轻资产备战O2O转型 苏宁云商30亿门店再启REITs化

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观点房地产网

苏宁尚云(002024，古巴)与中信金石基金的资产证券化合作，在成功测试了中国第一批商业房地产投资信托基金后，火花越来越多。

5月18日晚，苏宁尚云发布公告称，公司拟将14家全资子公司的全部相关权益以不低于30.03亿元人民币的价格转让给中信进士基金相关方拟设立的专项资产支持计划，以实施相关的创新资产运营模式，预计此次交易将实现8亿元以上的税后净利润。

事实上，这种创新的资产运营模式只是中信证券(600030)的子公司中信亓航的一个reits产品。这对于苏宁云商来说并不陌生。

仅在半年前，苏宁尚云以40亿元人民币的价格将旗下11家门店以同样的方式转让给中信金石基金，使其成为中国首家商业房地产投资信托基金。

根据房地产新媒体的观点，苏宁尚云拟打包出售的14处房产涉及大连(房地产)胜利广场店、北京(房地产)青塔西路店、天津(房地产)广海庙会店、济南(房地产)泉城路二店、郑州(房地产)棉纺路店、上海(房地产)浦东一号店、嘉兴(房地产)江南摩尔店、台州(房地产)

上述转让完成后，苏宁尚云将以市场价格出租这14处房产进行运营。摆脱了自持资产的“沉重负担”，苏宁云商支付的租金虽然比原来的折旧有所增加，但有效的现金管理和不断推进的互联网金融业务也能促进运营效率的提高。

正如所有的伟大源于一个勇敢的开始一样，苏宁云商经常测试水，他们实际上认为reits背后是他们经常谈论的o2o转变。

“为了加快o2o零售模式的转型，公司仍需要战略性地提高可控优质门店物业资源的比例，以确保可持续经营，控制风险和成本。为此，公司通过创新资产运营模式，盘活现有资产，在获得充裕现金回笼的同时，对优质门店进行再投资，建立了门店资产购买-门店运营的良性资产运营模式，有利于公司线下门店的持续整合。”苏宁云商精心制作。

不可否认，在海外商业运作中，公司出售后返还自有资产的模式相对成熟。这种模式的优势在于，它不仅可以获得高质量的店铺增值收入和提现，还可以以稳定的租金长期租赁该物业，并且在不影响公司运营的情况下仍能实际控制店铺。

对此，市场分析人士表示，“苏宁尚云在获得资金后，可以将资金再投资到门店改造中，建立一种资产货币化、门店再投资的良性资产运营模式，即门店的网络化、物流系统的建设和营销。在等待足够的现金来增加军备竞赛的力量时，未来不排除将后勤资产货币化的可能性。”

平安证券分析师耿邦豪表示，苏宁尚云的巨额股票资产可以支撑其未来几年对电子商务转型的投资，尤其是后续物流资产的振兴，无疑将为苏宁尚云带来充足的现金流和利润。

据了解，目前，苏宁尚云已完成21个城市的物流基地布局，15个城市物流项目正在建设中，23个城市的土地储备已经完成。与此同时，北京、南京(房地产)和广州(房地产)等12个核心城市的小商品自动分拣中心已经投入使用或开始建设。

不过，耿邦豪也强调，现有资产的处置毕竟是有限的，苏宁在电子商务转型过程中找到正确的方向和措施至关重要。毕竟，对于已经进入良性发展的阿里、腾讯甚至京东来说，通过资本市场融资获取资源都比较容易。