房地产新政 展现政府稳增长思路

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宋永安，农行沪深300指数基金经理

3月底，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布通知，将第二套房首付比例下调至40%，第一套房公积金贷款最低首付比例下调至20%。同时，财政部将二手房营业税的免税期限降低到2年。这项政策的实施已经超出了市场对房地产政策的预期，而后续将有助于稳定经济。

从政策角度来看，首先，当前的经济通缩让管理层在政策层面感到舒服，同时，库存的整体过剩很难让全国房价普遍上涨。其次，房地产产业链不会因为这项政策的出台而出现强劲反弹，但会对经济稳定起到一定的作用。我们预计，在福建的“福建七条”之后，将有更多的城市发布细则，为改善需求提供更详细的背书。从市场角度来看，政策的出发点是降低购买成本，扩大购买者基础。一线城市的交易将更加灵活。二手房营业税的调整将使购房者的综合购房成本降低约4.5%-5%，这将有效提升二手房市场的活力。

从刺激房地产的角度来看，政策宽松不会就此结束，政策后续在几个方面仍有较大调整。1.契税可以增加优惠待遇的普及。事实上，一些城市已经开始尝试契税层面的优惠待遇；2.限购政策继续放宽。我们认为在一线城市完全放开限购是不可能的，但空在结构上有所让步，比如高端住宅和其他对交易量影响有限的住宅类型。3.一些城市试行的购房退税有望在更多城市推广。

政策的如期实施进一步强化了管理层稳步增长的理念。从中国今年1月至3月的经济数据来看，情况并不乐观。3月，pmi小幅升至50.1，回到繁荣与衰退的平衡线之上，但仍处于上年同期的较低水平，表明制造业繁荣的改善乏力，这证实工业生产自3月以来一直稳定在较低水平，但春节后期导致需求开始放缓。目前，货币利率仍然很高，通货紧缩和经济下行风险尚未消除。因此，房地产政策的放松可以说是及时出台的，为经济的稳定注入了新的活力。

从房地产市场的角度来看，销售仍然低于预期。尽管3月份的增长率与去年相比是正数，但货币环境和销售额完全不成比例。目前，房地产市场已进入政策放松累积效应阶段，以对抗过去房地产异常上涨后进入的衰退周期；4月份，它进入了新一轮的销售脉搏上升阶段，而以新政为代表的政府将促使犹豫的买家进入市场，这将进一步改善3月份的销售数据，从而进一步稳定经济。