回购商品房作保障房 宜从长计议

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5月7日，中国社会科学院发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》。研究人员表示，由于财政收入下降的压力，地方政府更有可能出台政策支持房地产市场的发展。有两种可能的支持政策，一种是降低首付比例和二套房贷款利率，另一种是政府回购商品房作为经济适用房。这两项措施可以在消化房地产市场的库存方面发挥作用。

根据国家统计局的数据，今年第一季度末商品房销售面积为6.5亿平方米，相当于2014年商品房销售面积的54%。开发商的库存压力是可以想象的。此外，由于目前的销售面积是负增长，销售面积可能会进一步增加。库存压力抑制了开发商的投资意愿，房地产开发投资增速降至个位数。这反过来又使他们减少了土地购买，从而影响了当地政府的土地出让收入。因此，正如中国社会科学院报道的那样，地方政府很可能会继续出台政策支持房地产市场。在上述两大政策中，前者旨在刺激购房需求，扩大销售面积；后者的作用是直接帮助开发者消化库存。

前者已成为一项常规政策，而后者在实施中仍存在一些问题，这就要求地方政府从长远来看完善相关制度。

首先，我们需要考虑房地产市场的长期供求关系。将商品房回购为经济适用房是基于房地产市场供过于求的判断。目前，这一判断是有效的，一些城市的商品房销售情况并不好，尤其是三、四线城市。但从长期来看，中国的住房市场仍将供不应求，整体供应需要扩大。目前，城镇居民人均住房建筑面积略高于30平方米，有待提高。近10年来，房地产市场蓬勃发展，但实际上供给的增长滞后于需求的增长。

城市人口在10年内增加了2亿多。如果新增的城市人口想要享受平均居住面积，就需要在10年内将城市居住面积增加60多万亿平方米。事实上，从2003年到2012年的十年间，城镇新建住宅总面积达75万亿平方米，其中已建成的商品住宅面积约为60万亿平方米。扣除废弃居住面积后，新增居住面积不能完全满足新增城市人口的住房需求。几年前，住房建设滞后于需求，这是房价长期快速上涨的主要原因。近年来，住房建设开始偿还债务，但考虑到新的城市化将继续增加城市人口，判断住房市场已经供过于求似乎为时过早。

其次，我们需要考虑市场发展和制度建设的问题。保障性住房建设的重要理论基础是“双轨制”住房制度——市场属于市场，担保属于担保。如果我们把商品房作为经济适用房回购，就会有人怀疑政府会成为开发商，这不利于市场自律和长远发展。此外，回购商品房作为经济适用房还会出现一些具体问题。例如，商品房的容积率一般小于经济适用房，建筑面积一般大于经济适用房。将商品房作为经济适用房回购将提高经济适用房的标准，这可能会增加不符合保障资格的人入住经济适用房的可能性。总之，商品房回购作为经济适用房，需要相应的理论和制度作为前提。