长。为了解决日益恶化的城市交通问题，上海需要从一个平坦的城市空发展成一个立体的快速轨道交通。同时，对于那些因为负担能力低而选择在郊区买房的居民来说，他们可以解决往返于市中心的困境。此外，谭还提出了“两个上海”的概念:“到2020年，上海将建成18条线的轨道交通网络系统，届时上海可称为“两个上海”，即“地上上海”和“地下上海”上海“着力发展城市板块，特别是向东外滩、南外滩、世博、前滩等新兴区域延伸。”“地下上海”主要是地下商业的延伸和发展...轨道交通商业逐渐改变了城市商业发展模式，更成功地将轨道交通商业与地面购物中心联系起来，形成统一发展，实现双赢。”

在接下来的五年里，它仍然是一个“热门词汇”

谭指出，未来五年轨道交通网络的完善将对楼市进入“新常态”阶段产生深远影响。轨道交通建设的不断推进也将推高沿线的地价和房价。“轨道交通基本上是房地产开发中的点睛之笔，它所经过的地方的房价已经涨了，甚至透支了五年多的规划宣传。轨道交通沿线的住宅物业与轨道交通沿线的非住宅物业(距离轨道交通车站步行距离较长的项目)之间的差价可达25%-30%。”谭表示，上海经常围绕轨道交通车站进行高强度开发，综合公共交通枢纽、住宅、商业和娱乐设施的综合项目通常出现在车站周围500米至1公里的范围内，而成熟的高端住宅社区通常出现在车站周围1公里以上的范围内。

“轨道交通的发展确实带动了该地区的发展，实现了人口的引进，实现了商业配套建设，为居民或上班族提供了相应的生活和商业服务。轨道交通的概念是区域发展不可或缺的关键因素。”谭肯定了铁路运输的概念在未来五年仍将是热门关键词。“虽然目前出行和运输方式有多种选择，运输和换乘的组合方式也有多种，但未来或即将开通的几条新线将使交通网络更加完善和合理。”

“由于轨道交通溢价的实现，轨道交通公司增加了对购房者的吸引力。”德友房地产市场研究部分析师朱平表示，随着铁路的不断开通，城市人口转移和城市化的步伐也将加快，一些新兴地区也将形成。

马？华说:“轨道交通对房价的改善已经被世界上无数的案例所证明。轨道交通改善后，将促进沿线人口的集中，尤其是周边地区。轨道交通线路的连接也将加速人口从中心城市向周边地区的转移。”

房地产市场回归供求水平

但是硬币总是有两面的。在轨道交通建设加速的背后，是不断增长的轨道交通客流。不寻常的数字和难以想象的拥堵也反映了近年来城市布局，尤其是居住和就业场所分布过于分散，导致出行距离越来越长的困境。

“沿轨道交通”是现在大多数房地产的标准概念，但很难成为支持项目成功的全部原因马？华表示:“未来轨道交通对住宅价值的提升作用将无法与10年前相比，相对完善的布局网络使轨道交通沿线的要素成为基础条件，而不是决定性因素。”当时，房地产市场的趋势是更多地回归供求关系的基本经济原则。”

伟民房地产规划智库总经理蔡为民(博客、微博)指出，轨道交通对房价的影响已经发生变化，轨道交通线路的辐射效应已经明显减弱。在房地产市场交易表现不理想的情况下，轨道交通规划不再是绝对有利的，而只是在一些地区起到了“雪中送炭”的作用。

谭表示，所谓的轨道交通的影响已经不明显，但应该是指目前已建或规划的线路站周围的地块，而随后的“轨道交通”要么在区域轨道交通概念中扮演着很大的角色，要么是非轨道交通站的核心位置，这可能导致市场对轨道交通概念的预期不像过去那样火爆，购房者已经取得了理性的回报。但从长远来看，铁路运输实际上是一种高性价比的产品。

事实上，轨道交通对房地产价格的影响呈现阶段性增长趋势。随着轨道交通建设进度和贯通运营状况的不同，马？华给出了戴德梁行的数据:如果将轨道交通对房地产的增值分为开盘前的心理预期增值和开盘后的实际收益两部分，开盘前的预期增长和开盘后的实际收益分别为75%和25%。

在马背上？在中国看来，上海作为中国轨道交通发展最早、最成熟的城市之一，其轨道交通市场已经进入“理性增值期”。「物业市场的趋势将会更多地回归供求水平。例如，对于单个项目而言，竞争可能是诸如周边设施和服务等软因素。”

谭建议，轨道交通房价将分三个阶段大幅上涨:轨道交通线路规划通过时、建设期和开通期，并兼顾距离、规划、配套设施和社区环境。“一般来说，第一阶段和第三阶段会出现非常不合理的价格上涨，买家在第二阶段购买更为合理。”。

