观点意见：房地产又迎“地方试探型”放松周期

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郑小霞

自2015年末以来，地方房地产政策频繁放松。最近，我们建议关注新一轮房地产政策的松动，这相当于330后又一轮“地方探索”政策周期的开始。

当前经济低迷的实质在于中国经济的“去房地产化”。2012年开始的一轮“去出口”导致中国经济增长率从9%以上降至7.5%；始于2014年的“去房地产化”导致潜在经济增长率进一步下行，目前已达到7%，但这显然不是终点，经济仍面临进一步下行的压力。就中国经济而言，整个产业链基本上可以分为三个谱系:“出口部门”、“房地产部门”和“基础设施部门”，去房地产化的影响波及到整个身体。

930年的开始是一个微妙的变化，政策本质上选择了拯救房地产。“930”是一个象征，这意味着政策放弃了纯粹的“供应重建”的想法，选择了拯救房地产的稳定增长。我们一直建议投资者注意李克强总理在接受英国《金融时报》独家采访时对改革思路的解释。李总理指出，就像一个病人生病了，我们应该首先给他水和抗生素，否则可能没有时间治愈疾病。.....不难看出，稳定“旧世界”以挽回改革时间是一个明确的政策理念。

即使包括降息和RRR降息，它在现实中的最大作用在于推动房地产销售周期。在4月19日RRR降息后，我们建议投资者应该注意RRR降息对房地产周期的对冲意义。从理论上讲，降息和RRR降息的核心功能之一是降低投资成本，刺激边际投资倾向；然而，从中国的经验来看，降息和RRR降息的历史周期在每次有效驱动房地产销售周期方面都有更大的作用，从而通过产业链的传导带动经济稳定。我们估计这次也不例外。

330后，房地产销售大幅反弹，一线城市的反弹明显大于二线和三线城市；销售部分导致了新的建设。330后，房地产销售显示出明显反弹。4-5月，前十名城市的销售面积增长率分别为50.8%和75.9%，明显高于2月份的-4%和3月份的9.2%；从4月到5月，30个大城市的本地生产和销售增长率分别为22.5%和30.1%，略弱于第一季度，但仍高于第一季度。房地产销售的持续反弹也在一定程度上导致了新的建设。4月份新开工建设同比增长-17.3%，环比下降1.1个百分点；隐含的月度同比增长率为-14.9%，与上月相比下降了4.5个百分点。

5月下旬开始的新一轮房地产政策放松是试探性的，是对中央政府相关会议精神的回应。在地方财政的压力下，新一轮的房地产政策探索已经开始，我们估计这将是一个非常小的概率停止或谣言。《2015年政府工作报告》指出，要“支持居民自谋职业和改善需求”；4月30日召开的政治局会议指出，要“改善市场环境，盘活现有资产，建立房地产健康发展的长效机制”，这意味着政府一方面决心继续推进房地产去库存化，另一方面希望摆脱“限购”等短期抑制需求的政策。可以说，本轮对地方政策的探索符合以往政策的精神。

唯一的风险是房价失控，只要价格不失控，政策就不会改变。整个链条中唯一的风险点是房地产价格。本轮楼市和股市成交量同步扩大，但m2增速持续下降，这意味着更多资金投向了资产而非制造业。今年4月，70个大中城市中一线城市的房价环比上涨0.9%，为18年来最高。我们担心，如果这种趋势继续下去，政策将被迫实施，政策将陷入两难境地。如果这种情况没有发生，房地产政策的放松可能会在这次经济衰退中继续下去。

附件:新一轮房地产政策放松正在进行

5月28日，甘肃省发布了《甘肃省人民政府关于促进房地产业持续、稳定、健康发展的意见》，明确指出取消全省范围内的商品房限购、商品房开发项目规模限制、居民购买新商品房数量限制、一定期限内提供纳税或社会保险缴费证明等，鼓励居民合理用房。

5月29日，天津(房地产)宣布了公积金新政策。首套房首付比例不低于20%，取消90平方米以下的限制；第二套房首付比例由不低于50%降至不低于30%；提高公积金贷款最高限额，天津市职工申请公积金贷款最高限额统一提高到60万元；职工和配偶共同申请的公积金贷款最高限额统一调整为80万元。

5月30日，北京(房地产)下发了《关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知》。从6月1日起，第二套住房公积金贷款的最低首付比例下调至30%，公积金贷款的确认是认房子而不是贷款。

6月3日，安徽省住房和城乡建设厅、发改委、财政厅等12个部门联合发布了《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》。提出停止限购住房的政策。居民无需提供购房所在地的纳税证明或社保缴纳证明。商品房销售备案价格由房地产开发企业根据开发建设成本、市场供求等因素确定。意见明确，首次申请个人住房公积金贷款购买普通商品房的，最低首付款比例应为20%。如果您已首次还清贷款，并再次申请住房公积金贷款，最低首付比例为30%。对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的人，为了改善居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。

郑小霞方正证券分析师(601901，股票代码)，本文摘自其研究报告