7年上市长跑画上句点 溢价123%拿下合肥“双料地王” 蓝光“野心”背后：千亿

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《时代周刊》记者马浩宇来自北京

5月4日，来自合肥的消息——蓝光和蓝光发展(600466) (600466，sh)的全资子公司君(“蓝光”)以近20亿元的价格在合肥赢得了一块土地，底价为5540元/平方米，溢价为123.6%。

这是蓝光攻击中国城市的一个缩影。两年前，在抛出“9年1000亿元”的目标后，蓝光开始疯狂扩张张之路，并在北京(房地产)、昆明(房地产)、苏州(房地产)、武汉(房地产)和长沙(房地产)上演了电视剧《蛇吞大象》。仅今年4月，蓝光就有4个案例，总金额达27.65亿元。

自2008年以来已上市7年的“长跑”也于今年4月结束。在借用帝康制药并将其更名为蓝光之后，蓝光能成为“聂”吗？“黄承，通过金融杠杆缓解资金的饥渴？在白银时代，蓝光不仅要扩大规模，还要保持较高的净利润增长率。管理层会提出什么解决方案？《时代周刊》记者试图就上述情况采访蓝光发展，但对方尚未透露细节，理由是将举行新闻发布会。

7年坎坷的上市经历

通过梳理蓝光的成长历史，我们可以发现蓝光不想占一个角落的想法在很多年前就已经反映出来了。

蓝光最初是作为一个社区企业，而它的繁荣源于旧的改革。十年前，蓝光发展抓住成都大规模旧城改造的机遇，迅速成为四川房地产企业的“第一兄弟”。一组可以证明当年企业风光的数据如下:2006年，蓝光缴纳税款1.27亿元，创下成都武侯区企业纳税的历史纪录。

随着旧城改造即将结束，这种模式不可持续，房企正在寻找出路，过渡性住房成为蓝光的新选择。当时是以黄为首的港资大鳄和以万科为首的内地大鳄高调抢占成都市场的阶段。

土地价格被一个接一个推高，“四川学派”的许多本土企业正面临生存危机。作为“哥哥”，蓝光选择了坚持“咬牙切齿”。当蓝光2007年在成都市场赢得销售桂冠时，它扭转了局面，进入了别墅、企业园区和旅游开发领域。

“在极度疯狂之后，这肯定是极其危险的。只有多元化才能平衡风险。”时任蓝光地产总裁的杨曾这样评论。然而，开发成千上万英亩的土地需要资金的支持，但是资金从何而来呢？上市已经成为蓝光挥之不去的梦想。

2008年，蓝光母公司蓝光集团以3.3亿元的总价格，取代因债务问题转让控制权的迪康集团，成为迪康药业的大股东，持股比例为29.9%，从而拉开了蓝光借壳上市的序幕。

《孙子兵法》讲究“天时”、“地利”和“人和”，但蓝光发挥威力时，却不受“幸运女神”的青睐。受宏观调控政策影响，中国证监会制定了一系列住房企业并购新标准，住房企业借壳上市门槛大幅提高。

“当时蓝光无法满足上市条件，土地储备不足、现金流和财务报表未得到资本市场的认可。”不愿透露姓名的成都分析师章昊(化名)告诉《时代周刊》记者。当时，蓝光的土地储备为450万平方米，足够2-3年使用。按照上市房地产企业的要求，这样的土地储备不可避免地太差。

换句话说，上市意味着蓝光必须承担风险。然而，在蓝光寻求大幅度扩张土地的同时，汶川地震、金融海啸等诸多“打击”使蓝光一度陷入财务困境，并被许多金融机构拯救。

随后，尽管蓝光在上市的道路上逐渐变得沉默，直到2013年国家放开了房地产融资结构，蓝光再次看到了上市融资的希望。2014年初，迪康药业计划发行股票，购买蓝光集团、平安创新资本和杨铿的100%股权。很快，该计划获得了98.07%的股东大会批准，蓝光地产重新启动了借壳上市。

2015年3月，中国证监会正式批准蓝光发展的资产重组计划。一个多月后，杨铿和重要的参与者一起敲响了开幕式的锣鼓。蓝光发展将占据蓝光集团新的a股资本平台，这也意味着“房地产开盘首股”将正式发行。

整个国家都攻击了这座城市

西方有句谚语:让脚步等候灵魂。蓝光借壳上市背后是其抑制不住的扩张野心。

从“四川蓝光”到“中国蓝光”，这一直是蓝光的梦想。2008年和2009年，蓝光分别以高价进入重庆(房地产)和北京。当时，曾有人说，蓝光濒临破产，因为其激进的土地收购战略导致资金链断裂。随着资本链逐渐脱离危险，蓝光再次迅速加快了其国家战略。据了解，其2012年土地收购金额总计100亿元，占当年销售额的80%。

2013年初，蓝光放弃了“9年内销售额将达到1000亿美元”的雄心。杨铿表示，蓝光地产将进入30个城市，全国将至少发现100-150个地块项目。

据《时代周刊》记者的不完全统计，蓝光地产在2013年至2014年间收购了近30块土地，耗资超过200亿元，其中11块土地是在2014年收购的，新增建筑面积158.2万平方米。

