房企多元融资推进战略转型

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除了传统的银行信贷、信托和海外债券发行，开发商通过固定资本市场融资、债券发行和与保险公司合作等近期融资方式成为亮点。融资渠道的多元化为住房企业的战略转型和旅游房地产等多种形式的布局提供了金融支持。

传统融资渠道有限

根据国家统计局的最新数据，今年前五个月开发商到位资金为4.6万亿元，同比下降1.6%，降幅较前四个月缩小0.9个百分点，反映出开发商的资金状况正在改善。在传统的融资渠道中，银行信贷和信托融资并不顺畅。

据广发证券监测(报价000776，咨询)，2015年5月，广发证券监测的重点企业银行贷款14笔，贷款总额44.69亿元，同比大幅下降71%，比4月下降39%。2015年前5个月，我行监管的重点企业累计发生银行贷款87笔，贷款规模409亿元，同比下降37%。

广发证券分析认为，在房地产市场景气度下降的背景下，银行仍然担心房企的资金断裂风险，贷款意愿较弱；另一方面，房地产上市企业积极寻求多元化的资本市场融资，这相应地降低了国内银行贷款融资的规模。

在信托贷款方面，广发证券的研究报告介绍，2015年5月，已成立的房地产信托数量从去年同期的84家下降到67家，同比下降20.24%，占新成立信托总数的6.50%，处于历史低点。规模方面，2015年5月房地产信托的设立规模为72亿元，较4月份增长10.3%，但较去年同期下降63.41%，设立规模占比降至7.97%，也处于历史低点。

在一些中小房企，资金链仍然很紧，而且今年是信托赎回的高峰期，因此房地产信托赎回风险较大。据受益信托网统计，2015年和2016年是整个房地产行业信托赎回的高峰期，赎回规模分别达到2333亿元和1883亿元。其中，2015年5月，74家房地产信托到期，规模为247亿元。

值得注意的是，随着市场回暖和交易增加，个人抵押贷款正成为开发商的一个重要资金来源。今年前五个月，商品房销售达到2.4万亿元，增长3.1%，个人住房抵押贷款5575亿元，增长4.4%。

资本市场融资努力

在传统融资渠道不畅的情况下，上市房地产企业频繁进入资本市场和银行间市场，通过发行公司债券、中期票据、定期增资和配股来补充血液。

根据广发证券的监测，2015年5月，冠城大通(报价600067，咨询)、滨江集团(报价002244，咨询)、华夏幸福(报价600340，咨询)等8家房地产企业公布了企业债务计划，涉及规模156亿元，资金主要用于偿还债务和补充营运资金。2015年前5个月，共有31家公司宣布计划发行公司债券，融资规模达858亿元，无论是数量还是融资规模都超过了去年水平。

a股住房企业再融资开始升温。据广发证券监测，2015年5月，共有6家公司宣布再融资计划，计划融资规模总计134.4亿元。2015年前5个月，共有32家上市房地产企业宣布了再融资计划，融资规模达1240亿元，无论是数量还是融资规模都超过了2014年全年。广发证券预计，随着再融资审批政策的放松，再融资审批速度将加快，大开发商在再融资中的优势将进一步凸显，越来越多的大型房企将积极推进再融资。

在海外融资方面，由于国内房地产企业违约和发债成本上升，海外发债规模开始下降。2015年前5个月，住房企业海外发债计划融资规模为548亿元，同比大幅下降38%。5月份，几家房地产企业在海外发行债券的平均成本为7%，同比增长1.3个百分点。许多港股房地产企业都实施了配股融资。2015年5月，绿地香港、恒大集团等6家香港上市房地产企业宣布融资计划，总规模达159亿元。

与保险基金携手拓展业务

房企与保险公司联手已成为近期的一大亮点。房星地产最近宣布将发行约16亿股新股，总额约为5.63亿美元。其中，新华保险(报价601336，咨询)认购3.57亿美元，将成为第二大股东，持股比例为9.5%。4月，平安(报价601318，咨询)向碧桂园投资63亿港元，将持有碧桂园约9.90%的股份，成为碧桂园的第二大股东。

据业内人士透露，不同的保险公司在参股房地产企业时有不同的考虑。有些是出于金融投资目的，只要投资收入稳定；有些人想发展房地产业务，包括养老房地产。从目前的情况来看，平安和新华保险不仅仅是简单的金融投资，它们还在规划养老地产和社区金融。

方星地产相关人士表示，与新华人寿的合作将增强方星在房地产行业的竞争力，促进市场与行业的融合，实现战略互补，扩大市场份额，为公司带来更大的融资弹性。同时，我们可以加强与新华人寿的房地产投资合作，共同寻找新项目、研究新模式。房型和新华人寿可以联合开发房型的现有项目，从而强化社区的产业链，开发覆盖人的整个生命周期的综合业务平台。

在金融合作方面，新中国人寿将为方行融资提供便利，双方有机会进一步深化投资、金融管理、资金和资产管理等领域的合作。此外，新华人寿完善的保险销售网络将有助于房型房产的营销，双方将在此基础上继续探索和创新房地产营销模式。

中国平安还打算发展社区金融，开发一个覆盖人们整个生命周期的综合商业平台。6月3日，碧桂园与平安联合推出业内首个房地产众筹项目。庄诺，平安方浩首席执行官。该公司表示:“上海嘉定碧桂园项目的众筹单位为一平方米，投资者可以购买。”房地产完成后，他们将拥有某一建筑的全部或部分权益。之后，投资者可以选择将众筹权转化为产权，直接拥有房屋，或者委托开发商出售房屋，将它们转化为收益权。”

碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌表示，认购众筹金融产品的人不仅可以参与项目开发的全过程，还可以获得股权转让、优先购房、项目分红等多重收益。