高管团队身价暴涨至800亿 扩张蓝图仍存隐忧 “绿”巨人双股上市 张玉良新式加

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《时代周刊》特约记者杨静来自上海

1992年7月18日，张玉良来到了他人生的十字路口。他自告奋勇摘下上海市(房地产)农业委员会住房办公室副主任的头衔，走出上海外滩12号办公室，获得“总经理”的任命，开启了23年的“绿地梦”。

2015年4月23日，张玉良再次到达了他人生的巅峰。两年多来，经过国土、工商、税务、证监会等部门的6000多枚邮票的盖章，绿地集团(以下简称“绿地”)终于实现了借壳金丰投资(600606，古坝)(600606.sh)整体上市的梦想。

在这场首都盛宴中，张玉良和他的格林兰团队演绎了一个全新的财富传奇。根据绿地集团上市后的总市值2867.65亿元，持股28.83%的上海绿地投资价值飙升至826.74亿元。持有格林兰岛1%股份的张玉良将价值超过30亿元人民币。

借助政治和商业关系中的长袖善舞，张玉良开创了自己的“绿色”巨人的成功之路。接下来，他在通往世界前100名的路上还会讲些什么故事？目前，绿地正在形成“房地产+大消费+大金融+大基础设施+x”的巨大自我食物链，但随之而来的问题是如何让绿地变得又大又美，如何消化其庞大的结构。随着规模的增加，如何提高利润来履行对股东的承诺？谁是继任者？对于59岁的张玉良来说，这些都是新话题。

张世大七局

格陵兰岛整体上市，创造了a股历史上借壳的新纪录。根据公告，金丰投资计划通过资产置换和发行股票购买资产进行重组。拟注入的资产为绿地集团100%的股权，预计价值655亿元。

目前，绿地采用“a+h”双股上市模式:进入高盛土地，绿地注入逐渐扩张的海外资产(主要是酒店资产)和酒店业务；借壳锦丰，绿地注入巨大的房地产业务。

张玉良再次成为绿地的平台，希望获得更多资金来拓展绿地业务。事实上，整体上市并不是绿地的最大目标。张玉良勾画的未来绿地蓝图是这样的:未来五年，绿地产业集群将是“房地产+大消费+大金融+大基础设施+x”，其中“X”代表互联网等新兴产业。绿地运营收入应达到8000亿元，成为世界百强企业之一。张玉良给出的时间节点是2020。

这项任务分解到今年，即2015年绿地管理的目标是4500亿元。除了在地铁、地产宝地等多元化领域做出努力外，围绕开放整个房地产上下游产业链的一系列并购重组也在房地产主营业务中展开:5月7日晚，金丰投资宣布绿地增持博达绿地泽成为其第二大股东，持股规模约10.23亿元，是一家城市园林绿化公司。

“今年格陵兰岛的主题是并购。有必要通过控股或持股模式，创建一些“格陵兰部”的上下游企业集团。”格陵兰内部人士张军(化名)告诉《时代周刊》记者，此举主要是为了促进公司主要房地产业务的发展。

“简单地看一下住房行业，我认为高峰期已经过去了。不过，空工业地产将有很大的增长空间。”这是张玉良对房地产行业未来趋势的判断。

在过去的2014年，格陵兰岛房地产销售额达到2408亿元，同比增长50%。这对绿色空间有着重要的意义。去年年初，张玉良的新年愿望之一是将万科从房地产行业领袖的宝座上拉下来。

在国内房地产发展的漫长过程中，万科拥有绝对的话语权，他担任行业领袖的时间几乎与中国住房市场化的时间一样长。顺时钟回溯到1992年，当时张玉良还在为新建的绿地寻找开发资金，万科当时已经制定了以房地产为主营业务的增长计划。

22年后，绿地首次超越万科。为了迎接这一刻，绿色空间似乎被吸引住了。据《时代周刊》记者报道，去年，绿地向各事业部下发文件，提出了国家营销战略和“超越万科”的内部目标。项目销售员将每10天设定一次销售目标，完成目标将获得现金奖励。如果目标没有完成，他将受到惩罚。

