深圳“传导”上海？5月楼市销售缘何回暖

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"现在上海的房地产市场有点像前一段时间的深圳."融创中国控股有限公司营销总监李激动地说。6月1日以后，李所在的房地产价格普遍上涨了2-3个百分点，但仅仅一周就卖出了2亿元。上个月，他们的销售额为7.5亿英镑，创下今年以来的新高。

自今年年初以来，公积金政策的放宽已经覆盖了全国几十个城市。大规模的政策调整不仅是对中央政策实施的回应，也是因为公积金是一项具有较大地方自主权的住房相关政策，已成为地方政府消化楼市存量的重要措施之一。

6月份，尽管住宅市场的成交量从5月底开始有所回落，但其表现仍相对活跃。然而，具体表现因地区而异。根据中原监测的40个城市的数据，新建住宅建筑的交易面积上周下降了22%，与5月的第一周相比下降了6%。受上海和深圳的影响，上周一线城市的营业额比5月的第一周增长了18%，而二线城市和三、四线城市的营业额分别下降了9%和21%。

去库存化的速度加快了

李清楚地感受到了市场的变化。“3月份，客户前来洽谈，他们普遍认为自己的资金在股市。从5月份开始，很明显，客户手中的资金已经流出股市，他们基本上可以不用多说就能决定。”

像李一样，项目布局主要在一、二线城市的房企普遍感觉到了市场的复苏。

根据融创中国官方网站发布的最新销售数据，2015年5月，公司实现新预订销售额62.5亿元，合同销售额52.4亿元，合同销售面积约26.4万平方米，平均合同销售价格约19，840元/平方米。3月，融创中国实现新的预订销售额41.7亿元，合同销售额34.9亿元，合同销售面积约16.7万平方米，平均合同销售价格约20，960元/平方米。

龙湖地产最近发布的业绩报告也显示，5月份的月销售额为46.5亿元，销售面积为36.4万平方米，分别比上个月增长44.0%和25.1%。前1-5个月，公司销售额达到180.6亿元，销售面积165.3万平方米，分别增长39.8%和20.4%。

保利地产最近发布的销售简报(报价600048，咨询)显示，5月份保利实现合同面积136.45万平方米，同比增长39.35%；合同金额175.32亿元，同比增长43.46%。2015年1月至5月，公司实现承包面积392.79万平方米，同比增长2.76%；合同金额达到503.9亿元，同比增长3.64%。

除了主要位于一线和二线的房企外，主要位于三线和四线的房企的销售额也在增加。根据恒大地产近日发布的销售数据，5月份，集团实现合同销售额167亿元，合同销售面积236.5万平方米。与2014年5月相比，合同销售额增长41.3%，合同销售面积增长26.7%。

万科分布广泛的销售数据也明显上升。万科5月份公布销售额，当月销售额为206.7亿元，同比增长42.2%。5月份，该公司的销售面积为165.1万平方米，同比增长34.3%。今年前五个月，公司累计实现销售面积707.1万平方米，销售额847.6亿元，分别增长9.2%和4.0%。

克里克研究中心称五月为“红色五月”。据他们监测，市场成交量持续上升，而房屋企业的表现令人满意。20家典型房地产企业销售额普遍增长，总销售额分别增长31%和17%。其中，万科、碧桂园、招商局成绩显著。万科销售额突破200亿元，再次夺冠；商人利用了深圳的豪华住宅项目“海洋世界双密封花园”，这个项目卖得很好，一个月就吸引了55亿元，同比增长了一倍。

受市场复苏的影响，房企普遍在加快推进。例如，在北京，在连续三个月零供应之后，5月份，公寓豪宅市场结束了冷供应趋势。据雅豪机构统计，5月份北京公寓豪宅市场共有4个项目，新增供应单元689个，预售许可面积17.88万平方米，也创下了过去6个月的新高。金地中心家庭的负责人王艺凝说，他们最近推出了63套独栋别墅供市场使用。

一致策略

尽管房地产市场普遍回暖，但房企未来的战略仍侧重于需求和改善，城市布局更加注重一线和二线城市。

龙湖地产表示，稳定的销售业绩得益于市场对调控政策的稳定预期，高性价比的高品质产品也有效激活了客户需求。以5月份首次开盘的杭州春江对岸项目为例，首次开盘的主要产品是80-160平方米的中小型高层公寓，主要针对首次购房者和首次改善的需求。该项目的热销也验证了公司“近城、控规模、高周转率”的战略龙湖被称为。

金地华北区总经理杨侃也清楚地感受到了市场的变化。杨侃在金谷中心家庭产品发布会上说，金谷负责华北地区的京津冀鲁陕蒙。今年，金谷将重点关注北京、天津、胶东半岛等城市。

这种趋势也可以在房屋企业的征地策略中看到。

根据审评委研究中心的监测数据，5月份土地市场较为活跃，房屋企业的征地量逐月增加。其中，土地收购总价同比增长74%，环比增长55%；征地面积同比增长53%，环比增长61%；平均底价为2757元/平方米，比上个月下降了21%。从城市能源水平来看，住房企业主要偏好一线和二线城市的高品质地块，征地总量大，合肥、厦门等经济发达城市的地价分别高达118%和75%；三线城市的土地交易总量相对较小，大部分是以底价出售的；从单个企业的表现来看，恒大和万达的征地投资较上月大幅增加。其中，恒大积极拓展板块，在5个二三线城市获得15块地块，投资81.85元。

不仅销售在好转，房地产企业的融资环境也在好转。根据cric研究中心的数据，5月份，典型房企融资总量大幅上升，环比增长45%。银行贷款和信托尚未偿还。就平均融资成本而言，5月份国有企业发行的票据和债券利率低于5%，其他企业的利率仍在8%左右。

其中，值得关注的是住宅企业的爆炸式增长。审评委研究所的方玲认为，这一轮涨势主要基于以下两个原因:第一，复审门槛已经降低。今年1月起，国土资源部不再参与私募的预审，刺激了房企抛出热计划；第二，筹资的固定金额远高于中国的投票权和公司债券，更适合资本需求旺盛的住房企业。

此外，住房企业融资的激增除了补充流动性、偿还贷款和投资传统意义上的项目之外，还包括多样化的转型意图。以香港绿地为例，6%的折价配股募集了17亿港元，主要是为了拓展互联网金融业务。随着a股市场的逐渐繁荣，融资目的的多元化也将促进住宅企业的健康发展。

按照房地产企业的逻辑，土地价格的回升也在推高房价。6月3日，上海举行了土地拍卖，法华华润集团以87.95亿元赢得了闸北地块。该地块的底价为38061元/平方米，地价为26.8%，成为今年上海新的总价王。

"将来物价会上涨。"李对说道。