多地公积金新政密集推出 楼市渐入量增价稳新常态

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公积金新政频繁楼市渐涨价格稳定新常态

经过近期楼市政策的调整，很多地方已经进入了细则密集发布的时间。4月份以来，浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等地对以往的公积金政策进行了相应的调整:降低公积金贷款比例或增加公积金贷款额度，释放出鼓励人们刚刚进入市场的明显信号。

据有关机构数据显示，自4月份以来，尽管受清明节小长假的影响，许多地方的商品房交易量同比都有不同程度的增长，与去年同期相比明显回升。然而，值得注意的是，交易量的增加并没有导致交易价格的大幅上升。分析师认为，在楼市新政出台后，个别城市的房价有望企稳反弹，但总体而言，“增量稳价”可能成为楼市新常态。

□本报记者徐学成

中央公积金新政启动力度加大

4月11日，中国人民银行南京分行发布通知，南京和苏州的最低首付比例分别从70%和60%下调至45%，其他11个城市的最低首付比例从60%下调至40%。4月10日之前，南京出台了公积金租房政策，这继续引起市场对近期政策调整的关注。南京市颁布的《关于进一步放宽提取住房公积金缴纳租金条件的通知》规定，如果职工连续三个月足额缴纳住房公积金，且本人和配偶在本市行政区域内无自有住房并已租房，夫妻双方的住房公积金均可提取用于支付当年的租金费用。

算上这些年楼市调控政策的调整，在中央政策的大方向确定之后，各地的地方细则将会有一个密集的发布期。4月3日，浙江省和杭州市率先调整住房公积金贷款购房政策。调整后的政策表明，在贷款政策方面，贷款申请条件放宽，住房公积金连续足额发放12个月以上，调整为6个月以上(含6个月)；提高最高贷款额。如果员工和配偶共同申请贷款，最高额度将从80万元增加到100万元；降低贷款首付比例。第一套普通自住住房的最低首付比例为20%。对于拥有住房并已结清相应公积金贷款的人，可再次申请住房公积金贷款，首付比例最低为30%。

在一线城市中，深圳宣布实施一项新的公积金政策:如果将住房公积金支付给职工家庭使用住房公积金贷款购买第一套普通自住住房，首付比例为20%；对于拥有一套住房并已结清住房公积金贷款并再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房以改善其生活条件的工人家庭，首付比例为30%。

上海4月9日出台的新政策规定，购买第一套房和两栋普通住房的个人和家庭公积金贷款上限将分别提高到50万元和100万元。补充公积金缴纳后，可分别增加10万元和20万元。因此，单户公积金贷款最多可达120万元。同时，上海进一步放宽了提取公积金支付房租的条件。

据《中国证券报》记者报道，早在今年3月，北京和广州就已经调整了公积金购房的首付比例和贷款资格，这意味着到目前为止，北京、上海、广州和深圳都已经调整了原有的公积金购房政策。此外，珠海、株洲、辽宁、福建等地都推出了新的公积金政策。

许多房地产市场嗅到了风的气息，并开始移动

利用新政的“东风”加速推进，几乎已经成为开发商的共识。清明节假期后的周末，深圳迎来了一个小小的高潮，一些售楼处甚至再现了买家通宵排队买房的场景。据《中国证券报》记者了解，尽管在新闻发布前的最近一周没有交易统计数据，但全国许多地方的房地产市场已经从去年的低迷状态有所改观，买家的热情大大提高。

据中国指数研究院统计，从3月30日到4月5日的一周内，北京共售出商品房2359套，面积22.06万平方米，同比增长159.65%；上海商品房交易3616套，面积36.63万平方米，同比增长16.4%；广州市商品房交易1771套，面积20.59万平方米，同比增长71.13%；深圳商品房销售891套，面积86500平方米，同比增长42.01%。除上述一线城市外，其他主要城市的交易量均有不同程度的增长，杭州商品房交易面积同比增长100%以上。

据上述机构统计，本周监测的38个城市商品房交易面积同比增长19.5%，其中29个城市同比增长。就城市而言，全线所有城市同比增长，其中一线城市同比增幅最大，为51.4%，其次是三线城市，同比增幅为41.2%。

然而，热交易量未能抑制房地产价格疲软的趋势。以广州为例。在“330新政”出台后的第一周，广州的平均交易价格下降到14208元/平方米，比上个月下降了4%。其中，中部六区环比下降13%，至20218元/平方米；五个远郊的房价环比上涨3%，至11226元/平方米。此外，新政出台后，广州市场并未出现大幅涨价。

在深圳，4月的第一周，商品房平均交易价格环比仅上涨0.35%，这是北京和上海的普遍情况。除了一线城市之外，其他二线和三线城市的交易价格没有出现大幅上涨。例如，在新政发布后，苏州的平均交易价格也持续下降。

据相关分析，库存积压过多决定了卖方不会轻易提高售价。从目前的情况来看，刚刚需要的房地产交易显然是主流，这也决定了房地产价格短期内不会大幅上涨。

根据克里的分析，由于一、二线城市的总房价较高，公积金贷款额度有限，新政的影响也不大，但可能会刺激总房价相对较低的三、四线城市的刚性需求。由于政策激励下的需求集中在市场，各地房价可能都有上涨的机会，一、二线城市的反弹率将明显高于高库存的三、四线城市。

逐步提高价格，稳定新常态

从各地推出的新公积金政策来看，虽然降低公积金贷款首付比例或增加公积金贷款金额已成为大势所趋，但大部分政策对住房面积或用途作出了相应的硬性规定，这表明对刚刚入市的支持态度是明显的。

尽管“330新政”出台后，各大城市的库存压力有所缓解，但压力并未从根本上解除。根据中国指数研究院的数据，截至4月5日，北京、上海、广州和深圳的可销售住宅面积分别为1051.09万平方米、1243.41万平方米、955.83万平方米和349.28万平方米。在二线和三线城市，南京和苏州的可销售面积也分别达到676.15万平方米和784.71平方米。其中，上海等地的库存有所增加，去库存情况不容乐观。

据相关分析，在政策推动和库存压力的情况下，价格合理、公寓面积约90平方米的急需产品将占据未来的主要市场成交量，这表明交易价格不会出现明显上涨。

银河证券研究报告认为，政策放松可以改善和保持当前房地产市场的流动性，但不能改变全国房地产的下行趋势。此外，不同地区可能受益不同。流动性好、购买力强的一线城市和一些二线城市可能会有活跃的股票市场和新房市场。流动性好、平均购买力高的城市可能只有活跃的股票市场，大多数三、四线城市可能对政策反应不明显。

海通证券的研究报告(报价600837，咨询)指出，自2014年以来，信贷政策和产业政策都有不同程度的受益。目前，在供应层面，开发商积极减少库存、积极调整价格以迎合消费市场是不争的事实；在需求方面，购房和贷款限制相继放开，政府再次从财政支持和税收减免的角度支持释放房地产需求。在持续利好政策的引导下，行业已经逐渐从政策拐点走向去库存拐点。从行业销售来看，市场已经开始部分复苏，尤其是在一线城市。