巨大的资本需求像黑洞一样吞噬着蓝光的血肉。根据其第一季度报告，截至2015年3月31日，蓝光开发项目总投资为733.83亿元。2014年，蓝光地产实现了240亿元的销售回报，相比之下，差距接近500亿元。

“快速扩张需要资本的支持。作为性别比例最高的融资方式，借壳上市要求蓝光有更多的土地储备和更漂亮的财务报告。这无疑是一个恶性循环。”章昊说。

频繁的高价收购土地使得蓝光的债务比率保持在“高”水平。第一季度报告显示，截至2015年3月31日，蓝光发展的负债率为84.44%，其中短期贷款和长期贷款分别为33.32亿元和76.93亿元。

在借壳上市受阻的情况下，蓝光地产几乎参与了一切，如蓝光与中铁信托共同设立的20亿元集合资金信托计划，以及与格非资产联合发行房地产基金等。

“尽管蓝光针对市场的土地收购有利于未来国家布局，且竞争程度相对下降，但它面临更大的市场压力。”中国投资咨询(China Investment Consulting)房地产行业研究员韩昌吉对《泰晤士报》记者表示，此时，大量征用土地会导致土地资金沉淀，或影响企业现金流，降低企业抵御市场风险的能力。

“项目3个月后开始，4个月后开始。开业当天去污率为60%，项目现金流在一年内实现。”长期以来，高周转率模式是蓝光地产抢占市场、寻求高速发展的最有效方式，支撑着蓝光地产的“勇气”，在现金流、土地收购和建设项目上像搬运工一样来回徘徊。

随着房地产市场的调整和规模的逐步扩大，过去赖以生存的利器似乎变得有些“不灵”。

据《泰晤士报》记者报道，去年，一些媒体对其高成交量提出质疑，因为其在苏州和吴江(房地产)的地块长期未开发，导致外界一度担忧。事实上，为了提高周转率，蓝光已经多次采取大幅降价措施，以便迅速收回资金。此前，湖南卫视报道称，其在长沙的项目长沙可可蜂蜜城，因降价被买家辩护。据报道，当时由于交易量不尽如人意，下降了2000元/平方米，降幅约为30%，引发了之前买家的不满。

“黄金时代已经过去，房地产市场供求基本平衡。此时，房企布局城市的战略选择应该更加谨慎。否则，企业本身就会积累库存，增加负债，难以实现高周转率和高规模。”该政策咨询研究部主任张宏伟表示。

未来三年净利润承诺28.9亿元

俗话说，“没有办法回到怀疑，一个村庄将会曝光。”借壳上市的成功和融资渠道的拓宽，增强了蓝光在理解其“迫切需求”后的“雄心”。蓝光地产价值67亿元的资产整合到蓝光发展整体中，蓝光发展注册资本跃升至21.2亿元。加上房地产项目固定收益融资22.3亿元，蓝光的资本实力大幅提升。

根据公告，蓝光集团及其控股子公司拟向公司提供不超过20亿元人民币的贷款，单笔贷款期限不超过12月，贷款利率不超过公司同期平均贷款利率成本。同时，蓝光集团为公司及其子公司的对外融资提供担保，担保金额不超过25亿元，公司按单笔担保金额不超过1.5%向蓝光集团支付担保费。

此外，迪康药业表示，计划向其子公司和孙公司追加不超过50亿元人民币的担保。其中，四川蓝光与本公司子公司君拟为本公司全资子公司成都洋久贸易有限公司的项目收购提供担保金额7.3亿元。其他包括为自贡(房地产)、成都、南充(房地产)、苏州、北京和重庆等10家公司提供总计42.7亿元的担保。

截至4月13日，迪康药业对外担保余额为146.92亿元，占公司2014年未经审计净资产的251.32%，占总资产的29.44%。公司向控股子公司(子公司)及控股子公司和子公司提供的担保余额为145.94亿元。

蓝光表示，重组后，其主营业务将涉及房地产开发、现代服务业和生物医药，以“1+2产业布局”为战略顶层设计，打造以房地产开发为核心业务、现代服务业和生物医药为两大创新支柱产业的大型企业集团。

对于这一战略，外部评估也是喜忧参半。韩昌济表示，这种模式在一定程度上是创新的。在坚持主营业务的同时，发展物业服务和社区物业服务平台有利于居民的认可，发展生物医药等行业也有利于征地。然而，如何在不占用太多资源的情况下协调好主业和副业的发展，是对企业的一个考验。

“虽然这是一个1+2的产业布局，但在未来，这两者仍将服务于房地产行业，而且不会占太大比例。噱头大于现实，更多的是为了展示资本市场，寻求融资平台。”章昊说。

事实上，抢地开发仍然是蓝光的亮点。今年4月，蓝光再次赢得4块土地，土地总净面积510.134亩，土地总价值27.65亿元，其中一块土地的底价为5540元/平方米，创下合肥土地之王的新纪录，地价为123.6%。

在蓝光品牌部门看来，这是蓝光的“反周期”运营策略。熟悉蓝光的资本圈人士认为，蓝光的发展仅今年就需要实现8亿元以上的净利润，才能实现未来三年累计净利润28.9亿元的承诺，这就需要有足够的马力进行扩张。

在白银时代，房地产市场集中度日益提高，蓝光不仅要扩大规模，还要保持较高的净利润增长率，这在前述资本圈看来，面临着不小的挑战。