从“支持”到“标准”——后铁路时代的新常态

第11行:最高关注

搜房数据监控中心的统计显示，在上海轨道交通沿线的关注度指数中，11号线沿线的房地产关注度最高，为23.20%，占近四分之一。根据SouFun.com的分析，11号线作为上海唯一一条连接其他省份的轨道交通，连接了昆山(房地产)、嘉定、普陀、徐汇、长宁、浦东等江苏地区，并穿过许多热门路段。沿线有很多房地产，有很大的选择空间，因此也受到买家的高度关注。

其中，嘉定区成为11号线最抢手的重点。根据2014年的市场成交额，嘉定区的总成交额为161.24万平方米，在上海17个区县中排名第二，仅次于浦东新区。嘉定的主城区去年以744，100平方米成为销量最高的板块。南翔作为连接嘉定主城区和上海的重要通道，区位优势明显，交易量名列前茅。

据了解，嘉定主城区沿线的许多车站都是人们需要产品的地方，有超过28种商品在出售。2014年平均价格为18660元/平方米，11号线通车时平均价格为15226元/平方米。南翔板块的生态优势明显，随着11号线华苑路站的增加和区域综合开发的启动，板块的交通将更加便捷，有望成为未来的高端改良社区。该板块在轨道交通开通时的平均价格为18379元/平方米，去年的平均成交价为22406元/平方米。

第12行:未来的“转会之王”

12号线全长40.4公里，西起闵行区启新路站，经过上海六个中心城区，最终到达浦东新区金海路站，成为贯穿中心城区的主干线路。整条线路将于2015年底竣工，并与其他线路的19个车站进行互通，被誉为上海轨道交通网络的“互通之王”。

搜房网数据监控中心分析师夏认为，12号线沿线房地产市场的未来是最有价值的。首先，它与16条线路上的19个车站换乘，估计客流非常大。其次，12号线西段穿过上海三大商业区和一个高科技园区，如莘庄商业区、漕河泾公园、徐家汇(002561，古坝)商业区和南京(房地产)路商业区，既方便工作又方便生活。

上海中原房地产研究咨询部经理卢文喜指出，从板块传递的角度来看，徐汇龙华板块的收益可能更有价值。新庄西南等板块的总体格局已经确定。虽然仍有空，但突破性发展的范围可能有限。徐汇龙华板块的开发重点在徐汇河畔，目前7号线和11号线的车站基本上位于一南一北。该地区南北跨度大，仅这两点带来的辐射效应是有限的。轨道交通12号线龙华站位于两个车站之间，正好弥补了空白区的不足，可以带动更多的客流，提高板块的商业和商业需求。

从区域未来产业来看，徐汇滨江将建设文化传媒基地。随着人口的引进、交通的改善和区域配套设施的改善，它将成为另一个滨江豪华住宅区。目前，该板块出售的项目，即保利西岸的玄冥和海防大厦，每平方米单价已达到6-7万元。

九号线西段:刚刚需要的项目是最集中的

上海地铁9号线一期工程西段于2007年12月29日通车。从松江新城站到桂林路站，全长29公里。经过的松江新城和四景是最需要的产品集中的地方，而且这里只有一条轨道交通，所以重要性不言而喻。

据上海搜房网数据监控中心统计，2014年上海松江区商品房交易面积为100.9万平方米，在17个区县中排名第四，仅比第三名宝山区少3万平方米。这两个急需的项目，位于松江四井的金地紫寨城和位于松江大学城的万科梦想学校，都在年度销售排行榜的前十名之列。

中原地产研究咨询部经理卢文喜认为，9号线的开通对松江区的房地产市场影响很大，松江新城开盘后一年的价格涨幅将达到10%。随着人口的不断引进，商业环境得到了极大的改善。

事实上，整个松江新城都是在轨道交通的基础上发展起来的，尤其是松江大学城站和松江新城站。

2014年，四井板块平均成交价格为21602元/平方米，同比增长10.9%，目前约有10个项目在售。随着轨道交通的开通、居住环境的改善和商业配套成熟度的提高，也吸引了绿城等住宅企业入驻并尝试开发高端项目。

繁荣建立在地铁上

如果说人类文明是由河流孕育而成的，那么城市的繁荣就跟随着地铁。自从1863年世界上第一条地铁在伦敦建成并投入运营以来。地铁的历史已经超过了150年。据统计，全世界有127个城市建立了自己的地铁系统。

