中信试水轻资产拯救地荒 4.5%代建发展深圳光明旧改项目

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观点房地产网

是合作交易还是独立征地？这是一个必须在中信地产(CITIC Real Estate)之前讨论的问题。中信地产是一家老牌中央企业。

由于中信地产近年来很少出现在深圳，此次重返市场源于深圳中恒法华有限公司6月4日的公告。据报道，公告的关键词是“合作”。

根据公告，神华集团宣布，为加快深圳市光明新区龚铭街法华区旧城改造项目的实施，公司和武汉中恒集团(600252，古坝)基于对其房地产领域能力的认可，拟与前海中正城市发展管理有限公司就目标项目进行合作。

值得一提的是，公告还指出，前海CSI是中信集团的下属企业，管理人员的交易项目主要包括中信鸿顺湾、中信领航、中信尚流湾、中信前洲湾、中信半岛李云迪、中信龙潭岭等。

4.5%的代理商参与了光明项目。具体而言，目标项目位于深圳市西北部光明新区龚铭街镇民路与法华路交叉口，并于2013年3月5日获得深圳市规划和土地委员会的审批批复。

根据规划批复，目标项目占地面积78，444.2平方米，建筑面积5.8平方米，建筑面积457，880平方米，分为三个发展阶段。

据悉，目标项目的旧城改造专项规划已获批准，确定的拆迁现金补偿总额不超过31.5亿元，其中申花已获得5亿元，拆迁商业用房不少于10万平方米(公司可保留7万平方米，对外出售3万平方米)。

同时，武汉(房地产)中恒集团收到26.5亿元(其中14亿元由公司自行收取和控制，其余12.5亿元提供给项目公司使用)，土地总价款未超过13.5亿元。

对于此次合作，神华在公告中表示:“公司没有能力独立开发深圳市光明新区龚铭街法华区更新单元的旧城改造项目。”

“与控股股东武汉中恒集团和前海CSI联合开发是公司根据当前实际情况综合评估后选择的推广路线，可以更好地加快项目实施进程，最大限度地保护上市公司利益，规避投资风险。”

至于项目的未来前景，深圳知名房地产分析师林晓华告诉视点房地产新媒体，光明是一个新区。目前，该区有四五家开发商，但没有知名开发商，都是中小型民营企业。

据他介绍，该地区的住宅价格约为每套21000元，出售的项目有傅莹中心山、宏发龚铭商业中心、松茂皇家城等。然而，从商业的角度来看，在那个地区做起来会更加困难。

谈到申花的合作伙伴，新房地产媒体在致电深圳多个行业后得到了回复。“这是一个工业落后而被淘汰的工业企业，但因为十几年前吸引了投资，所以很便宜。大量土地租赁权。”

事实上，在中信敲定之前，作为申花的授权主体，武汉中恒已经联系了保利地产(600048，古坝)。

在本次公告披露的合作谈判历史中，我们不难发现她鲍莉转战中信的原因。“如果目前正在谈判的与深圳保利房地产开发有限公司(以下简称“深圳保利公司”)合作的核心内容不能得到保证，武汉中恒集团可以按照不低于目前与深圳保利公司谈判的对价标准，寻求与其他更有利的房地产开发商合作。”

换句话说，中信提供的条件比保利提供的条件更有吸引力。对此，林晓华和视点房地产新媒体表示:“实际上，中信的这个条件还是相当苛刻的，这意味着这个项目是中国信贷自有品牌管理的4.5%的管理费。”

根据合作协议，上述项目的共同收益如有损失，武汉中恒集团将全额承担。如果有利润，神华和武汉中恒集团将按其土地权益比例分配土地(公司拥有50.5%，武汉中恒集团拥有49.5%)。

尝试水和轻资产，以节省土地短缺

那么，中信证券在上述行业中扮演的角色和发挥的效益是否真的如上文所述？公告内容为:“项目公司委托中信或其指定的第三方受托人负责目标项目的规划设计、开发建设、市场推广、成本控制、招投标采购、财务管理、销售物业销售等全过程管理。

在此基础上，项目公司将向受托人支付项目实际销售面积的4.5%，其余部分将作为项目公司的销售收入用于偿还目标公司的相关融资贷款。

换句话说，如果中信证券作为上述第三方的受托人，其收入将为项目实际销售面积的4.5%。

“这相当于中信泰富没有使用专业或融资手段来运营这个项目，而是采用了品牌管理输出的模式。保利很难接受这一条件，因为它基本上赚取代理费。”

林晓华继续强调，这也是深圳城市更新市场中一个相对较新的模式。过去，这是合作开发，但现在，这是一个条件，项目交换利润急剧下降。但是如果你不这样做，你可能得不到任何项目。

此外，在项目后续的分工中，公告还简明清晰地指出，神华和武汉中恒负责拆除目标地块上的现有建筑，清理权利关系，确保项目用地符合可开发条件。

同样，中信证券应确保项目可销售面积的市场销售价格不低于同期项目周围同档次、同规模的其他建筑物的平均销售价格。

对此，林晓华认为，“一个必须突出品牌，另一个必须保证收入，这是两者结合的基础。当一线城市很难获得土地时，向土地供应商倾斜市场利润可以帮助他们获得更高的市盈率。这也暗示了中信证券调整轻资产方向的趋势。”

事实上，早在今年3月召开的中信集团年度业绩大会上，中信集团总经理汪炯就表示:“中信集团将在下一个房地产开发过程中进行开发模式创新，包括区域开发定位和资本集约化，逐步成为中信集团非金融业务利润的贡献者。”

总体思路是走差异化发展道路，寻求所有社会资源的合作，改变过去单一的发展模式。无论你做什么，最重要的是提高你在房地产领域的竞争力和价值创造能力。”

然而，在许多深圳业内人士眼中，中信泰富的调整策略也反映出近年来对其业绩和产品的隐忧。

“以深圳为例。早年，中信城市广场和中信红树林湾这两个深圳的标杆工程已经成为历史。目前，中信最受质疑的作品之一是其收购土地的能力。据说大股东的支持力度相对较弱，很多深圳公司的人都离开了。他们得到的项目越多，就越得不到。”

据悉，除上述项目外，中信地产在深圳还有中信龙盛广场？、中信领航和中信湾。目前，它们已经售罄，短期内没有新的项目供应。