关于吕万规模的争论导致了行业辩论。与万科在余梁放弃规模不同，张玉良仍然对规模增长情有独钟。他说:“大企业必须有规模，没有规模，就不能支撑大企业。”在张玉良看来，绿地的扩张与万科截然不同。“在该地区，绿地从三线到二线向一线城市不断积累，同时不断扩大；在产品线上，万科做减法，绿地开始做乘法，整合资源，形成协同效应。

几张让绿地引以为豪的好牌，“天堂入海”。所谓的天堂是指到处都是绿地的超高层建筑。在中国，300米以上的超高层建筑中有近一半是由绿地投资管理的，世界上第三、第四、第七座超高层建筑都是由绿地管理的。与万科专注于住宅项目不同，绿地商业和住宅模式实现了近乎平衡的发展。数据显示，自2012年以来，绿地业务收入的年均贡献率已超过40%，而办公楼只是绿地的明星产品。将来，包括办公楼在内的商业建筑的比例可能会超过住宅建筑。

所谓出海，是指绿色空间的国际化，它几乎以闪电般的速度将四大洲、九个国家和十二个城市分布在海外。张玉良曾向《时代周刊》表示，去年格林兰岛海外项目销售额增长迅速，这是集团实现年度目标的重要保证，收入超过200亿元。

格陵兰还想成为中国最大的地铁公司。张玉良曾经告诉中国北车(601299，分享吧)总经理:“现在你卖地铁车，我将来会成为中国最大的地铁投资公司。”这个曾经的笑话很快就会变成现实。未来，地铁房地产将成为中长期绿色空间的重要产业，规模达1000亿元。

易居(E-House)总裁周信表示，这位上海本地企业家看起来优雅，但实际上更大胆，借助长袖善舞的政治和商业关系，他找到了一条不同于其他房地产企业老板的成功之路。

“跟随政府是正确的。”张玉良不止一次直言不讳地说:“在中国，任何企业都是相对弱势的。如果政府让你做不到，你就不能马上做。只有当他让你做的时候，你才有能力自己做吗？”因此，格陵兰近年来取得了很多成就:地铁、基础设施、出海等。

目前，绿色空间的扩展延伸到金融和消费领域。对于格陵兰金融部门来说，格陵兰去年的对外投资约为8亿元，今年计划达到30亿元。根据绿地规划，财政部门将实现利润30亿元，明年将翻一番，利润将达到50多亿元。

在商业社会中，绿地正在形成一条自我食物链，但随之而来的问题是如何使绿地变得又大又美，以及如何消化其庞大的结构。随着规模的增长，如何提高利润以履行对股东的承诺是绿地面临的新课题。

今年1月底，张玉良透露，由于2014年房价下跌，商业项目的利润没有全部到位，2014年绿地的房地产利润为7-8亿元，“利润仍然很低。”相比之下，未来三年，格陵兰将实现归属于母公司股东的净利润165亿元，这实际上是一个艰巨的目标。

本报记者严照片

兄弟之间的竞争

今年，绿地地产的销售任务定为2800亿元，同比增长近17%，但对于绿地京津营业部等部门来说，则意味着增长约40%。据《时代周刊》记者报道，绿地集团发布了2015年北京(房地产)的目标:销售额从2014年的180亿元增长到251亿元，这是整个集团的第一次增长，三至五年内销售规模应相当于大本营上海。

张玉良非常重视北京，这已经成为欧阳冰最重要的任务。四个月前，欧阳冰刚刚被调任京津营业部总经理。欧阳冰，自称“格陵兰中生代”，曾在格陵兰集团的综合和不同的业务部门工作。2014年5月，他首先从中原事业部调到顺安事业部，6个月后在北京上任，成为京津事业部总经理。

欧阳冰直言不讳。与其他绿地事业部相比，京津事业部资本周转率相对较低，发展周期相对较长。目前，他首要考虑的是“如何做好转型创新工作”。在过去的两年里，房地产行业的客观趋势不再能够支撑30%到40%的年增长水平。

欧阳冰的压力不难理解。据《时代周刊》记者称，格陵兰对主要业务部门的表现有严格的要求，这意味着领导团队不得不转移。为了从总部获取资源和支持，各大业务部门之间展开了激烈的竞争。