虽然地铁建设的初衷只是为了缓解和改善城市的交通状况，但从全球来看，地铁建设对房地产市场的发展起到了巨大的推动作用。

根据香港当局的统计，地铁通车后，香港地铁的物业平均升值了近50%，投资回报率达到15%。根据美国得克萨斯大学经济发展研究中心的研究结果，在得克萨斯州东北部达拉斯的轻轨线上，23个车站周围400米范围内的3824处房产的价值与非车站范围内的4898处房产的价值进行了比较，得出受车站影响的城市的住宅价值高出39%的结论。根据加州大学城市与区域发展学院的研究，市中心商业区轻轨站周围400米半径范围内的商业地价上涨了120%，而其他车站周围的商业地价上涨了23%。

不难理解为什么中国许多城市把地铁视为未来的希望。即使在今天的伦敦，尽管它已经拥有世界上最发达、最完善的地铁系统，但它仍然依赖新的地铁线路来获得增长机会。这是将于2018年完工的跨铁路线。

根据第一太平戴维斯研究部的分析，自2009年5月项目启动以来的五年中，中西部四站附近的房价比其他外围地区高近23%。许多英国房地产机构预测，从现在到2018年铁路开通，沿线车站周围的房地产价格将平均上涨16万英镑，涨幅为60%，是同期伦敦房价涨幅的两倍。

但不是所有的地方都像伦敦。温哥华可能代表另一种情况。特别是温哥华西区，它一直是上流社会的住宅区，离温哥华市区只有一箭之遥，而且它一直是温哥华房价最高的地区之一。“因为地铁会带来很多人和噪音，温哥华西区的业主不希望地铁经过那里。”加拿大西海岸房地产集团中国区销售总监李益谦介绍。

这一点与中国指数研究院的一项研究不谋而合。对于豪华住宅来说，它们是否在地铁主干道上并不重要。

在里斯本这样的城市，地铁基本上只是一种交通工具。事实上，葡萄牙最大的城市有50多万人口，其面积仅相当于上海杨浦区和虹口区的总和。也就是说，如果你想穿越整个里斯本市，可能需要和从五角场到四川北路坐地铁差不多的时间。

“地铁房和非地铁房之间的距离只有三四分钟。这种优势很容易被其他因素抹去。在这里，海景、环境和学区对房价的影响更大。”一位里斯本本地人说。

可以发现，随着人口的急剧下降，地铁对房地产的影响明显减弱。但对于中国城市来说，里斯本绝对不是一个例子，像伦敦这样的大都市才是未来的方向。虽然地铁只是城市交通的选择之一，但人们总是以最有效的方式流动。在公共交通相对落后、人口众多的中国，地铁已经成为城市繁荣的最强大载体。

据统计，中国已有36个城市获批，70多条地铁线路正在建设中。北京宏伟叶嘉投资集团(房地产)营销总经理杨紫茳曾经猜测，每100万人中就会有一个轨道交通。从北京和上海的增长率来看，目前的地铁线离终点还很远。

“走进土地”正成为中国未来城市建设的主旋律。

2015-2020年轨道交通建设规划

5号线向南延伸:

南延线开通后，对改善闵行、奉贤至中心城市的交通条件，实施城市总体规划，支持南桥新城发展，完善轨道交通网络，提升区位优势和竞争力具有积极意义。

八号线三期:

其建设将积极推进浦江镇大型居住区建设，完善轨道交通网络功能，服务居民"最后一公里"出行。

九号线第三阶段向东延伸:

它西南起于沪杭城际高速铁路松江南站，东至浦东新区曹璐镇，途经许多重要地区和客流集散点，对沿线地区的发展起到了重要的导向作用，对保障性住房建设起到了支撑作用，形成了良好的城市布局。

10号线二期工程:

十号线二期工程作为一条新的跨河通道，对新江湾城、高桥镇、外高桥(600648，古坝)自由贸易区等重点发展区域的建设具有重要意义。同时，轨道交通网络整体疏散能力提高，6号线运输能力压力减轻。

11号线迪士尼段:

主要面向迪士尼游客。

12号线西段

它将为中国西南地区的旅客提供服务，分流1号线、8号线和9号线的客流。

第13行:

贯穿中心城市的“西北-东南”轴线的直径线。

第14行:

连接市中心区和东、西部地区的辐射是位于市中心区核心区的一条跨河通道，靠近2号线。

第15行:

它在加强城市西部内外环路之间的服务、带动沿线地区的发展、汇集和转化沿线交叉轨道线的客流、平衡网络客流等方面发挥了强大的作用。

第17行:

主要位于青浦区，从沪青平公路到虹桥枢纽。未来，朱家角、青浦新城、赵翔新城、世博、虹桥枢纽等重要区域将直接串联。

第18行:

支持五角场城市分中心、航头大型保障房社区等重要区域的开发建设，增强网络转移功能，意义重大。同时，作为浦江南北的重要跨河线路，对缓解跨河客流起到了积极的作用。