评论：房地产业已经告别黄金年代

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■家庭用语

事实上，中国的房地产业已经告别了黄金时代，行业利润率持续下降，赚钱越来越难。然而，房地产开发行业的特点是生产周期长，惯性大。这个行业已经改变了方向，冰山出现在前方，但是开发商需要更长的时间来扭转局面。

房地产开发企业2014年年报数据不理想。根据wind数据，2014年沪深两市共有75家上市房地产企业发布年报，平均负债率为74.05%，但短期贷款同比增长29.33%，这意味着房地产企业的偿债压力大幅增加，资金链紧张。

在2014年全国降温后，房地产开发行业表现低迷。国家统计局有一个反映住房企业资金的核心指标:房地产开发企业到位资金。2014年，这一指标同比下降了0.1%，而在过去十年中上升了10%以上。即使在2008年，当房地产市场低迷时，同比增幅也只有5.7%。

更值得关注的是，2011年下半年，全国市场开始分化，一线城市和一些二线城市呈现强劲趋势。2012-2013年，出现了复苏和复苏；然而，一些二线城市和大多数三、四线城市走弱，2013年没有出现市场繁荣。相应地，开发商的经营状况往往有所不同，大型住宅企业强于中小型住宅企业，中央企业强于私营企业，一、二级住宅企业强于三、四级住宅企业。目前，少数房地产企业经营稳定，但大多数已经陷入困境。

另一组数据可以证明住房企业的差异化。风能统计:截至2014年12月18日，M&A房地产行业成交245笔，总金额1210亿元，同比增长80%。许多房地产企业无法生存，所以只能“卖孩子卖女人”。如果说绿城股权之争和凯撒在“黑天鹅”面前卖自己只是大型房企的个别案例，那么成千上万的房企都在默默地撤退，甚至以老板出走而告终，这更好地说明了中国房地产开发行业正经历着强烈的地震和剧烈的变化。

事实上，中国的房地产业已经告别了黄金时代，行业利润率持续下降，赚钱越来越难。然而，房地产开发行业的特点是生产周期长，惯性大。这个行业已经改变了方向，冰山出现在前方，但是开发商需要更长的时间来扭转局面。结果，一些船只被冰山击沉，许多船只正在逃离，只有少数大型船只(尤其是中央企业)不怕冰山，这暂时不是什么严重的问题。发展中的行业和企业面临着许多困惑，转型之路注定艰难。

近年来，中国的房地产开发行业可谓是一个霸主，一些开发商甚至为了销售额排在前列而争相抢地大扩张。例如，在设定2014年的销售目标时，许多房地产企业发挥了“大跃进”的作用，导致销售额增加，但销售利润下降。无处可得的土地已经成为房地产开发商发展的第一个瓶颈。

2010年，限购、限贷、限价令等政策严重挤压了一、二线城市，大中型开发商转向了三、四线城市。然而，经过大量的房地产市场供应，人们发现三线和四线城市的需求跟不上，房价不能上升，赚钱非常困难。因此，2013年，他们陆续回到一线城市和一些二线城市。然而，这些城市的土地供应较少，大量的土地掠夺和高地价。即使在2014年，当房地产市场降温时，仍有数不清的高价场所。接着一个新问题出现了:面粉价格太高，面包很难赚钱。在2013-2014年上半年，一线城市的许多高价地块被证明很难赚钱。拿土地的时候是风景，卖房子的时候是烦恼。

此外，住房市场的强有力的监管导致许多开发商增加了商业地产的开发规模，许多地方官员在他们的成就的驱动下规划了许多商业地产。因此，近两年来，许多城市，尤其是二线城市的商业地产供过于求，很难出售和吸引投资。一旦商业市场的泡沫破裂，其负面影响远远大于住宅市场。

中国经济新常态的重要内涵之一是由粗放型发展向集约型发展转变，实现质量增长。房地产行业也不例外。

□杨红旭(上海亿居房地产研究院副院长)