这本书“潜力是人为的”是一个绿色空间内部故事的草图。它描述了绿地对各业务部门领导的评估是基于绩效的，它有一条规则:“有能力的人胜过平庸的人。”评估决定了每个业务部门的薪资水平，也决定了每个人的薪资水平。

冲刺100亿元是近年来格陵兰岛许多业务部门提出的目标。据张玉良介绍，绿地已发展到10个事业部，销售额超过100亿元，其中最大的是上海事业部，销售额超过300亿元，北京事业部，销售额达到180亿元。

《泰晤士报》记者梳理了公众信息，并结合格陵兰内部人士透露的信息，显示在格陵兰的15个业务部门中，苏南、东北、中原、安徽和山东的业务部门2014年的销售额约为100亿元。2014年，近50%的绿地销售主要来自上海总部、京津、西北、西南、广东和江西等业务部门的房地产业务一、二部门。

绿地集团在接受《时代周刊》采访时表示，2015年，绿地将继续向上海、北京、广州等一线城市(房地产)和潜在核心区域扩张，在合理控制风险的前提下，充分发挥绿地的综合优势，提高这些重点区域的市场份额和绩效贡献。这些地方也是绿地具有明显优势的市场，并将进一步巩固和扩大其优势。

“随着土地收购的放缓和行业的下滑，2800亿元的销售目标将给格陵兰岛的许多房地产部门带来巨大的挑战。”上海一家房地产公司的代表李明(化名)向《时代周刊》记者分析指出。

据数据显示，从2011年到2013年，绿地储备一直处于房地产企业的前五位。然而，2010-2013年绿地的土地成活率为6-3.7年，行业平均土地成活率约为6年。土地储备消化速度高于行业平均水平。“未来，绿地的征地速度将不会像前期那样快，整个行业的库存会很大。我们认为，格陵兰集团未来的目标陆地存活率是4年。”江海证券分析师许盛骏表示。

在李明看来，单纯依靠圈地、开发和销售的模式显然不能支撑绿地的可持续发展，绿地必须寻求新的利润增长点，这是绿地保持多元化和开辟多种渠道的最根本原因。

扩张中的隐患

张玉良正在为绿色空间做一个美丽的梦。在他看来，规模、名气和影响力是衡量一个企业成功的重要标准。据“是人为的”描述，南京紫峰大厦成功后，张玉良已经退居幕后，将精力转向更具战略性的思考。

格林兰曾回应《时代周刊》记者，称格林兰采用“集团总部-事业部(工业集团)-城市公司(项目公司)”三级管理架构，集团实行战略控制和财务控制相结合。一方面，下属单位得到适当授权，以激发其发展积极性；另一方面，集团层面对战略、投资、资本等核心环节和重点项目进行集中控制，加强监管和引导。整个管理模式兼具灵活性和可控性。

对于自己挑选的各个业务部门的领导，张玉良采取了放手的做法。据了解，格陵兰大多数商业部门的领导人在与地方政府和地方市场打交道时几乎完全独立。他在大多数事务中拥有决策权，比如营销和推广，其中许多人已经成为当地的政治家。

2010年，绿地进入了第二个扩张阶段，绿地当地的业务部门迎来了一个高潮，他们渴望一个接一个地拿地。“格陵兰是一家正在经历转型的公司，面临巨大的财务压力和过高的杠杆率。两家公司的上市开辟了一个融资平台，有助于增发。然而，铺板之后，它经常面临管理松散的问题。”中国房地产信息集团公司分析师薛在接受《时代周刊》采访时表示:“扁平化、交叉管理的企业体系能够为企业应对风险提供更好的支持。”

“张玉良是一个具有伟大战略眼光的人。他对政府想做的事情进行了大量投资。在二线城市，绿地基本上不用担心土地的来源。政府愿意给他土地开发，具有价格优势、规模优势和连片性，长期积累，绿地很难不形成规模。”上海的业内人士马瑞(化名)分析了《泰晤士报》的记者，指出筹集土地储备资金很容易，而不用太担心土地来源和土地价格。“但如果给你一块便宜的土地，位置好，可以卖，而且对利润的要求不高，这很容易引起问题”。

雪儿曾在《熔炉与丛林:30年的政治与商业关系》一书中写道,“丛林”的最大特点是缺乏规则，这不仅给“狼”空带来了巨大的红利，也带来了巨大的风险——没有一只狼是绝对安全的。乐观地看，这种不安全感可能是改善规则的最大压力和动力。

