产业园区开发企业转型创投 瞄准超额投资红利

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“大众创业、创新”风起云涌，许多处于转折点的房企也在寻求突破之路:有的立足主业，努力拼搏；一些联合发展团体；一些人转向创新和创业...

在初创企业的传统聚集场所，张江高科技(报价600895，咨询)等工业园区也在加快运营模式的转型，以超额投资收益和长期分红为目标，向产业运营和资产增值方向转型升级。传统中介已经建立了自己的在线平台，并将在线转化为离线，这给行业带来了革命性的影响。

在这种创业趋势下，去年国内初创企业的数量达到365万家，每天有近1万家初创企业诞生。在传统的创业中心，工业园区也面临着经营模式的加速转变。《国家商报》记者注意到，许多以工业园区为重点的工业地产企业已经瞄准了超额投资收益和长期分红，开始向产业运营和资产增值方向转型升级。资本市场高调的反应加速了这一轮转型。

业内人士提醒，工业园区服务和管理体系的建设是复杂的，如何实施是关键，转型趋势终究需要大浪淘沙。

创业浪潮加速转型升级

“中国的工业园区发展模式，从低成本工业园区开始，逐步引入产业主导，形成市场和政府两轮驱动，然后由内生动力和技术创新驱动。”到目前为止，它已经开始形成一种具有高势能优势的现代技术。新城是核心运营模式。”鼎涛咨询首席执行官齐海涛表示，在此过程中，许多工业地产企业开始拓展更多的价值实现模式，从简单的土地增值、房产出租和销售，到工业运营和资产增值。

《国家商报》记者注意到，华夏幸福作为“工业新城开发”这种常见模式的典型代表，渴望在“园区运营+房地产开发”的传统模式中发挥更多的创意。

5月4日，华夏幸福与太谷科技达成协议。双方同意，他们将寻找世界领先的创新技术，并利用华夏幸福在中国的30多个新兴工业城市帮助科技成果商业化，而华夏幸福将受益于太谷科技的孵化器运营和管理。

“华夏幸福意在打开从孵化和加速到工业化和工业服务的价值链。”中银国际分析师袁浩表示，在中国鼓励创新驱动和转型发展的大环境下，他希望探索创新发展模式。

在转型中，张江高科技(600895，sh)走得更快。近日，张江高科技总经理葛培建多次公开强调，“要成为一家科技投资银行，就要让工业地产和工业投资协同发展。”

张江高科技2014年年报中，房地产业务收入为25.32亿元，占主营业务的86%，服务业务占13.8%。“三年后，张江高科技工业地产收入比重将从60%下降到70%到50%，工业投资比重将上升到50%。”葛培建说道。

成都高投集团的子公司天府软件园也对记者表示，园区内创业企业规模不断扩大，供应紧张。预计随着入园企业的增加，咨询、设施、注册、产品宣传、培训等孵化服务的业务规模将会扩大。“在大众创业的趋势下，工业地产企业的经营规模短期内可能不会有很大的扩张，但在经营模式上，特别是在服务和技术投资方面，将会发生很大的变化和改进。”上海陆毅投资有限公司首席执行官胡志基说。

转型旨在获得超额投资红利

《国家商报》记者注意到，科技部网站上的最新统计数据显示，截至2015年3月，中国国家高新区总数已达129个。根据中国投资研究院的数据，2014年中国孵化器的数量估计超过1500个。

目前，国内孵化器的主要载体仍然是以高新区为主的工业园区，随着创业企业的大幅增加，更多的工业园区将承接创业服务业务。其中，巨额的资本收益已经成为企业的一大吸引力。

在资本市场，园区发展概念股和风险投资概念股表现良好。根据万德的数据，今年以来，高新技术发展(报价000628，咨询)增长了122%，苏州高新(报价600736，咨询)增长了135%，张江高新增长了139%。

对于高科技发展来说，调整业务和优化资本结构是重中之重。3月，高新发展利用高投集团的优势，通过固定增资筹集4.97亿元，实施业务整合，推动主营业务转型升级。

在此期间，张江高科技有较高的利润预期。记者注意到，张江高科技的投资收益已经达到总利润的75%，并在不断提高。“目前，张江高科技的股权投资约为32.6亿元。假设风险投资业务权益的增加值是投资额的6倍，张江高科技风险投资业务权益的增加值将达到195.62亿元，参与了许多高科技企业，并日趋完善。pe投资链具有巨大的投资收益增长潜力。”海通证券分析师涂李雷说。

胡志基直言不讳地表示，每个企业都有自己的经营理念和模式，但房地产与金融的结合是必然趋势。一些金融功能强的企业不排除组建大型投资集团。“园区开发企业的市场价值一般不高。今后，告别房地产，转型风险投资业务，不仅可以发挥其优势，还可以带动区域经济升级和创新发展。”光大证券(报价601788，咨询)也表示。

工业园区的利润差距很大

《国家商报》记者注意到，目前，虽然各大园区开发企业的预期普遍提高，但实际盈利能力差距并不小。

就2015年第一季度业绩而言，季报显示，张江高科技和南京高科技(报价600064，咨询)净利润分别增长260.72%和446.97%，中关村(报价000931，咨询)和长春经济发展(报价600215，咨询)等园区开发企业净利润同比增长20%以上。高辛发展、苏州高辛、电子城(报价600658，咨询)等企业净利润同比下降，市北高辛(报价600604，咨询)甚至下降了700.6%。

南京高新正逐步退出房地产和市政业务，转向孵化器结构，多股投资已进入收获期。张江高科技拥有275万平方米的工业地产、27万平方米的孵化器、科创成功出版平台、产业集群、金融联动平台等系统资源。华夏幸福产品线还覆盖了新的工业城市和创新中心...在这种创新创业的浪潮下，迅速转变为资产增值综合经营模式的园区开发企业盈利能力更加突出。

胡志基指出，园区的发展应该偏向小型和专业园区，更多地依靠虚拟园区，加强企业社会化和大数据建设。除硬件外，园区的项目筛选、选择和投资能力、各种资源的整合以及融资渠道的拓展都是企业的有力支持。“园区能否成功，看服务，看技术，看金融，培养一支长期致力于行业的专业团队。现在，该行业缺乏真正了解资源整合和培育企业服务的人才。”