土地溢价率大升金融资本助推房企拿地

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在6月的第一周(6月1日至7日)，土地市场温度急剧上升。

根据中央参考研究所的数据，在6月的第一周，18家重点监控房企获得了土地，总转让费为271.5亿元。许多地块以高价出售。6月3日，华润法华财团以87.95亿元的总价中标上海闸北区09-03地块，创下今年上海总价的新纪录。同一天，苏州在今年的第一次拍卖中获得130亿元，万科、华润、当代等房地产企业均获得收益。

天津、南京、合肥、杭州、石家庄等城市也将在6月份推出大量高品质地块。随着4月和5月市场逐渐复苏，土地市场已经燃起了火焰。

太和集团华东投资总监王献伟(报价000732，咨询)分析称，近期火热的土地市场来自房地产企业对未来长三角城市长期平稳融资和资本聚集效应的乐观看法。

销售复苏的传导效应

根据审评委监测的300个城市的土地交易情况，4月份的土地交易规模为去年最低，交易面积在5月份开始见底，环比增长17.2%。其中，一线城市增幅最大。六月，土地市场如火如荼。前四天，营业额超过300亿元人民币，土地交易集中在上海、苏州、成都和广州。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师杨克威指出，市场销售反弹将需要三个月时间才能转化为土地市场投资反弹。随着3月30日政策以及随后的降息和RRR降息，4月和5月市场成交量大幅反弹，土地市场在销售好转的影响下开始全面活跃。

以上海为例，截至5月31日，虽然上海商品房库存仍高达1251.99万平方米，但由于“红五月”市场的出现，市场去化学化速度有所提高，去化学化周期缩短至10.89个月。短期内，上海楼市的脱销压力有所缓解，商品房基本面呈现反弹趋势。

根据德友连锁研究部的数据，2015年5月，上海高端商住建筑售出1153套(平均成交价超过5万元/平方米)，同比增长40.1%，同比增长5.3倍；交易面积为20.3万平方米，同比增长41.5%，是去年同期的4.2倍。

市场复苏的预期是明确的，这重塑了开发企业的信心。随着资金的大量撤出和库存的迅速减少，在下半年收购土地以弥补头寸同样重要。

在供应方面，市场回暖意味着土地可以以更好的价格出售。随着各地土地供应计划的实施，土地上市步伐加快。6月份，土地市场将正式开始享受供需双方的盛宴。

6月3日和4日在上海连续两天，上海8个地块的交易面积为23.86公顷，转让收入为141.38亿元。6月3日下午，苏州拍卖会吸引了万科、碧桂园、华润置地、徐汇、世茂等58家房地产公司参加。除了9个以底价出售的案例外，其余14个案例都吸引了开发商来打，其中最高的保险费率达到了307%，整体保险费率达到了创纪录的48.62%。

6月第一周房企

融资282.91亿

住房企业加速抢地也是融资顺畅带来的信心。

据不完全统计，6月份第一周就有10家房地产企业筹集资金，总额达282.91亿元。包括SIIC发展(报价600748，咨询)、万科、首开股份(报价600376，咨询)、招商局地产(报价00024，咨询)、深圳叶榛等。其中，3家将增加，2家将发行中期票据，3家将发放贷款，1家将发行公司债券，1家将发行股票。

在上述融资性房企中，首开股份、万科和信达地产(报价600657，咨询)上周都出现在上海和苏州的拍卖现场，但首开股份没有一家获利。万科以19.2亿元赢得苏州吴中经济开发区地块；信达地产以44.2亿元中标广州广日电梯改建成商住楼。

受a股持续牛市和房地产融资总体顺利的影响，广州R&F置业6月1日宣布，已重新启动回归a股的准备工作，并聘请相关中介机构开展相关工作。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出，房地产企业的大部分土地收购都是借助金融资本进行的。因此，有财力的房地产企业将成为今年土地市场的主角。据杭州内部人士透露，6月25日在杭州主城区挂牌出售的两处申花家园的土地购买单位是中国民生投资。

中原地产在其研究报告中表示，在房地产行业整体处于逃逸序列的背景下，不同城市之间的土地市场也存在显著差异。一线城市和一些二线城市的土地市场在数量和价格上仍将上涨。优质土地的稀缺将导致一线城市土地交易的高溢价。大多数二线城市受市场影响，波动很大。开发商权衡利弊后，也会理性对待，不会收取过高的溢价，以底价交易仍是常态。

三线城市主要受高库存和消化周期的影响，市场销售疲软。例如，中山、徐州和无锡的消化周期仍然是4月份的20多个月。由于土地供过于求，政府正有意识地从“有限供应”的角度减少土地供应。可以预见，三、四线城市的土地供应和交易将大幅减少，他们将成为土地市场上的弃儿。