《时代周刊》记者梳理了公共信息，发现张玉良不止一次强调，格林兰集团应该把质量放在企业生活的重要位置。然而，近年来，因绿地建筑质量问题引发的业主维权事件并未停止。“绿色空间一直强调高周转率。企业会因为高周转率和高现金流而降低产品质量。”马瑞表示:“但随着总部长期分散，以及板块店相对较大，控制也相当具有挑战性。”

绿地模式的优势在《潜力是人为的》一书中总结如下:绿地模式具有万达和万科的优势，他拥有大量的住宅项目，利用快速开发和快速支付来保证资金的顺畅流动。同时，其商业地产占40%，大部分是高端产品，包括大量超高层和标志性项目，其增值潜力甚至大于万达。绿色空间的商业伙伴也在迅速形成。一旦快速复制模式形成，在全国各地，尤其是二三线城市蓬勃发展的背景下，其市场前景和利润率可能会比万达更具吸引力。

为了偿还这笔钱，经常有报道称，格陵兰在项目管理中拖欠了最终付款，并选择用房子来偿还债务。在工程管理方面，中国建筑(601668，库存栏)行业有两种管理模式:一种是将整个项目管理外包出去，只为其付费；另一种是自己管理合同和财务，自己管理，协调每个承包商。根据《潜力是人为的》一书，格陵兰的团队选择了后一种模式。虽然这种模式管理起来很复杂，但它可以节省资金，更有利于团队的培训。”

谈论继承还为时过早

在绿色空间中，张玉良作为一个精神标杆而存在。当他临近花年时，绿地继承人的问题经常被抛在一边。

用强烈的个人风格来改变领导者一直是争论的焦点。“绿地承载着张玉良深深的烙印。没有张，就没有今天的绿地。现在绿地更需要他了。张玉良必须看到每一片绿地。”格林兰岛的前雇员王强(化名)告诉《时代周刊》记者。在他看来，万科可以脱离职业经理人，但绿地不能，绿地市场化才刚刚开始。

据格林兰官方网站的高级管理团队介绍，有以副总裁田波为代表的50后，以副总裁吴晓辉、执行副总裁孙志文为代表的60后，以及以执行副总裁陈军为代表的70后，高级管理团队的年龄在40-60岁之间。然而，到目前为止，还没有一个声音特别大的继任者的形象。

据《泰晤士报》记者报道，由于团队评估压力过大，格陵兰主要业务部门的高级管理人员离职的情况并不少见。以2009年成立的京津房地产部为例。在过去的六年里，有三位总经理被更换了。第一任总经理陈志华于2012年出任复地集团董事长，欧阳冰于去年11月接替弘文出任总经理。

“格林兰上海营业部在这一两年里已经离开了很多人。帮派问题更为严重，一些人甚至不知道哪个小组在两周内离开了警察局。”王强说。

格林兰回应《时代周刊》记者称，上海营业部没有高层人事变动，集团整体处于上市过程中，重要人事变动的调整以公告为准。

“新领导人不一定有张玉良那样的勇气。此外，当前的绿色空间需要一个稳定的组织结构来推动转型。”上海中原房地产研究咨询部主任宋惠勇表示，长期以来，他更喜欢张玉良来领导这个团队。他告诉《时代周刊》记者，在当前形势下，房地产行业仍有两个基本发展点:跨境市场和海外市场。格陵兰凭借其与政府的固有关系，可以扩大和交换海外房地产、旅游房地产和养老房地产。“我相信张玉良和政府，

"我认为他能工作到65岁。"全国房地产经纪人联合会上海商业房地产专业委员会主席兼秘书长段建社告诉《时代周刊》记者。同样，中国房地产信息集团(China Real Estate Information Group)分析师薛认为，不太可能在短期内退休。

最后，让我们听听张玉良自己内心的话。“一个大企业的董事长也很累，而且所有要求都很高。根据上海市委的规定，63岁是退休年龄，但我不是上海市委组织部任命的干部，所以我不受年龄和任命程序的限制。”59岁的张玉良说:“以后怎么做取决于董事会的意见，也取决于我是否愿意继续这样做。”。