房地产长效机制要搞三足鼎立 就差房地产税

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“要改善市场环境，盘活现有资产，建立房地产健康发展的长效机制。“稳定住房消费”目标的实现离不开金融支持，RRR减息将成为房地产市场乃至中国经济健康发展的标准工具。

■燕乐

“要改善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”这是中共中央政治局在分析研究当前经济形势和经济工作后，于4月30日作出的指示之一。几年来一直有人提出要建立房地产的长效机制，但其核心框架有自己的见解，政府很少给出统一的解释。

笔者认为，从大的框架来看，房地产的长效机制应该是一个三足鼎立的局面，包括统一的房地产登记制度、房地产税和“稳定住房消费”政策，其中前者和后者已经开始发挥作用，房地产税尚未发挥作用，一些税收政策的微调只是随着“稳定住房消费”政策的出台而出台。在决策层给出明确指示后，应加快建立房地产长效机制。

首先，房地产统一登记制度是建立房地产健康发展长效机制的一项重要基础工作。这项工作的完成将有助于相关决策部门了解房地产和土地的现状，从而推出一些有针对性的政策措施，促进房地产市场的健康发展。

4月下旬发布的《2014中国国土资源通报》称，房地产统一登记制度改革取得突破性进展。同时，初步起草了《房地产登记暂行条例实施细则》、《房地产权属调查指导意见》等配套法规和政策。完成了信息平台建设的顶层设计，形成了《国土资源和房地产登记信息平台建设总体框架》。截至2014年底，全国农村集体土地所有权登记发证率达到97%，基本实现全覆盖；加快宅基地和集体建设用地使用权登记。

目前，全国正在进行房地产统一登记。预计房地产，特别是房地产和土地，将于今年年底向公众展示。届时，对房地产市场健康发展影响最大的房地产税收政策将逐渐浮出水面。

其次，房产税是房地产市场稳定健康运行的重要保障。此外，还将加强土地市场监管和统一的房地产登记制度，实现土地资源的集约利用。

在2014年政府工作报告中，提出要推进税制改革，做好房产税等相关工作。今年的政府工作报告强调“支持居民自住，改善住房需求，促进房地产市场稳定健康发展”，却没有提到房产税。但这并不意味着房产税的立法被忽视。

据了解，目前房地产税收立法正处于筹备阶段。财政部财政科学研究所前所长康佳最近表示，房地产税收立法预计将在2017年由全国人大通过，并在全国范围内实施。他说，房地产市场的衰退导致了房地产税收立法的推迟；对住房市场的预期已经改变，促使房东出售他们的房产，并增加二手房的供应。

有专家认为，房产税政策的出台将会形成每年房地产(包括住房)持有者的税收负担，即税法规定的住房持有成本，这将有助于抑制市场投机和由住房投机引发的泡沫倾向，促进房地产市场的健康发展和房价的稳定。开征房产税还将有助于购房者按需购买所需单元，并促使开发商建造更多的低端住房，从而在有限的土地上建造更多的住房，实现土地资源的集约利用。

制定房地产税收政策的出发点是让居民拥有住房，调节市场供求矛盾，最终实现房地产市场的健康发展。在这个过程中，“稳定住房消费”将成为所有政策的出发点，尤其是金融政策将对房地产市场的健康发展给予有力支持。

第三，“稳定住房消费”目标的实现离不开金融支持，下调RRR利率将成为房地产市场乃至中国经济健康发展的标准工具。

去年10月29日，国务院召开常务会议，要求推进六大领域消费，多年后“稳定住房消费”再次被提到。此后，一些地方政府相继出台了增加公积金贷款、发放住房补贴等“微刺激”政策，以稳定住房消费，促进房地产业健康发展。

9月30日，央行和银监会联合下发文件，将首套自住住房首付比例调整为30%，并执行0.7倍的贷款基准利率，以“稳定住房消费”。

今年3月30日，央行、住房和城乡建设部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将第二套房首付比例从最低的60%下调至40%，第一套房公积金贷款首付比例降至20%；财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将个人购买二手房的期限从5年调整为2年。这些政策的出发点是“稳定住房消费”。

随着金融支持“稳定住房消费”的实施，预计今年第二季度新开工的住房面积将有所回升，国民经济将从第一季度的底部回升。

最后，房地产业是任何一个国家的基础产业，这个产业的数据经常被用来观察一个国家的经济发展。经过几年的发展，房地产业已被明确界定为中国经济结构中的一个重要基础产业。房地产健康发展的长效机制建立后，房地产业在国民经济中的低位将会越来越稳定。