专家：不太可能出现“七折房贷利率”

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受访客人:

中国农业银行首席经济学家向松佐

中国银行国际金融研究所副所长宗亮

中国民生银行首席研究员文彬

采访者:

中国经济网李伟

近日来，央行、财政部等部门不断出台政策，促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是我国的重要产业之一，与上下游产业关联度高，对经济发展具有强大的驱动力。新政对房地产市场有什么影响？“30%的按揭利率”会“重现”吗？就这些问题，中国经济网记者采访了三位著名经济学家。专家认为，这种“财政+税收”相结合的政策是“稳定消费”、促进房地产市场稳定健康发展的“良药”。

记者:楼市新政降低了二套房首付比例。投机交易会增加吗？

向松佐:第二套房的首付比例可能会让一些投资者对投资房地产更感兴趣。但从数据来看，房地产市场的整体回报前景并不乐观。投资房地产有两个主要好处，一个是未来房价的上涨，另一个是先买房后租房，先租房后买房。目前，房价逐渐稳定，而租金收入的因素非常复杂。即使在北京、深圳等一线城市，租金收益率也不高，投资交易能力不足。

宗亮:目前，房地产统一登记正在推进，市场普遍预期开征房产税。在这种背景下，购买第二套房最应该提高对性住房的需求。

文彬:近年来，中国房地产市场发生了深刻的变化，许多城市已经从过去的供不应求转变为供需平衡。因此，第二套房的首付比例过高。首付比例将从60%降至40%，这将有助于提高自住和改善需求的购房者的购买力，也有助于在一定程度上防止房地产市场的过度投机。

记者:房贷放宽后，银行的坏账会增加吗？

文彬:不管是第一套房首付30%，还是第二套房首付40%，这都是谨慎的政策。在国际上，首付比例为30%和40%的抵押贷款资产质量相对稳定。

向松佐:虽然房地产市场在过去经历了多次周期和调整，但住房抵押贷款的坏账率是银行所有贷款类别中最低的。有两个原因。第一，政策在控制按揭贷款首付比例方面更为恰当和谨慎；第二，中国消费者更注重银行按揭债务的偿还，很少有人故意不偿还或通过信贷政策恶意违约。因此，政策的调整不会增加银行的坏账，个人住房抵押贷款的质量仍然很高。

宗亮:一般来说，银行按揭是质量更好、不良预算更低的贷款。从国际上看，个人贷款在国际银行业中的比重高于中国，国际比重达到一半，而中国目前只有20%，仍有很大发展。

记者:如果金融政策进一步支持房地产，会不会有“30%的房贷利率”？

文彬:增加个人住房抵押贷款是大多数商业银行今年的策略。但是，随着贷款额度的增加，利率也会相应的下调。现在市场已经有了10%的折扣，甚至更低的88%。然而，当它达到30%的折扣时，银行将遭受损失。因此，“30%的利率”将不会正常或出现在大面积。当然，高端客户和对银行做出巨大贡献的客户可能会得到不同的待遇，折扣可能会更多。

宗亮:目前资金成本高，银行利率应该市场化。如果利率太低，银行就不会盈利，也不会持续很久。因此，按照市场规则行事可以确保政策的有效推广。

向松佐:银行对房贷的优惠待遇已经足够了，需要市场进一步消化。个别地段和建筑物可能会有一些低折扣，但“30%的按揭贷款利率”似乎没有必要。

记者:随着净利润增速放缓，银行会不会刻意降低按揭贷款的额度？

宗亮:今年1月和2月的按揭贷款额显示，房地产市场的贷款增加了约2.1万亿元，主要是由于个人按揭贷款的增长。当居民住房条件改善时，银行应该给予适当的支持。

文彬:事实上，许多银行都将抵押贷款视为今年的主要投资。抵押贷款在银行信贷中相对安全，首付至少为30%，因此风险相对较低。目前，部分产能过剩行业信贷需求疲软，信贷风险上升。因此，银行将继续支持个人住房抵押贷款。

向松佐:商业银行欢迎个人按揭贷款。银行收入和利润的下调也是正常的。在过去的几年里，它增长得太快了，现在银行利润的缓慢增长是正常和正常增长的回归。但这不会影响抵押贷款金额。

记者:有人认为第二套房首付比例降低了，但月还款额增加了，所以这项政策的好处有限。这是否客观和全面？

向松佐:实际上，降低首付比例并不意味着一定要按照这个比例来实施。买房可以是一次性付款，也可以是50%或70%的首付。该政策只给出了最低限额。至于支付多少，个人可以根据情况自主选择，商业银行也将自主选择。

宗亮:这是一个错误的命题。40%的首付是保单中的一个选项。只要不低于这个比例，仍然有很大的选择余地。如果你有能力，你可以付更多的首付，甚至全额买房。这样，对还款金额增加的担心就多余了。

文彬:首付比例静态下调后，我们看不到贷款总额的增加，但我们也应该看到银行在前期下调了按揭利率。央行在去年11月和今年2月底两次降息，住房公积金利率也有所下降。这些政策降低了购房者的成本，这有利于刚性需求。